Konvenčná hypotéka alebo pôžička

Čo je to konvenčná hypotéka alebo pôžička?

Konvenčná hypotéka alebo konvenčná pôžička je akýkoľvek typ pôžičky kupujúceho na bývanie, ktorý neponúka ani nezabezpečuje vládny subjekt. Namiesto toho sú konvenčné hypotéky dostupné prostredníctvom súkromných veriteľov, ako sú banky, družstevné záložne a hypotekárne spoločnosti. Niektoré konvenčné hypotéky však môžu zaručiť dva podniky sponzorované vládou; the Federálna národná hypotekárna asociácia (Fannie Mae) a Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotéky (Freddie Mac).

Pochopenie konvenčných hypoték a pôžičiek

Konvenčné hypotéky majú spravidla fixnú úrokovú sadzbu, čo znamená, že úroková sadzba sa nemení počas celej doby trvania pôžičky. Konvenčné hypotéky alebo pôžičky nie sú zaručené federálnou vládou a v dôsledku toho majú banky a veritelia spravidla prísnejšie požiadavky na pôžičky.

Niektoré zo vládnych agentúr, ktoré zaisťujú hypotéky pre banky, zahŕňajú napr Federálna správa bývania (FHA), Ministerstvo pre záležitosti veteránov USA (VA) a USDA služba bývania na vidieku. Existujú však požiadavky, ktoré musia dlžníci splniť, aby sa na tieto programy kvalifikovali.

Konvenčné vs. Vyhovujúce

Bežné pôžičky sa často mylne označujú ako vyhovujúce hypotéky alebo pôžičky. Aj keď dochádza k prekrývaniu, tieto dve kategórie sú odlišné. Vyhovujúca hypotéka je hypotéka, ktorej základné podmienky zodpovedajú kritériám financovania spoločností Fannie Mae a Freddie Mac. Hlavnou z nich je dolárová hranica stanovená každoročne Federálna finančná agentúra pre bývanie (FHFA). Vo väčšine kontinentálnych USA nesmie pôžička v roku 2021 prekročiť 548 250 dolárov.

Aj keď sú všetky vyhovujúce pôžičky konvenčné, nie všetky konvenčné pôžičky sa kvalifikujú ako vyhovujúce. A jumbo hypotéka z 800 000 dolárov je napríklad a konvenčná hypotéka, ale nie zodpovedajúca hypotéka—Pretože prekračuje sumu, ktorá by umožnila, aby ju podporili Fannie Mae alebo Freddie Mac.

V roku 2020 malo hypotéku poistenú FHA 8,3 milióna majiteľov domov.Sekundárny trh s konvenčnými hypotékami je extrémne veľký a likvidný. Väčšina bežných hypoték je zabalená do prechodného formulára cenné papiere kryté hypotékou, ktoré obchodujú na dobre zavedenom forwardovom trhu známom ako hypotéka bude oznámené (TBA) trhu. Mnohé z týchto konvenčných prechodné cenné papiere sú ďalej sekuritizované do kolateralizované hypotekárne záväzky (SOT).

Ako funguje konvenčná hypotéka alebo pôžička

V rokoch od kolaps hypotekárnej hypotéky v roku 2007 veritelia sprísnili kvalifikáciu pôžičiek - „bez overenia“ a „bez akontácie“ hypotéky napríklad odišli s vetrom - ale vo všeobecnosti väčšina základných požiadaviek nie zmenené. Potenciálni dlžníci musia vyplniť oficiálnu žiadosť o hypotéku (a spravidla zaplatiť poplatok za žiadosť) a potom poskytnúť veriteľ s potrebnými dokumentmi na vykonanie rozsiahlej kontroly ich pozadia, úverovej histórie a aktuálneho kreditu skóre.

