Nehnuteľnosť pre príjem do dôchodku: Čo vedieť

Ak stojíte tvárou v tvár odchod do dôchodku a nemajú dostatok finančných prostriedkov, ktoré potrebujete, zvážte investovanie nehnuteľnosť.

Je pravda, že to nie je aktívum, ktoré vám príde na myseľ ako prvé. Príjmový majetok “však môže byť dôležitým mostom k odchodu do dôchodku pre tých, ktorí nemajú dostatok peňazí na to, aby odišli do dôchodku v tradičnom zmysle, “hovorí Jeff Camarda, realitný investor a generálny riaditeľ spoločnosti Jacksonville, Florida Poradca pre bohatstvo Camarday Skupina.

Pretože nehnuteľnosť je taká neefektívny trh„Je možné nájsť úžasné obchody s veľmi vysokou návratnosťou investícií, hovorí Camarda. A ak môžete spravujte nehnuteľnosť sami, môžete získať väčší príjem. Ak si kúpite správnu nehnuteľnosť za správnu cenu a za správnych podmienok, hovorí, že nehnuteľnosť na prenájom môže priniesť výrazne vyšší príjem ako tradičné pasívne investície.

Koľko peňazí potrebuješ?

Ak plánujete financovať svoj nákup pomocou a hypotéka„Pred odchodom do dôchodku budete musieť začať konať,“ hovorí maklérka realitného makléra Janice Leisová, ktorá slúži v popredných obytných štvrtiach Philadelphie a južnej Floridy.

Pokyny pre hypotekárne pôžičky spravidla vyžadujú, aby boli žiadatelia zamestnaní a mali najmenej dva roky stabilnej histórie zamestnania na rovnakom povolaní. Veritelia tiež vyžadujú podstatné záloha, zvyčajne 30% a viac, ak kupujúci nehnuteľnosť neobsadí, hovorí John Walters zo spoločnosti LeWalt Consulting Groupe v Petrohrade na Floride.

Ak nemáte peniaze na takú vysokú zálohu, zvážte použitie svojej IRA fondy. Všetok rast vlastného imania a príjmy z výnosov z prenájmu budú rásť vo vašom IRA s daňovým odkladom, hovorí Walters. Kúpa nehnuteľnosti s finančnými prostriedkami vo vnútri a Roth IRA, z ktorého ste už zaplatili dane, znamená, že všetky vaše zisky a vlastné imanie môžu rásť bez dane.(Viac informácií nájdete v časti „Použitie vašej IRA na nákup nehnuteľnosti.")

Nezabudnite na opakujúce sa výdavky

Potom, čo ste prišli na to, ako budete kupovať nehnuteľnosť, musíte premýšľať o tom, ako pokryjete opakujúce sa výdavky. Vlastníctvo obytných príjmová nehnuteľnosť je ako vlastniť a hlavné bydlisko v tom, že mimo hypotéky existujú variabilné výdavky, hovorí Rob Albertson, rezidenčný realitný agent spoločnosti Realty Austin v Austine v Texase. Existujú menšie náklady na údržbu drobných predmetov (ako sú netesné vodovodné batérie) a veľkých predmetov (napríklad nová strecha).

Nezabudnite na náklady spojené s marketingom a stratou príjmu počas obdobia neobsadeného miesta a zmeny nájomníka. Albertson hovorí, že faktor nie je vyšší ako 92% miera obsadenosti do vašich výpočtov, dokonca aj na horúcom trhu s prenájmom. Pri odhadoch výdavkov a príjmu buďte konzervatívni.

Daňové výhody a záväzky

Do úvahy treba vziať aj daňové výhody a záväzky. Walters poznamenáva, že jednou z hlavných výhod spojených s prenájmom nehnuteľnosti je možnosť požiadať o a odpočet odpisov vo vašom federálnom daňovom priznaní.

Odpisy každoročne znižuje hodnotu vášho majetku, aby sa približne zhodoval s opotrebovaním; každý rok, kedy si ho uplatníte, vám tiež zníži daňový účet. Zníži však aj vašu nákladový základ, čo znamená, že ak budete nehnuteľnosť predávať so ziskom, môžete zaplatiť viac daní.

V prvom rade prediskutujte finančnú uskutočniteľnosť svojich plánov s a CPA, právny zástupca v oblasti nehnuteľností a poisťovací agent, aby zistil, koľko bude všetko stáť, hovorí Leis.

