Руководство по страхованию частной ипотечной ссуды (PMI)

Это миф, что для получения ипотеки нужно выложить 20% от стоимости дома. Кредиторы предлагают многочисленные кредитные программы с более низкими требованиями к первоначальному взносу, чтобы соответствовать различным бюджетам и потребностям покупателей. Однако, если вы пойдете по этому пути, рассчитывайте заплатить за частное ипотечное страхование (PMI). Эти дополнительные расходы могут увеличить стоимость ваших ежемесячных платежей по ипотеке и, в целом, сделать ваш кредит более дорогим. Однако этого практически невозможно избежать, если у вас нет накопленного авансового платежа в размере 20% или более.

Что такое PMI?

PMI - это тип ипотечного страхования, которое покупатели обычно должны платить за обычный кредит, когда они вносят первоначальный взнос, составляющий менее 20% от покупной цены дома. Многие кредиторы предлагают программы низких первоначальных платежей, позволяющие внести всего 3%. Платой за такую ​​гибкость является PMI, который защищает инвестиции кредитора в случае, если вы не сможете погасить ипотечный кредит, что называется дефолтом. Другими словами, PMI страхует кредитора, а не вас.

PMI помогает кредиторам вернуть больше своих денег в случае дефолта. Причина, по которой кредиторы требуют покрытия авансовых платежей ниже 20% от покупной цены, заключается в том, что вы владеете меньшей долей в своем доме. Ипотечные кредиторы ссужают вам больше денег вперед и, следовательно, могут потерять больше, если вы не дефолт в первые годы владения. Ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, или ссуды FHA, также требуют ипотечного страхования, но правила отличаются от правил для обычных ссуд (мы рассмотрим это позже).

Стоимость PMI

Как правило, вы будете платить от 40 до 80 долларов в месяц за каждые 100 000 долларов, взятых взаймы, согласно Freddie Mac, спонсируемое государством предприятие, которое покупает и продает ипотечные кредиты по вторичной ипотеке рынок. Имейте в виду, что эта сумма может варьироваться в зависимости от вашего кредитного рейтинга и отношения ссуды к стоимости - суммы, которую вы взяли в долг по ипотеке, по сравнению со стоимостью дома.

В прошлые годы вам разрешалось вычитать стоимость PMI из ваших федеральных налогов. На 2017 год и в будущем Конгресс решил не продлевать это положение, чтобы вы больше не могли вычитать выплаты PMI из ваших годовых налогов. (Собственно, вычет потом восстановили только за 2017 год. Затем из-за пандемии COVID-19 он был продлен на 2020 год и имеет обратную силу для налоговых лет с 2018 по 2019 год.)

Оплата PMI

У вас есть два варианта оплаты PMI: единовременный авансовый платеж при закрытии или ежемесячный страховой взнос. Во многих случаях кредиторы включают PMI в ежемесячный платеж по ипотеке в качестве ежемесячной премии. Когда вы получите оценку кредита и закрывающие раскрывающие документы, сумма вашего PMI будет указана в разделе «Прогнозируемые платежи» на первой странице каждого документа.

Другой вариант - оплатить PMI как один из ваших закрытие расходов. В формах сметы кредита и закрытии раскрытия информации вы найдете эту премию на странице 2, раздел B. Однако недостатком этого варианта является то, что вам, скорее всего, не вернут эту сумму, если вы переедете или рефинансируете ипотечный кредит. В некоторых случаях вы можете вносить как аванс, так и ежемесячные страховые взносы.

Отмена покрытия PMI

Хорошая новость заключается в том, что вы не будете платить PMI в течение всего срока обычного кредита.

Федеральный закон о защите домовладельцев устраняет PMI одним из трех способов:

• отмена PMI по инициативе заемщика
• автоматическое завершение PMI
• окончательное прекращение PMI

Вы можете запросить отмену PMI после того, как ваше соотношение кредита к стоимости - сумма остатка кредита, разделенная на сумму дома. рыночная стоимость - падает ниже 80% от первоначальной оценочной стоимости дома (или раньше, если стоимость вашего дома повышается раньше потом). Кредиторы указывают эту запланированную дату в форме раскрытия информации о PMI, которую вы, вероятно, получили как часть закрывающих документов.

