Vyhýbanie sa veľkým daňovým faktúram zo ziskov z nehnuteľností

Predaj nehnuteľnosti na prenájom za obrovským ziskom môže byť splneným snom. Veď kto by nechcel zarobiť na svojich investičných nehnuteľnostiach pekný cent? Napriek tomu, aby ste maximalizovali zisk z tohto predaja, možno budete chcieť odložiť berenie svojich zárobkov ako paušálnej sumy. Pokračujte v čítaní, aby ste zistili, prečo, a dozvedeli ste sa o ďalšej možnosti: an splátkový predaj.

Veľká výplata = veľký daňový doklad

Pozrime sa na bežnú situáciu:

Hal Bookman si pozrel ponuku kupujúceho na prenájom domu a neveril tomu číslu, ktoré uvidel. Jeho majetková hodnota sa za päť rokov výrazne zvýšila. Keď však Hal radostne povedal svojmu daňovému poradcovi o predaji, poradca bol menej nadšený; brať príjem ako jeden paušál by nebolo v Halinom najlepšom záujme z daňového hľadiska.

Ak Hal deklaruje celý výnos z predaja v tom istom roku, kedy predá nehnuteľnosť, zaplatí 25% z časti zisk, ktorý zodpovedá prípadným zrážkam z odpisov predtým prevzal do prenájmu nehnuteľnosť. Akýkoľvek zisk nad rámec zachytenia odpisov je navyše zdanený 15% (pre daňovníkov so zdaniteľným príjmom medzi 80 000 dolárov a 441 450 dolárov, ak sú slobodní, alebo 496 600 dolárov, ak podávajú manželstvo spoločne) alebo 25% (pre daňových poplatníkov nad týmito prahové hodnoty).Hal sa pýta svojho daňového poradcu, či by mohol urobiť niečo pre zníženie svojho zdaniteľného príjmu za daný rok.

Poradca pozná iba nástroj, ktorý treba použiť: zmluvu o predaji na splátky.

Účel predaja na splátky

Splátkový predaj je definovaný ako predaj majetku, pri ktorom je aspoň jedna platba uskutočnená až po daňovom roku predaja. Ako je popísané v "Publikácia 537," the Internal Revenue Service (IRS) umožňuje daňovníkom odložiť časť zisku z predaja investičného majetku pomocou zmluvy o predaji na splátky. Toto usporiadanie umožňuje predajcovia vyhlásiť pomernú časť ich kapitálové zisky viac rokov. Predávajúci však nesmie používať metódu predaja na splátky pri vykazovaní straty. Predávajúci okrem toho môže pri vykazovaní zisku tiež zrušiť spôsob platby na splátky.

Ako funguje metóda predaja na splátky

Vykázanie ziskov pri splátkovom predaji je teoreticky jednoduché. Zdanenie predaja na splátky odzrkadľuje zdanenie anuity, kde pomerná časť každej platby sa považuje za vrátenie istiny. Jediné ustanovenie je, že predávaný majetok nemôže byť verejne obchodovateľný bezpečnosť alebo časť pravidelného inventára firmy a daňovník nemôže byť a predajca predaného majetku (s výnimkou určitých časových obchodníkov s podielmi, ktorí si zvolia poplatok za osobitný úrok podľa metódy splátkového predaja).

Pozrime sa, ako by Hal z vyššie uvedeného príbehu mohol štruktúrovať svoj splátkový predaj, ak by chcel odložiť dane z kapitálových výnosov na budúci rok. Hal dostane ponuku 400 000 dolárov na svoj nájomný dom. Nehnuteľnosť kúpil za 300 000 dolárov. Za tie roky zobral 100 000 dolárov odpisy zrážky, robenie jeho upravený základ $200,000. Preto má Hal na priznanie zdaniteľný zisk 200 000 dolárov (400 000 - 200 000 dolárov).

Halov poradca odporúča, aby rozložil svoje výnosy z predaja na osem ročných splátok po 50 000 dolárov, namiesto toho, aby v jednom roku deklaroval 400 000 dolárov. Pokiaľ sú splátky konštruktívne prijímané každý rok, táto metóda umožní spoločnosti Hal zaznamenať zisky, a teda pomernú časť ziskov, za osem rokov.

Vykazovanie príjmu z predaja na splátky

Príjem zo splátkového predaja je možné rozdeliť do troch samostatných kategórií: zisk, riaditeľ (alebo váš upravený základ v nehnuteľnosti) a záujem. S každou z týchto kategórií sa zaobchádza odlišne Formulár 1040. Percento hrubého zisku sa potom použije na výpočet príjmu zo splátkového predaja za daný daňový rok.

