Ako nájsť najlepšieho poskytovateľa hypoték

Je toho viac, ako nájsť a hypotekárny veriteľ ako len zabezpečenie najnižšej úrokovej sadzby. Stačí sa opýtať profesora Business Administration na University of Virginia Darden School of Business Elena Loutskina, ktorý nedávno pre Investopedia povedal: "Ak chce byť spotrebiteľ chránený, je to najdôležitejšie vzdelanie."

Loutskina obšírne hovorila o tom, čo spotrebitelia potrebujú vedieť, aké otázky by sa mali pýtať a ako nájsť najlepšieho poskytovateľa hypotekárnych úverov v komplikovanom a niekedy mätúcom svete nákupu nehnuteľností. Nasleduje náš upravený rozhovor.

Veritelia majú mnoho podôb

Investopedia: Ďakujeme, že ste súhlasili s rozhovorom s nami, Elena. Možno by sme mohli začať od základov. Čo je to hypotekárny veriteľ?

Loutskina: Otázka je jednoduchá a zložitá zároveň. Máme rôznych aktérov, ktorí implementujú rôzne časti hodnotového reťazca na hypotekárnom trhu. Niektorí komunikujú s dlžníkmi priamo – ako napr breh, hypotekárny maklér, hypotekárna spoločnosť, alebo online portál ako Lending Tree.

Iní vznikajú hypotéky a môže to byť rovnaká alebo iná entita. Hypotekárny makléri napríklad nezakladajú hypotéky. Rôzni aktéri financujú hypotéky alebo poskytujú peniaze, ktoré tečú dlžníkovi.

Potom sú tu aktéri, ktorí držia hypotéky vo svojej súvahe počas trvania alebo splatnosti tohto dlhu, až 30 rokov.

Všetky tieto úlohy by mohla plniť napríklad banka. Mohla by interagovať s dlžníkom, poskytnúť pôžičku, financovať pôžičku a držať hypotéku až do splatnosti. Alebo môže existovať iná entita pre každú rolu. Proces môže začať napríklad u hypotekárneho makléra a potom ísť do banky, ktorá poskytuje úver. Toto je pôvodný veriteľ. Banka môže ponechať úver vo svojej súvahe alebo ho predať, povedzme Fannie Mae alebo Freddie Mac. Namiesto banky môže byť pôvodcom finančná alebo hypotekárna spoločnosť, ktorá si požičiava peniaze na veľkoobchodnom trhu alebo od iných finančných inštitúcií a poskytuje hypotéku.

Tu sa predstava o tom, kto je veriteľ, stáva veľmi nejasnou. kto to je Je to niekto, s kým komunikujete, aby ste dostali pôžičku? Je to niekto kto upisuje to? Je to niekto, kto to pôvodne financuje? Tu začína nejasnosť.

Investopedia: Dobre, určite to môže byť mätúce. Chápem, že na každom kroku môžu byť iní aktéri. Ako to môže spotrebiteľ vyriešiť?

Loutskina: Nie je mi jasné, prečo musia dlžníci vyriešiť všetky kroky v procese vzniku hypotéky. Moja hypotéka bola napríklad niekoľkokrát prevedená medzi finančnými spoločnosťami, no nezmenilo to moje finančné záväzky. Dlžníci sa musia zamerať na identifikáciu dôveryhodných agentov, teda bánk alebo hypotekárnych maklérov, ktorí im ponúknu cenovú ponuku a potom sa zamerajú na najlepšie dostupné podmienky.

Problémy so slabým presadzovaním a tieňovými bankami

Investopedia: V roku 2015 ste písali o finančná kríza z roku 2009 a spomenula históriu nedôsledného presadzovania existujúcich nariadení pred krízou. Takže dve otázky. Aký je stav nejednotného presadzovania a ako sa to porovnáva s problémom tieňových bánk? Zdá sa, že oboje by mohlo ovplyvniť spotrebiteľov a spôsob, akým nakupujú pre veriteľa.

