Kedy potrebujete listinu dôveryhodnosti?

Čo je to trustový list?

Zverenecká listina - tiež známa ako listina dôvery - je dokument, ktorý sa niekedy používa pri transakciách s nehnuteľnosťami v USA. Je to dokument, ktorý vstupuje do hry, keď si jedna strana zobrala pôžičku od druhej strany na kúpu a nehnuteľnosť. Zverenecká listina predstavuje dohodu medzi dlžníkom a veriteľom, že do splatenia pôžičky bude nehnuteľnosť v držbe zverená neutrálnou a nezávislou treťou stranou.

Napriek tomu, že listiny o dôvere sú menej časté ako kedysi, asi 20 štátov stále nariaďuje používanie jedného, ​​a nie hypotéka, keď je financovanie spojené s kúpou nehnuteľnosti. Zverenecké listiny sú bežné na Aljaške, Arizone, Kalifornii, Colorade, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montane, Severnej Karolíne, Tennessee, Texase, Virgínii a Západnej Virgínii. Niekoľko štátov - ako Kentucky, Maryland a Južná Dakota - povoľuje používanie trustových listín aj hypoték.

Porozumenie listinám dôveryhodnosti

Pri realitnej transakcii - povedzme pri kúpe domu - veriteľ poskytne dlžníkovi peniaze výmenou za jednu alebo viac zmeniek spojených so listinou o zverení. Tento list prevádza právny nárok na nehnuteľnosť na nestranný správca, typicky titulná spoločnosť, úschova spoločnosť alebo banka, ktorá ju drží ako kolaterál pre zmenky. Spravodlivý titul - právo získať úplné vlastníctvo - zostáva na dlžníkovi, rovnako ako úplné využitie a zodpovednosť za majetok.

Tento stav trvá po celú dobu splácania pôžičky. Správca vlastní právny titul, kým dlžník nezaplatí dlh v plnom rozsahu, pričom v tomto bode nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti dlžník. Ak dlžník nesplatí pôžičku, správca prevezme plnú kontrolu nad nehnuteľnosťou.

Listina dôvery vs. Hypotéka

Zverenecké listiny a hypotéky sa používajú na vytváranie bankových aj súkromných pôžičiek záložné práva o nehnuteľnostiach a obidva sa spravidla zaznamenávajú ako dlh v kraji, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Hypotéka však zahŕňa dve strany: dlžníka (alebo hypotéku) a veriteľa (alebo veriteľa). Naproti tomu listina o dôvere zahŕňa tri strany: dlžníka (alebo správcu), veriteľa (alebo príjemcu) a správcu. Správca je vlastníkom záložného práva v prospech veriteľa; ak dlžník zlyhá, správca zaháji a dokončí zabavenie postup na žiadosť veriteľa.

Exekúcie a dôveryhodné listiny

Hypotéky a listiny o zverení majetku majú rôzne procesy exekúcie. A súdna exekúcia je proces pod dohľadom súdu, ktorý sa uplatňuje, keď veriteľ podá žalobu na dlžníka za omeškanie s hypotékou. Tento proces je časovo náročný a nákladný.

Rovnako, ak aukcia zabaveného majetku neprinesie dostatok peňazí na zaplatenie zmenky, veriteľ môže podať úsudok o nedostatku voči dlžníkovi, žalujúc za rovnováhu. Avšak aj potom, čo je nehnuteľnosť predaná, dlžník má právo na vykúpenie: Môžu splatiť veriteľa v stanovenej lehote a získať vlastnícke právo.

Naproti tomu listina o dôvere umožňuje veriteľovi začať rýchlejšie a lacnejšie mimosúdne zabránenie prístupu na trh, obídenie súdneho systému a dodržanie postupov uvedených v listine o zverení majetku a štátne právo. Ak dlžník neposkytne pôžičku ako aktuálnu, nehnuteľnosť sa vydá na aukciu prostredníctvom predaja správcu.

