Čo je to vylepšenie lízingovej zmluvy?

Čo je to vylepšenie lízingovej zmluvy?

Termín zlepšenie nájmu sa týka akýchkoľvek zmien, ktoré boli vykonané s cieľom prispôsobiť prenájom nehnuteľnosť uspokojiť konkrétne potreby konkrétneho nájomcu. Tieto zmeny a úpravy môžu zahŕňať maľovanie, inštaláciu priečok, zmenu podlahy alebo vloženie prispôsobených svietidiel. Vylepšenia môžu vykonať Hostinský alebo nájomcom a môže byť platený nájomcom. Aj keď je užitočná ekonomická životnosť väčšiny vylepšení nájomnej zmluvy kdekoľvek od päť do 10 rokov, Interný príjmový kód (IRC) požaduje, aby k takýmto zlepšeniam došlo k odpisovaniu počas ekonomickej životnosti budovy.

Ako funguje vylepšenie lízingovej zmluvy

Vylepšenia lízingovej zmluvy sa bežne označujú ako vylepšenia nájomcov alebo rozšírenia. Tieto zmeny spravidla vykonávajú prenajímatelia komerčné nehnuteľnosti a môžu byť poskytnuté pre existujúceho alebo nového nájomcu. Všetky vykonané zmeny sú prispôsobené konkrétnym potrebám nájomcu a robia priestor pre nich atraktívnejším a príťažlivejším.

Aby boli zmeny kvalifikované ako vylepšenia nájomnej zmluvy, musia byť splnené určité kritériá. V interiéri je potrebné vykonať zmeny, aby zodpovedali špecifickým potrebám interiéru nájomcavrátane ktoréhokoľvek z nasledujúceho:

• Štrukturálne úpravy
• Nové sadrokartónové dosky a podlahy
• Aktualizácie svetelných, elektrických a technologických systémov
• Prístavba miestností, kabín, priečok
• Regály a dosky

Nie všetky zmeny sa považujú za vylepšenia nájmu. Úpravy vykonané pre jedného nájomníka nespĺňajú podmienky pre ostatných nájomníkov vrátane ich susedov. Vonkajšia budova renovácie, ako napríklad terénne úpravy, opravy parkoviska alebo strešná krytina, sa tiež nekvalifikujú. Dokonca ani úpravy interiéru, ako napríklad modernizácia výťahu budovy alebo systémy HVAC, sa nepovažujú za vylepšenie nájmu. Dôvodom je, že neprospievajú konkrétnemu nájomcovi.

Raz prenájom končí, zlepšenia spravidla patria prenajímateľovi, ak nie je v zmluve uvedené inak. Ak si ich nájomca môže vziať, musí ich odstrániť bez poškodenia majetku.

Typy vylepšení lízingu

Príspevok na vylepšenie nájomníka

Tento typ zlepšenia nájomnej zmluvy dáva nájomcovi právomoc dohliadať na projekt, pričom bremeno prenecháva prenajímateľovi, najmä ak je proces časovo náročný. Prenajímateľ spravidla zavádza do nájmu rezervy, ktoré pokrývajú rozpočet na zlepšenie príspevku pre nájomcu. Toto je zvyčajne uvedené ako a paušál alebo na základe štvorcových stôp. Prenajímatelia môžu buď renovácii/stavebnej firme zaplatiť priamo alebo preplatiť nájomca priamo. Ak sú prekročené rozpočty projektov, zostatok uhradí nájomca.

Zľava z prenájmu

Prenajímateľ môže nájomcovi ponúknuť prenajať zľavy na vylepšenie nájmu. Ak je táto možnosť zahrnutá v nájme, nájomca môže získať úľavu na nájomnom určitého druhu, napríklad jeden mesiac zadarmo alebo znížené nájomné za určité obdobia za rok. To umožňuje nájomcovi ušetriť na zmenách priestoru. Rovnako ako v prípade TIA, nájomca dohliada na projekt a kontroluje zlepšenia lízingu. Nájomca je tiež zodpovedný za to, ak náklady presiahnu rozpočet.

Štandardný stavebný príspevok

Táto možnosť sa nazýva aj build-out. V takom prípade prenajímateľ predstaví nájomcovi balík vylepšení alebo iné možnosti. Prenajímateľ je spravidla ten, kto projekt riadi, a dáva nájomcovi viac času venovať sa svojmu podnikaniu. Vo väčšine prípadov nájomníci nemusia skončiť s úpravami, ktorým by im v skutočnosti chceli pomôcť podnikanie rásť, pestovať. Ak sa rozhodnú doplniť zmeny, musia pokryť dodatočné náklady.

Turn key

Tento typ zlepšenia nájomnej zmluvy sa bežne vykonáva na začiatku lízingu. Odhady a plány nákladov vo väčšine prípadov predkladá nájomca, pričom všetku prácu dohliada a platí prenajímateľ.