Kapitálový zisk

V uvedenom príklade musí Hal každý rok deklarovať zisk ako dlhodobý alebo krátkodobý, v závislosti od toho, či bol zisk v roku predaja dlhodobý alebo krátkodobý. Dlhodobé zisky sú zdaňované nižšou sadzbou, pričom krátkodobé zisky sú zdaňované ako bežný príjem.Pretože Hal držal dom päť rokov, zisk by v tomto prípade bol dlhodobý.

Ak by bol zisk krátkodobý, Hal by stále mohol byť zdanený zo splátkového príjmu nižšou sadzbou, ako by mal, ak by musel priznať jednorazový zisk. Dôvodom je, že krátkodobé zisky sú zdaňované ako bežný príjem, na vrchole daňových poplatníkov hraničná sadzba dane.Ak ho pomerný zisk netlačí do ďalšej daňovej kategórie, má táto sadzba potenciál byť nižšia. Zisk zo splátkového predaja je vykazovaný na IRS Formulár 6252 a potom prenesený do Naplánovaný na formulári 1040.

Záujem

Daňovníci s príjmami zo splátkového predaja musia tiež nahlásiť úroky účtované kupujúcemu, ktoré sú zdaňované bežnými príjmovými sadzbami. Úrok poskytovaný v kúpnej zmluve sa označuje ako uvedený úrok. Ak je uvedený úrok nedostatočný (alebo nulový), časť hlavnej časti predaja musí byť znovu charakterizovaná ako „neuvedený úrok“. 

Riaditeľ

IRS považuje časť každého predaja na splátky za priznanie istiny oslobodené od dane. Túto sumu je možné určiť vyplnením pracovného hárka A k publikácii 537. Istina (upravený základ) na účely splátkového predaja je súčet vašich skutočných upravených základov v nehnuteľnosti plus prípadné náklady na predaj a znovunadobudnutie odpisu.

V tomto prípade má Hal 200 000 dolárov ako upravený základ vo svojom dome. Aby mohol vypočítať svoj upravený základ na účely splátkového predaja, musí pridať späť 100 000 dolárov za svoje znovunadobudnutie odpisov a 10 000 dolárov za predajné náklady. Toto číslo je 310 000 dolárov.

Percento hrubého zisku

Na výpočet percenta hrubého zisku musíte od predajnej ceny odpočítať upravený základ na účely predaja na splátky - v tomto prípade 310 000 dolárov - na výpočet celkového zisku. Tu je celkový zisk 90 000 dolárov (400 000 - 310 000 dolárov). Ďalej vydelte celkový zisk predajnou cenou, ktorá je v tomto prípade 22,5% (90 000 dolárov / 400 000 dolárov), a máte percento hrubého zisku. Nakoniec, na výpočet zdaniteľného zisku každý rok, vynásobte toto percento sumou splátky. Halov zdaniteľný zisk za rok sa teda považuje za 11 250 dolárov (50 000 dolárov x 22,5%).

Hypotéky a zmluvná cena

Ak kupujúci nehnuteľnosti predpokladá a hypotéka alebo nejaký iný úpis pri kúpe musí byť nákladový základ nehnuteľnosti znížený o sumu hypotéky/poznámky. Ak má napríklad nehnuteľnosť na prenájom, ktorú Hal predal za 400 000 dolárov, hypotéku 100 000 dolárov, zmluvná cena sa zníži na 300 000 dolárov (400 000 - 100 000 dolárov).

Ak výška hypotéky presiahne celkový upravený základ nehnuteľnosti, rozdiel je potrebné vykázať ako platbu v prvom roku a zmluvná cena sa o túto sumu zvýši. Predpokladajme napríklad, že Halov majetok má hypotéku 250 000 dolárov. V takom prípade bude musieť Hal okrem splátky počas prvého roka nahlásiť aj preplatok 50 000 dolárov.

Spodný riadok

Existuje mnoho pravidiel a nariadení týkajúcich sa predaja na splátky, ktoré je potrebné dôsledne dodržiavať. Ak chcete získať ďalšie informácie o podtémach, ako sú zmeny v predajnej cene, môžu rôzne formy prijatých platieb vziať, a keď bude možno lepšie vzdať sa dohody o splátkach a namiesto toho vziať paušálnu platbu, navštívte the Web IRS. Ako vždy, určite sa poraďte so svojim daňovým poradcom a prediskutujte svoju konkrétnu daňovú situáciu.