Чтобы отменить PMI, вам необходимо:

• Сделайте запрос в письменной форме.
• Будьте в курсе ваших ежемесячных платежей по ипотеке.
• Иметь положительную историю платежей (не более одного платежа с задержкой на 30 дней за 12-месячный период или нет). более одного платежа с задержкой на 60 дней за 24-месячный период, согласно Fannie Mae и Freddie Mac).
• Убедитесь, что у вас нет младшего залога (например, второй ипотеки).

Автоматическое завершение PMI

Другой способ завершить PMI известен как автоматическое прекращение PMI, которое вступает в силу в ожидаемую дату, когда ваш остаток по ипотеке достигнет 78% LTV. По закону кредиторы должны автоматически аннулировать PMI к этой дате. Здесь также применяются те же условия для отмены PMI по инициативе заемщика (история своевременных платежей и отсутствие залогового права). Если у вас были просроченные платежи, ваш кредитор не отменит PMI, пока ваши платежи не станут текущими.

Окончательное прекращение PMI

Наконец, есть что-то, что называется окончательным прекращением PMI. Это когда кредитор должен автоматически завершить PMI через месяц после того, как срок вашего кредита достигнет своей середины в графике погашения, даже если вы не достигли 78% LTV.

Например, если у вас есть 30-летний фиксированный кредит, середина будет после 15-летней отметки. Опять же, чтобы соответствовать требованиям, вы должны иметь текущие платежи. Этот тип аннулирования PMI обычно применяется к ссудам с особыми функциями, такими как воздушные платежи, период только с выплатой процентов или воздержание от выплаты основной суммы долга.

Стоимость дома и PMI

Ваше право на отмену PMI также зависит от того, выросла или снизилась стоимость вашего дома с течением времени. Если он увеличивается, вы можете отменить PMI раньше, чем ожидалось; если он уменьшится, вы будете ждать дольше, чем ожидалось, чтобы отменить PMI.

Перед отменой PMI кредитор определит текущую рыночную стоимость вашего дома на основе заключения брокера по ценам (выполняется агентом по недвижимости, который оценивает ваш дом на основе стоимости сопоставимых домов в вашем районе), сертификата стоимости или другого типа оценки имущества.

Если стоимость вашего дома упала из-за рыночного спада, ваш кредитор, скорее всего, отклонит ваш запрос на отмену PMI, если только Стоимость вашего дома основана на новой оценке, и вы выплачиваете оставшуюся сумму кредита до 80% LTV новой оценки. стоимость.

С другой стороны, стоимость вашего дома может расти быстрее, чем ожидалось, либо из-за рыночных условий, либо из-за того, что вы его реконструировали, а это означает, что вы можете достичь 80% порога LTV раньше. В этом случае вы можете запросить отмену PMI заранее, и ваш кредитор закажет оценку, чтобы подтвердить текущую стоимость дома. (Примечание. Вы несете ответственность за оплату оценки собственности, которая может стоить от 300 до 400 долларов США. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и местоположения дома.)

Обычные ссуды без PMI

Некоторые кредиторы предлагают свои собственные обычные кредитные продукты без обязательного PMI; однако они, как правило, взимают более высокие процентные ставки, чтобы обезопасить себя в случае невыполнения обязательств по ссуде. В конечном итоге это может быть дороже или дешевле, чем выплата PMI, в зависимости от того, как долго вы остаетесь в своем доме или как долго вы сохраняете ту же ипотеку.

Здесь может помочь сравнение покупок для ипотеки. Посмотрите на процентные ставки, предлагаемые для ссуд, не связанных с PMI, по сравнению с процентными ставками с PMI. Подсчитайте разницу между ними, чтобы узнать, сколько больше вы заплатите за ссуду без PMI. Эта сумма меньше, чем выплаты PMI, которые вы будете делать, пока не достигнете 80% коэффициента LTV для отмены? Помните, что стоимость домов может расти или падать, влияя на продолжительность периода, в течение которого вы можете платить PMI.