Pravidlá vylepšení nájmu

V decembri 2015 americký Kongres schválil schôdzu Ochrana Američanov pred zvýšením daní (PATH), ktorým sa upravili a rozšírili mnohé daňové ustanovenia týkajúce sa odpisov vrátane vylepšení nájomného. Návrh zákona urobil trvalú rezervu na daňové úspory, ktorá umožňovala 15-ročné rovnomerné pokrytie nákladov na kvalifikované vylepšenia prenájmu. Podľa týchto pokynov:

• Prenajímatelia a nájomníci nemali dovolené byť v príbuzenskom vzťahu
• Vylepšenia boli kvalifikované iba vtedy, ak boli vykonané v interiéri budovy, pričom priestor obýva iba ten nájomník
• Vylepšenia nájmu bolo potrebné dokončiť po troch rokoch od prvého obsadenia budovy servisom

Odchod Zákon o znížení daní a zamestnaní v roku 2017 zmenil spôsob, akým si prenajímatelia a nájomcovia môžu uplatňovať odpočty zahŕňajúce vylepšenia nájomného. Nový zákon upravil niektoré požiadavky. Stále je potrebné zlepšiť interiér budovy, čo znamená rozšírenie budov, výťahy a eskalátory, strechy, protipožiarne, poplašné a zabezpečovacie systémy a systémy HVAC stále nie kvalifikovať sa.

Majetok kvalifikovaného zlepšovania už nevyžaduje, aby obe strany (prenajímatelia a nájomcovia) boli nesúvisiace. Zrušila tiež požiadavku na tri roky a uviedla, že všetky zlepšenia je možné vykonať „po dátume prvého uvedenia nehnuteľnosti do prevádzky“ podľa Služba interných výnosov (IRS).

The Zákon o pomoci, úľave a ekonomickom zabezpečení koronavírusu (CARES) keď bol schválený v roku 2020, vykonal niekoľko vylepšení vlastnosti kvalifikovaného zlepšovania (QIP). Tento zákon stanovil 15-ročné obdobie na zotavenie pre QIP a umožnil osobám, ktoré sa hlásia, žiadať odpisy v prvom roku za akékoľvek QIP.

Účtovanie vylepšení nájmu

IRS nepovoľuje zrážky na vylepšenia. Pretože sú však vylepšenia považované za súčasť budovy, sú náchylné na odpisovanie. IRS umožňuje odpisy zrážky, pokiaľ sú tieto podmienky splnené. Kto vykonáva prácu, môže si vziať odpočet odpisov, či už je to prenajímateľ alebo nájomca. Nový daňový zákon zvýšil maximálnu povolenú čiastku na 1 milión dolárov z 500 000 dolárov.

Účtovní experti navrhujú, aby sa akékoľvek vylepšenia dosiahnuté v tomto období znížili o menej, ako je limit kapitalizácie spoločnosti. Ak prekročia túto sumu, celková by mala byť kapitalizované a umorené počas doby nájmu alebo počas kratšej doby životnosti vylepšení.

Zlepšenie lízingovej zmluvy vs. Vylepšenie budovy

Aj keď môžu v skutočnosti predstavovať stavebné vylepšenia, zlepšenia nájomnej zmluvy sú výrazne odlišné. Je to preto, že skutočne ovplyvňujú priestor iba konkrétnemu nájomcovi. Vylepšenia budovy, na druhej strane, prinášajú prospech každému v majetku a vo všeobecnosti menia celkovú štruktúru samotnej budovy.

Medzi príklady stavebných vylepšení patrí umiestnenie novej strechy, vydláždenie príjazdovej cesty a/alebo parkoviska a pridanie a parkovisko, rekonštrukcia haly, pridanie nového alebo oprava existujúceho výťahu a aktualizácia systému TZB. Vylepšenia budovy ako také pomáhajú predĺžiť celkovú životnosť konštrukcie.

Príklady vylepšenia lízingovej zmluvy

Prenajímatelia môžu platiť za vylepšenia nájmu, aby povzbudili nájomníkov k prenájmu priestorov na dlhší čas, najmä v maloobchod. Majiteľ firmy si napríklad prenajme budovu pre svoj obchod s discgolfom. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť pridať k prenajatému priestoru štyri steny, aby vytvoril vstavané displeje a úložné priestory pre disky. Tieto zmeny sa považujú za vylepšenia nájmu.

Zoberme si ďalší príklad z maloobchodného sektora. Majiteľ obchodu A sa rozhodne prenajať priestor prostredníctvom spoločnosti B. Obchod má iba štyri steny a žiadne ďalšie vybavenie. Prostredníctvom prenájmu vyjednávanieSpoločnosť B - prenajímateľ - súhlasí s inštaláciou regálov, servisného pultu k registračným pokladniciam a zobrazovacej jednotky so špeciálnym osvetlením predtým, ako sa obchod A otvorí.

Časté otázky k vylepšeniu nájmu

Aké sú príklady vylepšení lízingu?

Vylepšenie nájmu je čokoľvek, čo prospieva jednému konkrétnemu nájomcovi, zvyčajne v obchodnom majetku. To zahŕňa maľovanie, pridávanie nových stien, zakladanie výstavných políc, výmenu podláh a osvetlenia a pridávanie kancelárií, stien a priečok.

Kto platí za zlepšenia lízingovej zmluvy?

Prenajímatelia majú rozpočet a platia za vylepšenia tým, že ponúknu nájomcovi príspevok na vylepšenie alebo zľavy z prenájmu. Môžu tiež platiť tým, že nájomcovi ponúknu balík úprav, z ktorých si môže vyberať. Nájomca je spravidla zodpovedný za akékoľvek dodatočné náklady, ktoré presiahnu rozpočet.

Môžu byť zlepšenia dane z prenájmu odpočítateľné?

Vylepšenia nájmu nemôžete odpočítať. IRS však umožňuje majiteľom budov účtovať o ich odpisoch, pretože akékoľvek vykonané vylepšenia sa považujú za súčasť budovy.