Ипотека с фиксированной или переменной ставкой: что лучше прямо сейчас?

По состоянию на март. 28 ноября 2018 года опрос кредиторов Bankrate.com показал, что ставки по ипотеке составляли 4,30% для фиксированного 30-летнего периода, 3,72% для 15-летняя фиксированная ставка и 4,05% в течение первых пяти лет по ипотеке с регулируемой ставкой 5/1 (ARM). средние; ставки по ипотечным кредитам варьируются в зависимости от местоположения и сильно зависят от вашего кредитного рейтинга.

Итак, первый шаг в решении, является ли ипотека с фиксированной процентной ставкой или ARM лучшим выбором на сегодняшнем рынке, - это поговорить с несколькими кредиторами, чтобы выяснить, на какую ставку вы имеете право и какие условия кредита имеют смысл для вас, учитывая ваш кредитный рейтинг, доход, долги, первоначальный взнос и ежемесячный платеж, который вы можете предоставлять.

Как только вы узнаете, какая ставка и какие срочные кредиторы будут распространяться на вас, как выбрать между ипотекой с фиксированной ставкой и ARM? Учтите эти факторы.

Фиксированный vs. ARM: разница в ежемесячных выплатах

Вот сколько вы будете платить в месяц за каждые 100 000 долларов, которые вы взяли в долг, по каждому из основных типов ипотеки по указанным выше средним процентным ставкам по стране:

- Ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет: 495 долларов США.

- ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет: 726 долларов.

- Ипотека с регулируемой процентной ставкой 5/1: 480 долларов США на первые 60 месяцев.

Если рассматривать только ежемесячный платеж, ипотека с регулируемой ставкой кажется лучшим выбором. Самый дешевый вариант - 15 долларов в месяц. Чем больше ваша ипотека, тем больше ежемесячная экономия. Если вы одалживаете полмиллиона, вы будете экономить 73 доллара в месяц с регулируемой ставкой.

Достаточно ли велика эта разница, чтобы принять на себя дополнительные риски, связанные с ARM?

Типы ипотеки с регулируемой процентной ставкой

ARM бывают разных типов. Самым популярным является гибридный ARM, и из них наиболее популярным вариантом является ARM 5/1, за которым следуют ARM 3/1, 7/1 и 10/1.

Вот как работают гибридные ARM: например, ARM 5/1 имеет фиксированную процентную ставку в течение первых пяти лет, называемых вводным периодом. После этого процентная ставка корректируется один раз в год на оставшийся срок кредита (скажем, еще 25 лет). Существуют ARM, которые регулируются реже, чем раз в год, например 3/3 и 5/5 ARM, но их бывает трудно найти. Чем дольше начальный период, тем меньше будет разница между процентной ставкой ARM и процентной ставкой по ипотеке с фиксированной ставкой.

В Соединенных Штатах процентная ставка для большинства ARM основана на ставке казначейства США. Ставки казначейства в настоящее время очень низкие, поэтому, если вы возьмете ARM сейчас, есть большая вероятность, что ваша процентная ставка вырастет, когда начальный период ARM закончится. Федеральная резервная система повысила процентные ставки один раз в марте и, как ожидается, сделает это еще два раза в 2018 году, причем каждое повышение составит 0,25%.

Толерантность к риску и планы на будущее

Когда вы берете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, вы знаете, прежде чем подписывать свои заключительные документы, точно, сколько будет вашего платежа по ипотеке каждый месяц, пока у вас есть ипотека. Многие ценят эту стабильность.

ARM подвержены риску изменения процентной ставки или возможности изменения процентной ставки. По истечении первоначального срока процентная ставка по этому типу ипотеки корректируется, чтобы отразить текущие рыночные условия. Как узнать, какой будет процентная ставка ARM, когда она будет сброшена после вводного периода?

Детали конкретного ARM - так называемая структура верхнего предела процентной ставки - говорят вам, насколько высоким может быть ваш ежемесячный платеж. Например, ARM 5/1 может иметь структуру верхнего предела 2-2-6, что означает, что в шестой год (после истечения пятилетнего вводного периода) процентная ставка может увеличиться на 2%, в последующие годы процентная ставка может увеличиваться еще на 2% в год, а общее увеличение процентной ставки никогда не может превышать 6% в течение срока действия заем.