Требования к предоплате

Снижение 20% покупной цены дома исключает PMI, что является идеальным вариантом, если вы можете себе это позволить. Помимо регулярных сбережений на первоначальный взнос, подумайте о покупке менее дорогого дома.

Более консервативный бюджет на поиск жилья снизит сумму, необходимую для внесения 20% первоначального взноса.

Контрактная ипотека и PMI

Некоторые кредиторы рекомендуют использование второй «дополнительной» ипотеки, чтобы избежать PMI. Это может помочь снизить первоначальные затраты на ипотеку, а не платить за PMI. Это работает следующим образом: вы берете первую ипотеку на большую часть покупной цены дома (за вычетом суммы первоначального взноса). Затем вы берете вторую, гораздо меньшую ипотеку на оставшуюся часть покупной цены дома, за вычетом суммы первой ипотеки и первоначального взноса. В результате вы избегать PMI и совмещали выплаты меньше, чем стоимость первой ипотеки с PMI.

Однако вторая ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека. Единственный способ избавиться от второй ипотеки - полностью погасить ссуду или рефинансировать ее (одновременно с первой ипотекой) в новую отдельную ипотеку, предположительно, когда LTV достигнет 80% (чтобы избежать PMI). Однако эти ссуды могут быть дорогостоящими, особенно если процентные ставки увеличиваются с момента получения первоначальной ссуды и когда вы рефинансируете обе ссуды в одну ипотеку. Не забывайте, что вам придется снова оплатить заключительные расходы, чтобы рефинансировать оба ссуды в одну ссуду.

Страховая премия FHA по ипотеке

Если вы не можете претендовать на получение обычного кредитного продукта, вы можете рассмотреть возможность получения кредита FHA. Как и некоторые традиционные кредитные продукты, ссуды FHA имеют вариант с низким первоначальным взносом - всего 3,5% - и более мягкие требования к кредитам.

Кредиторы требуют ипотечного страхования для всех ссуд FHA, которые выплачиваются в двух частях: авансовый взнос по ипотечному страхованию, или UFMIP, и ежегодный взнос по ипотечному страхованию, или ежегодный MIP. Обе затраты указаны на первой странице вашей ссуды и заключительного раскрытия.

Авансовый страховой взнос

Размер авансового страхового взноса по ипотечному страхованию (UFMIP) составляет 1,75% от суммы кредита. Вы можете оплатить его авансом при закрытии или включить в ипотечный кредит. Если вы решите включить UFMIP в свою ипотеку, ваши ежемесячные платежи будут выше, а общие расходы по кредиту увеличатся.

Годовая премия

В дополнение к UFMIP вы будете платить ежегодный MIP, который делится на равные ежемесячные платежи и включается в ваши ипотечные платежи. В зависимости от срока и размера кредита вы будете платить от 0,45% до 1,05% от суммы кредита.

Отмена FHA MIP

Если вы вложите 10% или более, годовая MIP может быть отменена по истечении первых 11 лет вашего кредита. Однако, в отличие от обычных ссуд, ссуды FHA с первоначальным взносом ниже 10% требуют, чтобы вы выплачивали ежегодный MIP в течение срока ссуды. Если вы попадаете в последний лагерь, единственный способ отказаться от платежей MIP - это рефинансировать в обычный заем, как только ваш коэффициент LTV станет достаточно низким, чтобы претендовать на обычную ипотеку без PMI.

Суть

Если у вас мало денег, сэкономленных для первоначального взноса, оплата PMI - это компромисс, который вы сделаете, чтобы занять больше денег. Вы не одиноки, если выберете этот путь. В наши дни большинство покупателей жилья делают Авансовые платежи ниже 20%. Согласно опросу Национальной ассоциации риэлторов, в 2017 году средний первоначальный взнос за дом составлял 10%.

Когда вы подаете заявку на ипотеку, внимательно просмотрите оценки ссуды, чтобы сравнить, сколько вы заплатите за ссуду с PMI. Кредит, который может не требовать PMI, но имеет более высокий уровень интереса. За некоторыми исключениями, PMI трудно избежать, если вам нужен кредит с низким первоначальным взносом, но в конце туннеля есть свет: вы не будете платить PMI в течение всего срока действия кредита.