Краткая информация о контроле за арендной платой
Что такое контроль арендной платы?
Контроль арендной платы - это государственная программа, которая устанавливает ограничение на сумму, которую домовладелец может потребовать за аренду дома или продление аренды. Законы о контроле за арендной платой обычно принимаются муниципалитетами, и детали сильно различаются. Все они предназначены для того, чтобы расходы на проживание оставались доступными для жителей с низкими доходами.
Контроль арендной платы не получил широкого распространения в США. Согласно исследованию Urban Institute, проведенному в 2019 году, 182 муниципалитета в В США есть правила контроля за арендной платой, и все они действуют в Нью-Йорке, Нью-Джерси, Калифорнии, Мэриленде или Вашингтоне, ОКРУГ КОЛУМБИЯ.Фактически, в 37 штатах действуют законы, запрещающие местным органам власти принимать меры по контролю арендной платы.Однако в последние годы проблема регулирования арендной платы возродилась, особенно в городах и штатах, где растут затраты на жизнь в сочетании со стабильной заработной платой привела к кризису доступности жилья для жителей с умеренным доходом и пожилых людей с фиксированным доходом. доходы.
Орегон стал первым штатом США, принявшим закон о контроле за арендной платой. Закон, подписанный в марте 2019 года, ограничивает ежегодное повышение арендной платы до 7% плюс рост индекса потребительских цен.
Ключевые выводы
- Большинство законов о контроле за арендной платой ограничивают сумму, на которую арендодатель может повышать арендную плату существующих арендаторов.
- Контроль над арендной платой вызывает споры. Фактически, в 37 штатах действуют законы, запрещающие местным органам власти принимать такие меры.
- Орегон стал первым штатом США, принявшим в 2019 году закон о контроле за арендной платой.
Как работает контроль арендной платы
Самые ранние законы о контроле за арендной платой в США относятся к 1920-м годам и часто были прямым замораживанием арендной платы. Как правило, они не работали. В 1970-е годы идея контроля над арендной платой снова появилась, на этот раз в более умеренной форме, часто называемой «стабилизацией арендной платы».
Например, в Нью-Йорке есть две программы контроля арендной платы:
- Прежняя программа контроля арендной платы постепенно отменялась на протяжении десятилетий. Это наложило жесткие ограничения на арендную плату, но единственные арендаторы, все еще подпадающие под действие закона, жили с 1971 года или ранее в зданиях, построенных до 1947 года.
- Программа стабилизации арендной платы 1970-х годов регулирует цены примерно на половину арендной платы города. Арендная плата может быть увеличена только на один или два года, а допустимый процент увеличения устанавливается Советом по руководящим принципам арендной платы, девять членов которого назначаются мэром. Правила и исключения запутаны и администрируются как городскими, так и государственными учреждениями.
Высокая стоимость жизни в Нью-Йорке часто цитируется как достаточное доказательство того, что контроль арендной платы не работает. Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру на Манхэттене составляла 4075 долларов за здание швейцара и 2997 долларов за здание без швейцара по состоянию на август 2020 года.
Сторонники контроля над арендной платой, такие как Urban Institute, утверждают, что контроль над ценами позволяет людям с умеренными доходами и пожилые люди с фиксированным доходом, чтобы оставаться в своих домах, поскольку джентрификация толкает цены повсюду их.
Преимущества и недостатки контроля арендной платы
Контроль над арендной платой всегда был спорным вопросом. Правила контроля арендной платы в городах сегодня чаще всего регулируют повышение цен на продление аренды, а не на новых арендаторов. Это, возможно, имеет некоторые преимущества для арендодателей, которые могут взимать с рынка любую цену за свободные помещения. квартиры или, в худшем случае, оставлять арендаторов, у которых есть все стимулы оставаться на месте и платить арендную плату за время.
Основные аргументы против контроля арендной платы:
- Контроль над арендной платой сокращает предложение достойного жилья, поскольку арендодатели предпочли бы преобразовать здание в кондоминиумы или приспособить его для коммерческого использования, чем соблюдать закон, ограничивающий их прибыль.
- Инвестиции в новое арендное жилье прекращаются.
- Обслуживание зданий, находящихся под контролем арендной платы, является слабым или вообще отсутствует из-за низкой окупаемости инвестиций для домовладельцев.
Основные аргументы в пользу регулирования включают:
- Цены на аренду во многих городах США растут намного быстрее, чем заработная плата за работу с умеренным доходом.
- Контроль над арендной платой позволяет семьям со средним доходом и пожилым людям с фиксированным доходом жить достойно и не опасаясь личного катастрофического повышения арендной платы.
- Районы более безопасны и стабильны с базой постоянных жителей в квартирах с контролируемой арендной платой.