Если ваша начальная ставка составляла 4%, в течение первых пяти лет ваша процентная ставка была бы 4%. На шестой год она может увеличиться на целых 2%, в зависимости от годовой ставки казначейства США, поэтому ваша ставка может вырасти до 6%. В седьмой год ваша ставка может увеличиться еще на 2%, до 8%, а в восьмой год ваша ставка может снова вырасти на 2%, что сделает вашу ставку 10%. На этом этапе вы достигли бы потолка в 6%; ваша ставка никогда не поднимется выше 10%.

Хотя этот предел несколько снижает ваш риск, при 30-летней ипотеке на сумму 200 000 долларов разница между 4% и 10% составляет ежемесячный платеж в размере около 955 долларов по сравнению с 1755 долларами. Вы должны спросить себя, можно ли смириться с худшим сценарием дополнительных 800 долларов в месяц в течение лет с восьмого по тридцатый.

Будет ли ваша ставка когда-либо достигнута настолько высокой, зависит от индекса ставки ARM. Если ваша ARM индексируется по годовой ставке казначейства и эта ставка в шестой год такая же, как и в первый год, ваша процентная ставка не увеличится в шестой год. Однако, если ставка казначейства выросла на 3%, ваша процентная ставка не вырастет более чем на 2% в шестой год из-за ограничения.

Люди, которые получают ARM, часто думают, что произойдет одно из следующих событий:

- Они продадут дом до возврата кредита.

- Их доход увеличится до возврата кредита.

- Они смогут рефинансировать до обнуления кредита.

- Процентные ставки останутся стабильными или снизятся, что даст им процентную ставку, аналогичную начальной ставке при возврате кредита.

Если вы пережили Великую рецессию, когда у многих заемщиков были ARM, которые они не могли себе позволить после сброс процентной ставки, вы знаете, что ожидания людей и финансовая реальность могут отличаться резко. Заемщики, которые хотят получить ARM при любом из этих распространенных предположений, должны подумать, будут ли они по-прежнему возможность управлять ипотекой, если их предположения не оправдаются, особенно если процентная ставка вырастет настолько высоко, насколько это возможно идти. Если нет, то лучшим выбором может быть ипотека с фиксированной процентной ставкой.

FHA ARMs

Федеральное жилищное управление (FHA) гарантирует ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, позволяя кредиторам предлагать их заемщикам, которым для получения права требуются более мягкие требования. FHA предлагает одногодичные ARM и гибридные ARM на 3, 5, 7 и 10 лет. Процентная ставка на 1 год и 3 года версии не могут увеличиваться более чем на 1% в год после вводного периода или более чем на 5% в течение срока службы кредит. Процентная ставка по 5-, 7- и 10-летним ARM не может увеличиваться более чем на 2% в год после вводного периода, а предельный срок жизни составляет 6%.

Как и все ипотечные кредиты FHA, хотя FHA ARM может иметь более мягкую квалификацию, он требует от заемщиков предоплаты ипотечного кредита. страховой взнос в размере 1,75% от суммы кредита (который обычно включается в кредит, и вы будете платить проценты по нему в качестве результат). Также требуется ежемесячный платеж по ипотечному страхованию, стоимость которого зависит от срока кредита и первоначального взноса. Если, например, вы вносите минимальный необходимый первоначальный взнос FHA в размере 3,5% и берете ссуду на 30 лет, вы будете платить 0,85% от непогашенного остатка по кредиту каждый год по ипотечному страхованию, пока не выплатите ссуду в полный. Эта сумма делится на 12 и добавляется к вашему ежемесячному платежу. При ссуде в 200000 долларов авансовый взнос будет стоить вам 3500 долларов, а ежемесячные взносы по ипотечному страхованию будут стоить вам около 142 долларов в месяц в течение первого года и постепенно уменьшатся после этого. Эти затраты увеличивают стоимость владения домом как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе и могут сделать его менее доступным.

Выбор между ссудой с фиксированной ставкой и ARM

Теперь, когда вы знаете, как ARM сравнивают с кредитами с фиксированной процентной ставкой, как вы решить, какой из них наиболее подходит для вашей ситуации?