Vlastnícke právo prechádza od správcu na nového majiteľa prostredníctvom listiny správcu po predaji. Ak pri predaji správcu nie sú žiadni uchádzači, nehnuteľnosť sa vráti k veriteľovi prostredníctvom listiny správcu. Hneď ako sa nehnuteľnosť predá, dlžník nemá právo na odkúpenie.

Správca je ďalej zodpovedný za vyplatenie výťažku z predaja dlžníkovi a veriteľovi po dokončení predaja. Správca zaplatí veriteľovi zostávajúcu čiastku z dlhu a zaplatí dlžníkovi všetko, čo túto sumu presahuje, čím veriteľovi umožní kúpu nehnuteľnosti.

Klady a zápory investovania do zvereneckých listín

Investori, ktorí hľadajú šťavnaté výnosy, sa niekedy obrátia na sektor nehnuteľností - najmä na listiny dôvery.

Pri investovaní do trustu investor požičiava peniaze developerovi, ktorý pracuje na realitnom projekte. Meno investora je uvedené na listine dôvery ako veriteľa. Investor inkasuje úroky z jeho pôžičky; keď je projekt dokončený, vráti sa mu jeho istina v plnej výške. Maklér so zmluvou o dôveryhodnosti obvykle uľahčuje dohodu.

Aký typ vývojára vstupuje do tohto dojednania? Banky sa často zdráhajú požičať si aj na určité druhy vývoja, ako sú stredne veľké komerčné projekty- malé pre veľkých veriteľov, príliš veľké pre malých - alebo vývojárov so zlou minulosťou alebo príliš veľa pôžičky. Opatrní poskytovatelia pôžičiek sa tiež môžu pohybovať príliš pomaly pre vývojárov, pretože sa blíži obmedzený termín začatia alebo dokončenia projektu.

Takíto vývojári sú často trochu v kríze. Z týchto dôvodov môžu investori do listín o trustoch často očakávať vysoké úrokové sadzby svojich peňazí. Môžu využívať výhody diverzifikácie do inej triedy aktív bez toho, aby museli byť odborníkmi na výstavbu alebo správu nehnuteľností: Toto je pasívne investovanie.

Investovanie do trustu má určité riziká a nevýhody. Na rozdiel od akcií investície do nehnuteľností nie sú kvapalina, čo znamená, že investori nemôžu získať svoje peniaze na požiadanie. Investori môžu tiež očakávať iba úrok, ktorý pôžička generuje; akékoľvek dodatočné zhodnotenie kapitálu je nepravdepodobné.

Investované strany môžu využiť akékoľvek právne nezrovnalosti v zmluve o trustu, čo môže spôsobiť nákladné právne spleti, ktoré môžu investíciu ohroziť. Typický investor s malými skúsenosťami môže mať problémy, pretože na nájdenie dôveryhodných a dôveryhodných vývojárov, projektov a maklérov je potrebná špecifická odbornosť.

Skutočný príklad dôveryhodnej listiny

Krátka forma listina o dôvere použitá v Austin County, Texas, pokrýva požiadavky pre väčšinu veriteľov. Formulár začína definíciou pojmov a priestorov, ktoré musí dlžník, veriteľ a správca vyplniť ich mená. Tiež je potrebné požičať si sumu a adresu nehnuteľnosti.

Po tejto časti dokument pokračuje stanovením prevodu práv k majetku a jednotných zmlúv vrátane:

• Podrobnosti o platbe istiny a úroku
• Odložiť finančné prostriedky
• Záložné práva
• Poistenie majetku a údržba stavby
• Obsadenosť štruktúry - stanovenie, že dlžník musí vstúpiť do 60 dní

Formulár tiež obsahuje nejednotné zmluvy, ktoré určujú zlyhanie alebo porušenie akýchkoľvek podmienok zmluvy. A špecifikuje, že pôžička, ktorou sa dokument zaoberá, nie je a pôžička na vlastný kapitál- to je niečo, z čoho dlžník dostane hotovosť - ale jeden na kúpu nehnuteľnosti.

Listina dôvery končí priestorom na podpis dlžníka, ktorý musí byť vykonaný za prítomnosti a notár a dvaja svedkovia, ktorí sa tiež podpisujú.