Požadovaná dokumentácia

Žiadna nehnuteľnosť nie je nikdy 100% financovaná. Pri kontrole vašich aktív a pasív veriteľ hľadá nielen to, či si môžete dovoliť mesačné splátky hypotéky, ktoré by spravidla nemali presiahnuť 28% vášho hrubého príjmu.Veriteľ tiež hľadá, či by ste dokázali zvládnuť zálohu na nehnuteľnosť (a ak áno, koľko) spolu s ďalšími počiatočnými nákladmi, ako je pôžička pôvod alebo poplatky za upísanie, poplatky za sprostredkovanie a vyrovnanie alebo zatváracie náklady, čo všetko môže výrazne zvýšiť náklady na hypotéku. Medzi požadované položky patria:

1. Doklad o príjme

Tieto dokumenty budú zahŕňať, ale nemusia byť obmedzené na:

• Tridsať dní výplatných pások, ktoré ukazujú príjem aj k dnešnému dňu príjem
• Dva roky federálne daňové priznania
• Šesťdesiatdňový alebo štvrťročný výpis všetkých majetkových účtov vrátane vašich bežných, sporiacich a akýchkoľvek investičných účtov
• Dva roky W-2 Vyhlásenia

Dlžníci musia byť pripravení aj s dôkazom o každom dodatočnom príjme, ako napríklad výživné alebo bonusy.

2. Aktíva

Budete musieť predložiť bankové výpisy a výpisy z investičného účtu, ktoré preukazujú, že máte finančné prostriedky na zálohu a náklady na zatvorenie rezidencie, ako aj hotovostné rezervy. Ak dostanete peniaze od priateľa alebo príbuzného na pomoc so zálohou, budete potrebovať darčekové listy, ktoré potvrdzujú, že nejde o pôžičky a nemajú žiadnu povinnú ani povinnú splátku. Tieto listy bude často potrebné notársky overiť.

3. Overenie zamestnania

Veritelia sa dnes chcú uistiť, že požičiavajú iba dlžníkom so stabilnou pracovnou históriou. Váš veriteľ bude chcieť nielen vidieť vaše výplatné pásky, ale môže tiež zavolať zamestnávateľovi, aby overil, či ste stále zamestnaný, a skontroloval váš plat. Ak ste nedávno zmenili zamestnanie, veriteľ sa môže chcieť obrátiť na vášho predchádzajúceho zamestnávateľa. Samostatne zárobkovo činní dlžníci budú musieť poskytnúť ďalšie významné dokumenty týkajúce sa ich podnikania a príjmu.

4. Iná dokumentácia

Váš veriteľ bude musieť skopírovať váš vodičský preukaz alebo občiansky preukaz a bude potrebovať váš Číslo sociálneho poistenia a váš podpis, ktorý veriteľovi umožní vytiahnuť vašu úverovú správu.

Úrokové sadzby pre konvenčné hypotéky

Konvenčné úrokové sadzby pôžičiek bývajú vyššie ako pri hypotékach podporovaných vládou, ako napr Pôžičky FHA (aj keď tieto pôžičky zvyčajne vyžadujú, aby dlžníci platili poistné na hypotekárne poistenie, sa môže z dlhodobého hľadiska ukázať ako rovnako nákladné).

Úroková sadzba sa prenáša konvenčnou hypotékou závisí od viacerých faktorov, vrátane podmienok pôžičky - jej dĺžky, veľkosti a toho, či je úroková sadzba fixná alebo nastaviteľná - a súčasných ekonomických alebo finančných trhových podmienok. Hypotekárni veritelia stanovujú úrokové sadzby na základe svojich očakávaní pre budúcu infláciu; sadzby ovplyvňuje aj ponuka a dopyt po cenných papieroch krytých hypotékami.

Kedy Federálny rezervný systém ho predražuje aby si banky požičali zacielením na vyššie sadzba federálnych fondov, banky zase prenášajú vyššie náklady na svojich zákazníkov a sadzby spotrebných úverov vrátane hypoték majú tendenciu stúpať.

