Ako sa vypočítavajú dane z majetku

Každý rok zaplatia milióny majiteľov domov majetkové dane. Namiesto toho, aby ste zaplatili daňový výmer, keď je splatný, je dôležité porozumieť výpočtom, ako daň z nehnuteľností posudzuje kancelária odhadcu majetku vo vašej komunite. Môžete sa tak uistiť, že vám nie je príliš veľa.

Vymeranie dane z majetku

Rôzne typy nehnuteľností majú rôzne druhy daní vymeraných z pozemku a jeho štruktúr. Voľný pozemok bude mať napríklad výrazne nižšiu odhadovanú hodnotu ako porovnateľný nehnuteľný majetok, ktorý je vylepšovaný, a v dôsledku toho bude mať nižšie dane z majetku. Ak je prístup k verejným službám, akými sú kanalizácia, voda a plyn, môže byť posúdenie pozemku vyššie. Ak posudzovateľ domnieva sa, že pôda má potenciál na rozvoj, čo by mohlo viesť k vyššiemu hodnoteniu a zvýšeniu daní pre vlastníka. Suma, ktorou je nehnuteľnosť zdanená, pochádza z percenta z odhadovanej hodnoty majetku.

Majetkové dane sú hlavným zdrojom príjmu mestských a okresných vlád. Rôzne rady, rady a zákonodarné orgány sa schádzajú, aby rozhodli o vhodných sadzbách. Organizujú rozpočtové vypočutia, aby zistili, koľko peňazí je potrebné vyčleniť na poskytovanie rôznych služieb požadovaných miestnou komunitou. Tieto služby - ako je vzdelávanie, doprava, pohotovosť, parky, rekreácia a knižnice - sú financované z daní z majetku.

Počnúc daňovým rokom 2018 zákon o daňových škrtoch a zamestnaní obmedzil federálne zrážky štátnych a miestnych daní (SALT) na 10 000 dolárov ročne (5 000 dolárov pre tých, ktorí sú ženatí a sobášia samostatne). Tento údaj zahŕňa všetky dane z nehnuteľností, príjem a predaj z nehnuteľnosti.

Výpočet daní z nehnuteľnosti

Daň z majetku sa vypočítava z hodnoty majetku. Patria sem pozemky aj budovy na nich. Daňoví hodnotitelia spravidla ocenia majetok každých jeden až päť rokov a majiteľovi záznamu naúčtujú príslušnú sadzbu podľa štandardov stanovených daňovým úradom. Hodnotitelia vypočítajú túto hodnotu pomocou mlynského odvodu - nazývaného tiež daň z prémie - a odhadnutej hodnoty majetku.

Mill Levy or Millage Tax

The mlynský odvod je Sadzba dane z hodnoty vášho majetku, pričom jeden mlyn predstavuje jednu desatinu jedného centu. Takže za 1 000 dolárov odhadovanej hodnoty majetku by sa jeden mlyn rovnal 1 doláru.

Daňové odvody pre každú daňovú jurisdikciu v oblasti sa vypočítavajú oddelene; potom sa všetky poplatky spočítajú, aby sa určila celková suma mlynská sadzba pre celý región. Každé mesto, kraj a školský obvod má spravidla právo vyberať dane z nehnuteľností v rámci svojich hraníc. Každá účtovná jednotka vypočíta svoj požadovaný odvod z mlyna a potom sa sčíta, aby vypočítala celkový poplatok z mlyna.

Predpokladajme napríklad, že celková odhadovaná hodnota majetku v kraji je 100 miliónov dolárov a kraj sa rozhodne, že na vykonanie potrebných operácií potrebuje daňové príjmy vo výške 1 milión dolárov. Mlynský odvod by bol 1 milión dolárov delený 100 miliónmi dolárov, čo sa rovná 1%.

Predpokladajme teraz, že mesto a školský okres vypočítajú odvod z mlyna vo výške 0,5% a 3% v uvedenom poradí. Celkový odvod z mlyna pre región by bol 4,5% (1% + 0,5% + 3%) alebo 45 mlynov.

3 spôsoby hodnotenia hodnoty majetku

Daň z majetku sa vypočíta tak, že sa vyberie odvod z mlyna a vynásobí sa odhadovanou hodnotou majetku majiteľa. The hodnotená hodnota odhaduje rozumné Trhová hodnota pre váš domov. Je založená na prevládajúcich miestnych podmienkach realitného trhu.