Loutskina: Určite sme pozorovali rozdiely v regulačnej expozícii a presadzovaní medzi bankami a finančnými korporáciami. Finančné korporácie nenesú vklady. A keďže nenesú vklady a nie sú poistené Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), nepodliehajú rovnakej úrovni regulácie. Nazývame ich tieňové bankové inštitúcie alebo nedepozitní finanční sprostredkovatelia, ktorí implementujú rovnaké funkcie ako banky.

The Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľov (CFPD) ktorá vznikla po finančnej kríze výrazne zmenila rovnicu presadzovania. Teraz existuje dostatočná dôveryhodná hrozba zameraná na nebankové subjekty, že regulácie je možné vynútiť.

Z pohľadu spotrebiteľa je jednou z najdôležitejších vecí byť informovaný. Som oveľa väčším zástancom vzdelávania spotrebiteľov o finančných trhoch ako presadzovanie niečoho ako zákon o vlastníctve bytov a majetku. Je to preto, že predpisy môžu zmeniť správanie len okrajovo. Ak chce byť spotrebiteľ chránený, vzdelávanie je to najdôležitejšie.

Investopedia: Aké sú príklady toho?

Loutskina: Spotrebitelia musia investovať do pochopenia ceny hypotéky a uistiť sa, že platia predpisy o spravodlivom zverejňovaní, čo znamená, že informácie dostanú vopred skôr, ako získajú hypotéku. Ak sú prekvapení pri podpisovaní hypotéky, je to pravdepodobne zlé znamenie.

A musia sa pýtať veľa otázok: "Aká bude moja mesačná splátka?" "Ostane to časom opravené?" "Potrebujem poistenie hypotéky?“ „Ako bude fungovať viazaný účet?“ Je to niečo, čo je najlepšou ochranou pre spotrebiteľa na frontende.

Ako hľadať veriteľa

Investopedia: Čo sa týka hľadania hypotekárneho veriteľa, na aké veci by mali kupujúci myslieť, keď hľadajú?

Loutskina: Najzrejmejšou radou je, nepožičiavajte si od pochybných jedincov s menom, ktoré nemôžete overiť. Okrem toho je medzi Bank of America, University of Virginia Credit Union, bankou BBVA alebo Lending Tree veľmi malý rozdiel.

Je to otázka ceny. Moje odporúčanie spotrebiteľom je vrhnúť širokú sieť. Oslovte miestnu banku, oslovte online portály, oslovte miestnych hypotekárnych maklérov, opýtajte sa ich všetkých, čo vám môžu ponúknuť. Je to lacné vyhľadávanie a umožní vám lepšie porozumieť cenám, ktoré sú dostupné na trhu. Tento široký sieťový prístup vám tiež umožní vyjednávať.

Investopedia: Ešte niečo, o čom by spotrebitelia mali vedieť?

Loutskina: Spotrebitelia musia chápať kompromisy, ktoré majú k dispozícii, pokiaľ ide o body vopred a úrokovú sadzbu hypotéky. Body predstavujú počiatočný poplatok, ktorý dlžníci platia za vytvorenie, ako percento z celkovej sumy. Niektorí radšej zaplatia poplatok vopred a znížia úrokovú sadzbu počas trvania hypotéky, napríklad 30 rokov. Iní sa chcú vyhnúť plateniu poplatku za vytvorenie a dokonca prinútiť veriteľa, aby pokryl niektoré náklady na uzavretie. Ale to bude na úkor vyššieho úroku.

Investopedia: Ako je to s ohodnotením nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť? Ako to do toho zapadá?

Loutskina: Toto je dôležité. Musíte zistiť, či váš veriteľ bude vyžadovať posúdenie alebo odhad hodnoty nehnuteľnosti a koľko to zaváži pri rozhodnutí požičať vám peniaze. V súčasnosti, keď máte dobrú úverovú históriu a 20% akontáciu, veritelia často nevyžadujú hodnotenie.

Nemali by ste byť zaskočení, keď podpíšete zmluvu na kúpu domu bez akýchkoľvek nepredvídaných udalostí a potom posúdenie hodnoty nehnuteľnosti a toto posúdenie je nízke a hypotekárny veriteľ vám odmietne poskytnúť hypotéku.

