Важность ставки капитализации при инвестировании в недвижимость

В ставка капитализации - это наиболее часто используемый базовый уровень для сравнения инвестиционной собственности. Он аналогичен расчетной эффективной норме прибыли на типичную инвестицию в ценные бумаги. Например, недвижимость стоимостью 100 000 долларов с полной ставкой в ​​4,5% принесет ту же прибыль, что и 100 000 долларов, вложенных в ценные бумаги под 4,5%. Эта цифра помогает инвесторам в недвижимость определить наилучшее использование своих инвестиционных средств.

Расчет ставки капитализации

Простая формула расчета ставки капитализации - годовая. Чистый операционный доход деленное на общие затраты на приобретение. Эта формула является обратной величиной стандартного мультипликатора цена / прибыль.

Чистая операционная прибыль может быть рассчитана путем вычитания из валовой выручки всех расходов на управление, коммунальные услуги, содержание, страхование, налоги и другие операционные расходы. Чистая операционная прибыль не учитывает выплаты по ипотеке.

Затраты на приобретение превышают заявленную закупочную цену. Они должны учитывать брокерские сборы и затраты на закрытие сделки. Если недвижимость не готова к сдаче в аренду, необходимо также включить все затраты на ремонт.

Инвесторы должны сравнить ставки капитализации, которые включают одинаковые затраты. Например, нельзя сравнивать одну ставку капитализации, которая дисконтирует доход от аренды на основе среднегодового количества вакансий, и другую, которая не делает такой скидки.

Важность ставки капитализации

Ставка капитализации используется в первую очередь для различения различных инвестиционных возможностей. Если вложения в ценные бумаги предлагают предполагаемую доходность 4%, а коэффициент капитализации собственности составляет 8%, инвестор, скорее всего, сосредоточит внимание на этой собственности.

Ставки капитализации также могут формировать тенденции для владельцев коммерческой недвижимости. Тенденции могут показать, в каком направлении может развиваться рынок, с учетом корректировок на основе расчетной арендной платы.

Есть предел полезности ставок капитализации; инвестиционная недвижимость с нерегулярными или сложными денежными потоками не может полагаться на простые ставки капитализации. Лучше всего положиться на анализ дисконтированных денежных потоков вместо.