Zníženie úroku z vašej druhej hypotéky

Federálna vláda chápe, že hypotéky na domácnosť sú najväčšou finančnou záťažou, ktorú mnohí Američania počas svojho života prevezmú. S cieľom poskytnúť prestávku (a pravdepodobne povzbudiť ľudí k účasti na realitnom trhu), Internal Revenue Service (IRS) umožňuje daňovníkom odpočítať si úroky zaplatené z ich hypotéky.

Ale čo keď dostanete a druhý hypotéka na dom? Záleží na tom, na čo ho používate? Môžete len odpočítavať úroky neobmedzene?

Podrobne sa pozrieme na daňové dôsledky prijatia druhej hypotéky a ukážeme vám, ako na to pokračujte vo výpočte svojho odpočtu na daniach a zdôraznite rôzne obmedzenia a nástrahy.

Ako odpočítať záujem o druhý domov: základy

Najprv musíte porozumieť tomu, čo predstavuje „kvalifikovaný domov“ (ten, na ktorý sa vzťahuje odpočítanie úrokov z hypotéky) a ako definuje IRS „úrok z hypotéky“a„ hypotekárny dlh “.

Na začiatok „kvalifikovaný domov“ znamená buď váš hlavný domov, v ktorom bežne žijete, alebo druhý domov. Mobilné domy, obytné prívesy, byty a člny spĺňajú podmienky, pokiaľ majú „zariadenia na spanie, varenie a WC“ ako

Publikácia IRS 936 hovorí to.

Ak máte tri alebo viac nehnuteľností, môžete si nárokovať iba dve z nich ako svoj primárny a druhý domov pre daný rok. Ak by ste v priebehu toho roka náhodou predali jeden z domov, na ktorý ste si robili nárok, potom môžete za zostatok toho roku považovať inú nehnuteľnosť za svoj primárny alebo druhý domov.

Ak si uplatňujete nárok na odpočty na dom, ktorý slúži aj ako niečo iné, napríklad na prenájom nehnuteľnosti alebo Do funkcie vstupujú do hry niektoré nuansové pravidlá a výpočty týkajúce sa toho, koľko času zaberáte priestorov. Tu sa môžete obrátiť na konkrétne informácieAle vo všeobecnosti platí, že ak si prenajmete druhý domov, musíte tam žiť najmenej 14 dní alebo viac ako 10%. času, ktorý je prenajatý na rok (podľa toho, čo je dlhšie), aby bolo možné odpočítať úroky z hypotéky na to. (Ak tam vôbec nebývate, potom ste prenajímateľom a do hry vstupuje úplne iný súbor pravidiel: pozri Zrážky dane pre majiteľov prenajatých nehnuteľností).

Úroky z hypotéky sa vzťahujú iba na úroky zaplatené z pôžičiek, ktoré ako zábezpeku slúžia na bývanie. Toto zahŕňa:

• Prvé hypotéky a druhé hypotéky
• Úverové linky
• Úvery na vlastný kapitál

IRS načrtáva tri kategórie hypotekárnych dlhov. Tieto sa líšia v závislosti od toho, kedy ste dlh odstránili a na čo boli výnosy použité:

• Zdedený dlh sa týka hypoték, ktoré boli zaistené vašim domovom 13. októbra 1987 alebo skôr (potom vstúpili do platnosti súčasné daňové pravidlá).
• Domov nadobúdací dlhsa týka hypoték uzavretých po 13. októbri 1987, ktoré boli použité na kúpu, stavbu alebo vylepšenie vášho domu (t. j. rekonštrukcie, opravy atď.).
• Vlastnícky dlh alebo pôžička sa týka hypoték uzavretých po 13. októbri 1987, ktoré boli použité na iné účely, ktoré nesúvisia s pobytom, ako napr. financie na vysokú školu, nové auto, dovolenku alebo čokoľvek iné, čo nesúvisí s nákupom, budovaním alebo zlepšovaním Domov.

Aký veľký úrok z hypotéky môžete odpočítať?

To závisí od toho, aký dlh už máte - a koľko ešte chcete prevziať. Ak ste ženatý a podávate spolu, môžete odpočítať iba úroky z dlhu z akvizície domu v hodnote 1 milión dolárov alebo menej a celkovo z dlhu vlastného kapitálu v domácnosti 100 000 dolárov alebo menej. Ak sú slobodní alebo ženatí a podávajú sa oddelene, potom sa vaše limity stanú 500 000 dolárov za dlh pri akvizícii domu a 50 000 dolárov za vlastný kapitál v domácnosti.