Шон О. МакГихан, кредитный специалист из Гомер-Глен, штат Иллинойс, недалеко от Чикаго, думает именно так. «Большинство наших клиентов попадают в корзину с фиксированной ставкой. Традиционно они впервые покупают жилье, покупая кондоминиум или дом для одной семьи и не знают своих планов на будущее », - говорит он. «Если у них в конечном итоге появятся дети и им придется оставаться там надолго, фиксированная ставка даст им уверенность и стабильность при выплате ипотечных кредитов».

Поскольку на сегодняшнем рынке процентным ставкам почти некуда идти, кроме как вверх, большинство покупателей жилья не заинтересованы в риске, связанном с ARM.

«В связи с текущими низкими процентными ставками, в прошлом я использовал 30-летний фиксированный кредит в 90% случаев. шесть с лишним лет для тех, кто впервые покупает жилье », - говорит Лорен Абрамс, консультант по ипотеке в Absolute Mortgage Banking в Сан-Рамоне, Калифорния

«Тем не менее, важно обсудить долгосрочные планы покупателя в отношении объекта недвижимости. В большинстве случаев покупатели не знают или не могут предсказать, какими будут эти планы », - говорит она. «Клиенты иногда настаивают, что это только начальный дом, и [они] не проживут в нем более трех-пяти лет». По ее опыту, на этот раз на самом деле может составлять всего один год, если есть развод, перевод работы, брак или дети, но этот срок также легко может быть увеличен до 10 с лишним лет.

Заемщики, которые думают, что они будут находиться дома в течение более короткого времени и хотят использовать ARM, могут снизить свой риск, избавившись от ежемесячная экономия на процентном счете для покрытия потенциально более высоких будущих платежей, если они все еще находятся дома, когда ставка регулирует. Но «в действительности покупатели жилья обычно не экономят эти деньги», - говорит Абрамс.

Состоятельные клиенты и инвесторы, у которых есть план относительно того, как долго они будут нести ипотеку, и которые потенциально могут себе позволить более высокие платежи позже с большей вероятностью увидят привлекательность ARM и с большей вероятностью выиграют от его вводного показатель.

Если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи по ипотеке с фиксированной ставкой на 15 лет и планируете остаться дома долгое время, это сэкономит вам больше всего денег в долгосрочной перспективе, потому что общие процентные платежи будут намного ниже. И удержание сегодняшних все еще очень низких 15-летних ставок почти наверняка будет дешевле, чем длительное ношение ARM, даже несмотря на то, что ARM сейчас дешевле.

Суть

По данным CoreLogic и Freddie Mac, менее 10% заемщиков выбирали ARM в августе 2017 года.

Если вы хотите использовать ARM, потому что его более низкая процентная ставка поможет вам получить финансирование, чтобы купить более дорогой собственности, подумайте, не влияет ли разница в качестве собственности, которую вы можете получить с ARM, процентный риск. стоит. У вас возникнет искушение сказать: «Да! Конечно! »Из-за прекрасного школьного района, новых паркетных полов или прекрасного района. но попытайтесь представить, как вы отнесетесь к этой собственности - и сможете ли вы по-прежнему ее себе позволить - если ежемесячный платеж удвоится через несколько лет. Для большинства заемщиков на этом рынке с растущими процентными ставками фиксированная ставка, вероятно, более разумна.

Продолжить чтение

• Ознакомьтесь с текущими ставками по ипотеке
• Как процентные ставки работают по ипотеке
• Понимание структуры выплаты по ипотеке
• Ипотечные очки: в чем смысл?
• Ипотека: фиксированная ставка vs. Регулируемая скорость
• Поиск лучших ставок по ипотеке
• Есть хорошая ставка по ипотеке? Зафиксируйте это!
• Наиболее важные факторы, влияющие на ставки по ипотеке
• Прогнозирование ставок по ипотеке: покупка, продажа или возврат?
• Ипотека с регулируемой процентной ставкой: что происходит при повышении процентных ставок
• Как процентные ставки влияют на рынок жилья
• Что важнее - цена дома или процентная ставка?
• Покупки для ставок по ипотеке