Majú pôžičky FHA sankcie za predčasné splatenie?
Pôžičky FHA boli navrhnuté pre dlžníkov s nízkymi a strednými príjmami. Vyžadujú nižšie minimum zálohy a kreditné skóre, ako mnohé konvenčné pôžičky vyžadujú.
Na rozdiel od hypotekárnych hypoték poskytovaných niektorými konvenčnými komerčnými veriteľmi, Federálna správa bývania (FHA) pôžičky nemajú sankcie za predčasné splatenie. Pravidlá upravujúce pôžičky FHA uvádzajú, že tieto hypotéky nemôžu obsahovať žiadne zbytočné poplatky, ako napríklad a doložka o splatnosti predaja alebo pokuta za predčasné splatenie, čo môže spôsobiť dlžníkom finančné ťažkosti.
Kľúčové informácie
- Niektoré tradičné hypotekárne pôžičky nesú sankciu za predčasné splatenie, ktorá sa posudzuje, či dlžníci splácajú svoje pôžičky príliš rýchlo alebo pridávajú dodatočné splátky istiny.
- Tieto sankcie chránia veriteľov a investorov do cenných papierov krytých hypotékou pred rizikom predčasného splatenia. Výsledkom je, že mnohé subprime pôžičky majú takú pokutu.
- Na pôžičky FHA, ktoré sú federálne hypotekárnymi hypotékami určenými pre dlžníkov s nízkym a stredným príjmom, sa nevzťahujú žiadne sankcie za predčasné splatenie.
- S predplatením pôžičiek sú potenciálne spojené aj nepriame náklady vrátane straty daňových odpočtov, nižšej likvidity a premárnených príležitostí investovať do akcií.
Čo je sankcia za predčasné splatenie?
A platba vopred Pokuta je stanovená v klauzule v hypotekárnej zmluve, v ktorej sa uvádza, že pokuta bude stanovená, ak je dlžník výrazne splatí alebo splatí hypotéku pred termínom, zvyčajne počas prvých piatich rokov od prijatia záväzku pôžička. Pokuta je niekedy založená na percentuálnom podiele na zostávajúcom zostatku hypotéky. Tiež to môže byť záujem o určitý počet mesiacov.
Sankcie za predčasné splatenie chránia veriteľa pred finančnou stratou z predpokladaného úrokového príjmu, ktorý by inak bol zaplatený. Tiež znižujú riziko predplatenia pri investovaní do cenných papierov krytých hypotékou.
Ako sa vypočítava úrok z hypotéky v prípade predčasného splatenia
Všetky pôžičky FHA uzavreté do januára. 21, 2015, aj keď pri predčasnom splatení pôžičky FHA nie ste povinní platiť ďalšie poplatky, stále zodpovedáte za všetky záujem k dátumu splatnosti ďalšej splátky. Predpokladajme napríklad, že dátum splatnosti vašej mesačnej splátky pôžičky FHA je piaty deň v mesiaci. Ak ste mesačnú platbu zaplatili do prvého v mesiaci, za úroky zodpovedáte až do piatej.
Aj keď ste zaplatili celý zostatok svojho hypotéka, stále zodpovedáte za úroky až do dátumu splatnosti platby.
Tento poplatok za úrok po platbe technicky nebol pokutou za predčasné splatenie, ale veľa majiteľov domov to tak cítilo. V roku 2012 držitelia pôžičiek FHA zaplatili odhadom 449 miliónov dolárov na úrokových poplatkoch po platbe. Aby sa znížilo zaťaženie majiteľov domov, FHA zrevidovala svoje politiky tak, aby odstránila poplatky za úroky po platbe za pôžičky FHA uzavreté 1. januára alebo neskôr. 21, 2015. Podľa týchto zásad musia veritelia kvalifikovaných pôžičiek FHA vypočítať mesačný úrok pomocou skutočného nesplateného zostatku hypotéky k dátumu prijatia zálohy.
Vydavatelia pôžičiek FHA môžu účtovať úroky iba do dátumu zaplatenia hypotéky.
Ostatné náklady na platbu vopred
Aj keď neexistujú žiadne priame sankcie za predčasné splatenie pôžičiek FHA, existujú nepriame náklady. Na prvý pohľad sa zdá, že stratíte odpočet dane z úrokov z hypotéky môže byť negatívnym vedľajším účinkom splatenia pôžičky FHA. Keď ľudia používajúci tento daňový odpočet predčasne splatia hypotéku, už si nebudú môcť odpočítať úrokové náklady z daní. Avšak zákon o znížení daní a zamestnaní (TCJA) zvýšil štandardný odpočet toľko, že mnoho daňových poplatníkov už nie rozpisovať odpočty. To znamená, že veľa dlžníkov s hypotékou v prvom rade nevyužíva odpočítanie dane z hypotekárnych úrokov.
Jemnejšie, predčasné splatenie pôžičiek FHA spôsobuje stratu dlžníkov likvidita. Majitelia domov, ktorí do svojich pôžičiek FHA vložili dodatočnú hotovosť, budú mať problém získať ju späť, ak ju budú potrebovať neskôr. Úverová línia vlastného kapitálu (HELOC) je často najlepší spôsob, ako dostať peniaze z domu. FHA však neposkytuje úverové linky vlastného kapitálu, takže dlžníci sa budú musieť poobzerať inde. Okrem toho môžu veritelia zvýšiť kreditné skóre požiadavky na HELOC, ako to urobili počas koronavírusovej krízy.
Pred splatením pôžičky FHA sa uistite, že máte dostatočné peňažné rezervy. Mať dostatok hotovosti na pokrytie výdavkov na niekoľko mesiacov alebo dokonca roka je spravidla dobrý nápad.
Nakoniec existuje aj an cena príležitosti na predčasné splatenie pôžičky FHA. Splatením pôžičky majitelia domov minú peniaze, ktoré mohli zarobiť investovaním do iného majetku.
Úroky z pôžičiek na bývanie sú spravidla nižšie ako očakávaná dlhodobá návratnosť akcií, nehnuteľností a mnohých ďalších aktív. Najmä fondy obchodované na burze s investíciami do nehnuteľností (REIT ETF) poskytujú investorom ľahký spôsob, ako využiť úplné výnosy nehnuteľností. Okrem toho môžu majitelia domov predávať ETF REIT rýchlo, keď potrebujú hotovosť. Ceny REIT ETF však budú počas hospodárskeho poklesu pravdepodobne nižšie.