S úrokovou sadzbou sú obvykle spojené body, poplatky zaplatené veriteľovi (alebo maklérovi): čím viac bodov zaplatíte, tým nižšia je vaša úroková sadzba. Jeden bod stojí 1% z výšky pôžičky a znižuje vám úrokovú sadzbu asi o 0,25%.

Konečným faktorom pri určovaní úrokovej sadzby je finančný profil jednotlivého dlžníka: osobný majetok, bonita a výška akontácie, ktorú môžu v mieste bydliska uskutočniť financované.

Osobitné úvahy pri konvenčnej hypotéke alebo pôžičke

Tieto typy pôžičiek nie sú pre každého. Tu je pohľad na to, kto pravdepodobne bude mať nárok na konvenčnú hypotéku a kto nie.

Kto sa môže kvalifikovať

Ľudia so zavedenými úverovými a hviezdnymi úverovými správami, ktorí sú na solídnom finančnom základe, sa zvyčajne kvalifikujú na konvenčné hypotéky. Konkrétnejšie, ideálny kandidát by mal mať:

Kreditné skóre

Kreditné skóre je číselné vyjadrenie schopnosti dlžníka splatiť pôžičku. Kreditné skóre zahŕňa úverovú históriu dlžníka a počet oneskorených platieb. Na schválenie môže byť potrebné kreditné skóre najmenej 680 a výhodne viac ako 700. Čím vyššie je skóre, tým nižšia je úroková sadzba pôžičky, pričom pre osoby staršie ako 740 rokov sú vyhradené najlepšie podmienky.

Dlh voči príjmu

Prijateľné pomer dlhu k príjmu (DTI). Toto je súčet vašich mesačných splátok dlhu, ako sú kreditné karty a platby za pôžičku, v porovnaní s vašim mesačným príjmom. V ideálnom prípade by mal byť pomer dlhu k príjmu okolo 36% a nie viac ako 43%. Inými slovami, na platby dlhu by ste mali minúť menej ako 36% svojho mesačného príjmu.

Zálohová platba

K dispozícii je záloha vo výške najmenej 20% z kúpnej ceny domu. Veritelia môžu a prijímajú menej, ale ak áno, často vyžadujú, aby dlžníci uzatvorili súkromné ​​poistenie hypotéky a mesačne platiť poistné, kým v dome nedosiahnu aspoň 20% vlastný kapitál.

Navyše, konvenčné hypotéky sú často najlepším alebo jediným východiskom pre kupujúcich domov, ktorí chcú bydlisko na investičné účely, ako druhý domov alebo kto si chce kúpiť nehnuteľnosť za cenu $500,000.

Kto sa nemôže kvalifikovať

Všeobecne povedané, tí, ktorí so životom len začínajú, tí, ktorí majú o niečo väčší dlh ako obvykle, a tí, ktorí majú nízky úverový rating, majú často problém kvalifikovať sa pre konvenčné pôžičky. Konkrétnejšie, tieto hypotéky by boli ťažké pre tých, ktorí majú:

• Za posledných sedem rokov utrpel bankrot alebo zabavenie
• Kreditné skóre pod 650
• DTI nad 43%
• Menej ako 20% alebo dokonca 10% z kúpnej ceny domu za zálohu

Ak ste však hypotéku odmietli, písomne ​​sa opýtajte na dôvody banky. Môžete mať nárok na ďalšie programy, ktoré by vám mohli pomôcť získať schválenie hypotéky.

Ak napríklad nemáte žiadnu úverovú históriu a ste prvým kupujúcim domov, môžete získať nárok na pôžičku FHA. Pôžičky FHA sú pôžičky, ktoré sú špeciálne prispôsobené pre prvých kupujúcich domov. Výsledkom je, že pôžičky FHA majú odlišnú kvalifikáciu a úverové požiadavky vrátane nižšej zálohy.