Hodnotiteľ posúdi všetky relevantné informácie týkajúce sa vašej nehnuteľnosti, aby odhadol jej celkovú hodnotu. Aby ste mali čo najpresnejšie hodnotenie, musí posudzovateľ zistiť, za čo sa porovnateľné nehnuteľnosti predávajú za súčasných trhových podmienok, koľko náklady na výmenu pre nehnuteľnosť by boli náklady na údržbu pre vlastníka nehnuteľnosti, akékoľvek dokončené vylepšenia, akýkoľvek príjem zarábate na nehnuteľnosti a aký veľký úrok by sa účtoval za kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti porovnateľnej s tvoje.

Hodnotiteľ môže odhadnúť trhovú hodnotu nehnuteľnosti pomocou troch rôznych metód a má možnosť vybrať si jednu alebo akúkoľvek kombináciu týchto troch.

1. Vykonanie hodnotenia predaja

Hodnotiteľ oceňuje nehnuteľnosť pomocou porovnateľných tržieb v danej oblasti. Kritériá zahŕňajú polohu, stav nehnuteľnosti, akékoľvek vylepšenia a celkové trhové podmienky. Hodnotiteľ potom vykoná úpravy v obrázkoch, aby ukázal konkrétne zmeny na majetku, ako sú nové prístavby a renovácie.

2. Nákladová metóda

Vtedy hodnotiteľ určí hodnotu vášho majetku na základe toho, koľko by stála jeho výmena. Ak je nehnuteľnosť staršia, odhadcovia určia jej výšku odpisy ktoré sa udiali a koľko by majetok stál za to, keby bol prázdny. Pri novších nehnuteľnostiach hodnotiteľ odpočíta akékoľvek realistické odpisy a prihliadne na náklady na stavebný materiál a prácu vrátane týchto údajov v konečnej hodnote majetku.

3. Metóda príjmu

Táto metóda je založená na tom, aký veľký príjem by ste mohli dosiahnuť z nehnuteľnosti, ak by bola prenajatá. Pomocou príjmová metóda prístup, posudzovateľ zvažuje náklady na údržbu majetku, správu majetku, poistenie a dane, ako aj návratnosť, ktorú by ste od majetku mohli primerane očakávať. Po určení trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa odhadnutá hodnota stanoví tak, že sa vezme jej skutočná hodnota a vynásobí sa hodnotením. Táto sadzba je jednotné percento, líši sa podľa daňovej jurisdikcie a môže byť akékoľvek percento nižšie ako 100%. Po získaní odhadnutej hodnoty sa vynásobí mlynským odvodom, aby sa určila splatná daň z nehnuteľnosti.

Predpokladajme napríklad, že hodnotiteľ určí, že hodnota vášho majetku je 500 000 dolárov a miera hodnotenia je 8%. Odhadovaná hodnota by bola 40 000 dolárov. Ak vezmeme mlynský odvod 4,5%, ktorý sme predtým vypočítali, splatná daň bude 1 800 dolárov (40 000 dolárov x 4,5%).

Akonáhle má hodnotiteľ hodnotu, pracuje v dvoch fázach: Najprv pošlú odhadnutú hodnotu nehnuteľnosti vlastníkovi; potom to skontrolujú daňovým dokladom.

Užitočné informácie o dani z nehnuteľnosti

Väčšina odhadov dane z nehnuteľnosti sa robí buď ročne, alebo každých päť rokov, v závislosti od komunity, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Potom, čo vlastník obdrží svoje posúdenie týkajúce sa ocenenia majetku, bude návrh zákona o dani z nehnuteľnosti zaslaný oddelene.

Informácie, ktoré má hodnotiteľ, sa považujú za súčasť verejného záznamu. Majitelia môžu vidieť, koľko musia zaplatiť, na webovej stránke hodnotiteľa a zadaním svojej adresy. Niekedy im môže byť za prístup k tomuto materiálu účtovaný malý poplatok. Ďalšou možnosťou je navštíviť kanceláriu hodnotiteľa v budove okresného súdu. Hneď ako sa dostanete do budovy okresného súdu, môžete si informácie vyhľadať a vytlačiť kópiu za nominálny poplatok.

Spodný riadok

Majetkové dane môže byť mätúce. Na zaplatenie správnej sumy je potrebné porozumieť spôsobu výpočtu dane, odkiaľ tieto informácie získať a kedy sú faktúry odoslané a splatné. Niektoré mestá umožňujú svojim obyvateľom prezerať a/alebo platiť účty za daň z nehnuteľnosti online. Vlastníci nehnuteľností by mali urobiť všetko pre to, aby zostali vzdelaní, a to tým, že budú vedieť, ako sa dane vypočítavajú v čase fakturačného cyklu a kde ho môžu nájsť.