Строительство офисов продолжается, несмотря на проблемы на рынке недвижимости

Город Остин, штат Техас, представляет собой снимок более крупной головоломки, с которой столкнулся уже осажденный рынок офисной недвижимости США — строительство новых площадей продолжается, даже когда стоимость недвижимости падает на существующих объектах, и все больше компаний планируют использовать меньше, а не больше офисных площадей.

Рынок офисных помещений в Остине получил пандемический импульс

Семьдесят миллионов квадратных футов офисных площадей существуют в столичном Остине, штат Техас. Двадцать восемь процентов его пустуют и в настоящее время доступны для сдачи в аренду.

Тем не менее, недавно построенные площади общей площадью 657 139 квадратных футов вышли на рынок Остина в этом году, и еще 5,5 миллиона квадратных футов находятся в стадии строительства. Это еще не все — существующие планы строительства предусматривают дополнительные 11,8 млн квадратных футов площади.

Когда разразилась пандемия, Остин был одним из самых популярных офисных рынков в стране и становился все более горячим. Такие компании, как Тесла (ТСЛА), Амазонка (АМЗН), Яблоко (ААПЛ) и Гугл (ГУГЛ) подыскивали места для строительства офисов для рабочих, переезжающих из Калифорнии и других мест, в то время как местные застройщики начинали строительство специальных зданий, чтобы принять участие в акции.

Строительство офиса, в конце концов, требует многих лет подготовки и планирования, и когда оно уже началось, остановить его не так-то просто. В большинстве случаев форвард был единственным вариантом. Затем в Остине и по всей стране стало больше работы из дома, и количество вакансий начало накапливаться.

«Люди правы, говоря, что нам нужно меньше места», — сказала Джессика Морин, глава американского офиса интеллектуального лидерства в компании CBRE, занимающейся коммерческой недвижимостью и инвестиционными услугами. «Больший вопрос в том, как гораздо меньше места».

Неустанное строительство

По всей стране в настоящее время строится 118,2 миллиона квадратных футов офисных площадей, что составляет 1,8% существующих площадей, более пятой части которых доступно для аренды.

Добавьте к этому планы по дополнительному строительству, и в ближайшие несколько лет офисные площади по всей стране должны увеличиться на 5,6%.

Это дополнительное пространство появится в сети, даже если крупные фирмы планируют использовать меньше офисных площадей в ближайшие годы.

Опрос руководителей, отвечающих за недвижимость в 350 транснациональных компаниях, в которых работает в общей сложности 10 человек. миллионов человек, обнаружили, что половина из них планирует сократить офисные площади в ближайшие три года — некоторые на целых 20%.

В то же время количество объявлений о неудаленных вакансиях, требующих офисного помещения, за последние 15 месяцев сократилось на 22%.

Концентрированные вакансии

Однако несопоставимая природа офисной недвижимости помогает объяснить, почему некоторые конструкции увеличивается на фоне падения стоимости офисной недвижимости, роста вакансий и, казалось бы, обилия доступность.

Исследование CBRE показало, что на 10% всех офисных зданий на отслеживаемых им рынках приходится 80% общей потери площади в квадратных футах с начала пандемии до конца 2022 года.

Эти «наиболее пострадавшие здания», как назвала когорта CBRE, обычно существуют в районах с относительно высоким уровнем преступности и меньшим количеством близлежащих удобств. Хотя это и не обязательно старение, многие из них расположены на рынках в центре города, особенно на северо-востоке и вдоль западного побережья.

Кроме того, владельцы недвижимости и строительные фирмы должны планировать удовлетворение прогнозируемых потребностей в площадях на годы вперед. Эти планы могут не отражать текущие потребности, а это означает, что текущее и запланированное строительство часто не соответствует непосредственным рыночным условиям.

Арендная плата не отражает реалий рынка — пока

Тем не менее, сомнительно, что владельцы недвижимости полностью осознали нынешние рыночные реалии.

В Остине, например, средняя запрашиваемая арендная плата за существующую площадь составляет 51 доллар за квадратный фут, что на 27% больше, чем в среднем по стране.

Разрыв кажется еще более заметным на крупнейшем рынке страны, в Нью-Йорке. Средняя запрашиваемая арендная плата в размере 88 долларов за квадратный фут на Манхэттене более чем вдвое превышает средний показатель по стране, даже несмотря на то, что пятая часть всех площадей доступна для аренды.

Конечно, арендная плата на нью-йоркском рынке всегда превышает средний показатель по стране. Тем не менее, текущие процентные ставки сохраняются, даже несмотря на то, что совместное исследование Колумбийского университета и Нью-Йоркского университета прогнозирует стоимость городской собственности. значения к 2029 году останутся менее чем вдвое по сравнению с 2019 годом, если привычки работать на дому не вернутся к нормам, существовавшим до Covid-19. пандемия.

Однако с поправкой на инфляцию данные CBRE показывают, что арендная плата упала на 15% ниже своего пика до пандемии. Фирма прогнозирует, что «реальная» арендная плата с поправкой на инфляцию упадет еще на 10-12% в течение следующих 18 месяцев до двух лет, прежде чем стабилизируется.