Inými slovami, ak sa vaša hypotéka alebo hypotéky používajú na nákup, výstavbu alebo vylepšenie vašej primárnej a/alebo druhý domov (čo z neho robí dlh na získanie domu) a celkovo 1 milión dolárov, môžete si odpočítať všetko, v čom ste zaplatili záujem. Ak máte napríklad 4% úrokovú sadzbu na každú z dvoch hypoték, ktoré spolu predstavujú až 1 milión dolárov, môžete si odpočítať všetky svoje ročné platby úrokov vo výške 40 000 dolárov.

Ak je však váš dlh z akvizície domu, povedzme, 2 milióny dolárov, potom by ste mohli odpočítať iba polovicu z celkového úroku, ktorý ste zaplatili za hypotéky v hodnote 2 milióny dolárov v danom roku. Ak by platili rovnaké 4% úrokové sadzby, mohli by ste odpočítať iba 40 000 dolárov namiesto 80 000 dolárov, ktoré ste pravdepodobne zaplatili na úrokoch v tom roku. (To je potrebné vziať do úvahy pre každého, kto sa pokúša financovať sedemcifernú nehnuteľnosť. Viď Jumbo vs. Konvenčné hypotéky: Ako sa líšia.)

Napriek tomu, že sa tento limit nevzťahuje na starý záväzok, pri nových hypotékach nebudete môcť vykonávať ďalšie zrážky, ak váš starý dlh už presahuje 1 milión dolárov. Čo keď máte iba 900 000 dolárov v podobe starého dlhu? Potom by ste mohli odpočítať iba úrok z dodatočného dlhu z akvizície domu v hodnote 100 000 dolárov.

Toto je aspoň všeobecné pravidlo. IRS poskytuje a pracovný list určiť váš skutočný odpočítateľný úrok z hypotéky na dom.

Druhé daňové formuláre na odpočítanie úrokov z hypotéky

Pokiaľ ste zaplatili hypotekárny úrok v hodnote najmenej 600 dolárov, dostanete upozornenie od svojho držiteľa hypotéky alebo veriteľa (zvyčajne je Formulár 1098) niekoľko mesiacov pred podaním daňového priznania. Spolu s dolárovou sumou vašich ročných splátok bude tiež ukážte svoje zaplatené poistné na hypotéku a zaplatené odpočítateľné body (ak ste si kúpili dom, ktorý rok). Hneď ako budete mať tento dokument v rukách, použijete ho na vyplnenie daňového priznania formulár 1040, plán A (podrobne uvedené zrážky).

Ak kombinujete dlh z akvizície domu a dlh z vlastného kapitálu domu, môžete si technicky požičať 1,1 milióna dolárov na svoj domov. Ak by ste však náhodou mali dodatočný dlh, ktorý presahuje túto hranicu, možno budete môcť úrok odpočítať ak boli tieto výnosy použité na kvalifikovaný výdavok, ako je investícia (tiež uvedená v zozname A) alebo a podnikanie (Plán C alebo C-EZ).

Refinancovanie, body a prémie

Ak refinancujete akúkoľvek hypotéku, vrátane druhej, môžete nový úver uplatniť ako dlh na obstaranie domu až do výšky istiny predchádzajúceho úveru. Čokoľvek vyššie uvedené sa bude považovať za dlh vlastného imania.

Navyše, ak platíte body za novú hypotéku, môžete ich odpočítať počas celej doby trvania pôžičky. Za predpokladu, že refinancujete novú 30-ročnú hypotéku, môžete odpočítať 1/30^th z toho, čo ste každý rok zaplatili v bodoch. Ak ste pred predajom alebo refinancovaním domu (znova) neodpočítali všetky body, potom môžete odpočítať všetky zostávajúce položky naraz v danom roku. Zrážku uplatníte v pláne A, formulár 1040, riadok 12.

Pokiaľ váš upravený hrubý príjem nepresiahne 109 000 dolárov (alebo 54 500 dolárov, ak sú ženatí a podávaní oddelene), môžete si tiež odpočítať niektoré alebo všetky svoje poistné na hypotekárne poistenie. Spadalo by to do vašej kategórie „dlh z akvizície domu“.

Spodný riadok

Daňové pravidlá sú komplikované, to sa nedá poprieť, ale ak budete postupovať správne, ustanovenia vám môžu ušetriť tisíce dolárov ročne. Predtým, ako sa rozhodnete zobrať si druhú hypotéku, určite sa poraďte s kvalifikovaným daňovým odborníkom.