Skryté náklady na ocenenie

Investopedia: Prečo by veriteľ nepožadoval ocenenie nehnuteľnosti?

Loutskina: Ocenenia sú pre veriteľa dôležité, no sú drahé. Ocenenia, ktoré zahŕňajú, že niekto príde do domu predávajúceho, aby sa uistil, že hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako výšku hypotéky a tým ochrániť banky pred rizikom nesplatenia, je drahý a v konečnom dôsledku ho kryje dlžník tieto náklady.

Cena znaleckého posudku je načítaná v hypotekárnych bodoch, prípadne v nákladoch na uzavretie, prípadne v úrokovej sadzbe. Keď máte kupujúceho s dobrým kreditným skóre a viac ako 20% akontáciou, veritelia sa môžu rozhodnúť, že nebudú znášať dodatočné náklady. Dobré kreditné skóre a 20 % akontácia môžu byť dostatočnými zmierňujúcimi faktormi, pokiaľ ide o riziko veriteľov.

Predbežné schválenie ako súčasť procesu

Investopedia: A čo predschválenie? To je niečo, čo sa často objavuje. Je to výhoda pre dlžníka?

Loutskina: Myslím si. Predbežné schválenie poskytuje príležitosť opýtať sa, či skutočne môžete získať toľko peňazí vzhľadom na vašu úverovú históriu a príjem. Predbežné schválenie je pre veriteľa a dlžníka skvelý spôsob, ako dosiahnuť konsenzus bez formálneho záväzku.

Dlžníci môžu považovať predbežné schválenie za predbežné potvrdenie od veriteľa. Ak je všetko, čo mi hovoríte, správne a dom stojí toľko, koľko ste zaň ochotní zaplatiť, potom vám dnes ochotne poskytnem túto pôžičku za týchto podmienok. Ale na hypotekárnom trhu sa dlžníci často snažia zistiť, koľko si môžete požičať v marci, aby ste v júli alebo auguste zatvorili dom. Medzi marcom a júlom alebo augustom uplynie dosť času. Situácie sa môžu meniť. Financie veriteľov sa môžu zmeniť. Zámer dlžníkov kúpiť daný dom sa môže zmeniť.

Ponuka pred schválením (ale nie záväzok) je zvyčajne platná na 90 dní. Predbežné schválenie je solídnym ukazovateľom pre dlžníka, koľko si môže požičať a za akých podmienok. Nebuďte však prekvapení, ak v čase, keď budete pripravení podpísať zmluvu, sa banka môže rozhodnúť pre nové prerokovanie. Navrhujem, aby dlžníci zostali v kontakte so svojím hypotekárnym agentom (veriteľom), že záväzok, ktorý dostali v marci, je v júni alebo júli stále dobrý.

Dlžníci si môžu za príplatok zablokovať podmienky hypotéky. V podstate si môžu kúpiť poistenie pre prípad, že sa niečo stane odteraz do augusta a zmenia sa podmienky na trhu. Dlžníci si však musia byť vedomí toho, že ak sa ich úverová história výrazne zhorší alebo hodnota odhadu nehnuteľnosti klesne pod pôvodné očakávania, banka môže aj tak zmeniť podmienky hypotéky.

Uzamknutím podmienok hypotéky má však dlžník istotu, že bez akýchkoľvek zmien v úverovej histórii alebo hodnote domu môže stále získať úver za vopred schválených podmienok. Ak však napríklad nepredá svoj predchádzajúci dom alebo ak ich nový dom neprejde kontrolou, nemusia uzatvárať zmluvu o hypotekárnom úvere.

Je najnižšia úroková sadzba svätým grálom?

Investopedia: Zdá sa, že cieľom pri kúpe bývania je získať čo najnižšiu úrokovú sadzbu. Je to v konečnom dôsledku najdôležitejšia vec pri výbere veriteľa?

Loutskina: Nie. Myslím, že v zhode fungujú tri faktory. Dve najdôležitejšie sú výška úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti a úroková sadzba. Čím väčšia akontácia, tým menšie riziko pre banku. Práve tu môžete očakávať mierne nižšie úrokové sadzby. Ale keď sa vaša záloha vyparí, vaša úroková sadzba sa môže zvýšiť. Niekedy nemáte na výber, alebo chcete získať väčší úver, pretože prostredie úrokových sadzieb je také priateľské.