Vyberte miesto

Lacný nákup vám nepomôže dosiahnuť návratnosť investície, ak nenájdete nájomcov, ktorí by chceli prenajať nehnuteľnosť, poznamenáva Jenny Usaj, správca makléra a vlastník Usaj Realty v Denveri, Colorado.

„Aj keď bude cena v lepších oblastiach vyššia, čas na uvedenie majetku na trh sa zníži, rovnako ako aj čas, kedy môže byť prázdny,“ hovorí. Ak si nie ste istí, kde nájsť prenájom, začnite v blízkosti centra mesta alebo blízko univerzitného kampusu. Nájomné domy často nasledujú po pracovných príležitostiach.

Podľa Usaja je tiež dôležité rozhliadnuť sa po okolí a kúpiť si nehnuteľnosť, ktorá odzrkadľuje súčasnú demografickú oblasť. „Je oblasť osídlená slobodnými dospelými alebo rodinami? Bude rezidencia s jednou alebo tromi spálňami príťažlivejšia pre nájomcov v okolí? Opäť dávajte pozor, aby ste neskočili na najlepšiu ponuku na trhu. Uistite sa, že nehnuteľnosť bude páčiť životnému štýlu tejto oblasti. “

Čo zarobíš

„Chcete zarobiť najmenej 8% na kapitáli investovanom do prenájmu, očistený o všetky náklady,“ hovorí John Graves, generálny riaditeľ nezávislej spoločnosti. RIA, redaktor časopisu Dôchodkový denník a autor 7% riešenie: Môžete si dopriať pohodlný dôchodok. Výdavky zahŕňajú hypotéku, dane, poistenie, údržbu a 10% nehnuteľnosť poplatok za správua 10% miera neobsadenosti príspevok.

Ak do nehnuteľnosti investujete 100 000 dolárov, chcete zarobiť a čistý príjem 8 000 dolárov ročne, hovorí. Dôvodom 8% je, že vám to kompenzuje riziko a relatívne nelikvidita vašej investície. Ak vy alebo váš manžel môžete pracovať na majetku opravami a údržbou alebo správou majetku, vaše náklady sa znížia a váš príjem sa v konečnom dôsledku zvýši, hovorí.

Možné problémy

Majitelia investičných nehnuteľností by mohli naraziť na množstvo problémov, vrátane nájomcov, ktorí neplatia, nadmerných nákladov na údržbu, a ťažkosti s hľadaním nájomníkov, hovorí Cameron Novak, realitný maklér a majiteľ centra Homefinder v Corone, Kalifornia.

Spolupráca s renomovaným realitným maklérom s referenciami na nájdenie vášho investičný majetok je tiež podľa neho dôležité. Mnoho obcí ukladá prenajímateľom, ktorí chcú zmeniť vlastnosti obývané vlastníkmi, prísne inšpekčné predpisy a poplatky do prenájmu, hovorí John Braun, realitný zástupca s Young Goodman Brown v Minneapolise a skúsený realitný maklér. investor.

Potenciálni investori by sa mali na tieto problémy pozrieť predtým, ako sa odhodlajú ku kúpe. Tiež by si to mali uvedomiť výnimky z usadlostí sa nevzťahujú na investičné nehnuteľnosti, čo môže znamenať vyššie daň z majetku účty.

Prenájom nehnuteľnosti nie je úplne pasívnou investíciou. „Vlastníctvo majetku s obytnými príjmami nie je záležitosťou hands-free,“ hovorí Albertson. „Ak nechcete spravovať majetok, alebo nemôžete, pretože žijete mimo mesta, budete sa pozerať na 8% až 10% z vašich hrubých nájomných ide správcovskej spoločnosti na pokrytie výberu a opravy nájomného žiadosti. "

Okrem toho by budúci majitelia domov mali zhodnotiť svoj temperament pred tým, ako sa vrhnú do vlastníctva majetku, pretože práca zahŕňa stretnutie s rôznymi osobnosťami.

Nakoniec je kľúčový výber správneho nájomníka. Dôkladné premietanie je rozhodujúce, hovorí Albertson. „Toto je osoba, ktorej zverujete svoj majetok na dôchodok, takže by ste si mali byť istí, že sa nevystavujete katastrofe alebo mnohým bolestiam hlavy.“