Tretím faktorom sú body, ktoré platíte za poskytnutie pôžičky vopred. Ak máte práve teraz peniaze na zálohu a pokrytie bodov, to je jedna vec. Ak nie, to je iný príbeh. Takže druhým kompromisom, ktorému dlžníci čelia, sú vyššie body (poplatok) vopred vs. vyššia úroková sadzba počas životnosti hypotéky.

To sú tri najdôležitejšie faktory. Iné by mohli zahŕňať skutočnosť, že nie každá banka by bola ochotná dať vám predbežný súhlas v marci a uzavrieť obchod v auguste. Musíte sa uistiť, že banka je ochotná dodržať pôvodné podmienky.

Posledných 18 mesiacov nás naučilo, že ekonomické podmienky sa môžu radikálne zmeniť. Myslím si, že banky budú opatrné pri záväzku poskytnúť hypotéku šesť mesiacov po ceste za pevne stanovených podmienok.

COVID-19: Získané ponaučenia

Investopedia: Máš pravdu. Skutočnosť, že ekonomické podmienky sa môžu zmeniť, je niečo, čo sme sa naučili počas pandémie. Ako to ovplyvnilo z pohľadu spotrebiteľa spoluprácu s poskytovateľmi úverov?

Loutskina: Pandémia definitívne zmenila trh s nehnuteľnosťami. Vidíme exodus ľudí z veľkých miest na predmestia. Vidíme tiež štrukturálny posun v tom, čo v dome musíte mať: ľudia chcú mať domácu kanceláriu už teraz. Menej ide o spálne. Ide o to, aby ste mali oddelený priestor na prácu, aby ste predišli vyrušovaniu členmi rodiny.

To vytvorilo obrovský tlak na dopyt po bývaní a ceny nehnuteľností sa zvýšili. Podľa niektorých odhadov vidíme 13 až 15 % nárast strednej ceny nehnuteľností v USA. metropolitné oblasti prechádzajú stavebným boomom a developeri sa ich snažia využiť trendy. Strašne to zaváňa boomom pred finančnou krízou v roku 2007.

Na čom by sa banky a kupci domov mali zaujímať je, či je tento efekt dočasný alebo trvalý. Ak sa trendy zvrátia, povedzme v dôsledku toho, že spoločnosti ukladajú požiadavky „späť do kancelárie“, môže to zvrátiť migráciu a spôsobiť pokles cien nehnuteľností. Niektorí dlžníci sa môžu ocitnúť pod vodou a držať nehnuteľnosť v hodnote nižšej ako ich dlhový záväzok.

Záverečné myšlienky

Investopedia: Je nejaká oblasť alebo čokoľvek, čo vás mimoriadne zaujíma, na čo som sa vás nepýtal a ktoré by ste chceli zahrnúť do našej komunikácie so spotrebiteľmi?

Loutskina: Jedným z najväčších problémov kupujúcich bývania je nedostatočné pochopenie základov hypotekárneho trhu. To môže viesť k zlým výsledkom, aj keď požičiavajúci agenti nemajú zlý úmysel.

Keď vo svojom živote robíte také veľké finančné rozhodnutie, ako je kúpa domu a získanie úveru, ktorým budete splácať 30 rokov, moja najväčšia rada je: venujte čas tomu, aby ste sa uistili, že rozumiete základným podmienkam hypotéky požičiavanie.

Ak vidíte alebo počujete niečo, čomu nerozumiete, porozprávajte sa so svojím pôžičkovým agentom. Nebojte sa klásť otázky v ktoromkoľvek bode procesu. Dokonca aj so všetkým mojim vzdelaním a znalosťami v tomto odvetví, keď som prvýkrát dostal hypotéku, objem papierovania bol ohromujúci. Je dôležité klásť otázky počas celej doby, aby ste sa uistili, že vaše očakávania týkajúce sa produktu, ktorý dostávate, sú splnené.