Stephen Schwarzman opisuje svoj investičný proces.

Stephen Schwarzman nerozvinul stávku na malé. Jeho kariéra bola definovaná využívaním veľkých šancí. V súčasnej dobe je predsedom a generálnym riaditeľom spoločnosti The Blackstone Group, podrobne popísal mnohé z týchto veľkých stávok vo svojej nedávnej autobiografii, Čo to vyžaduje. Od svojich dní ako prezident triedy na strednej škole Abington až po pokorný proces snaženia sa Spustite Blackstone v roku 1985 s Petem Petersonom, Schwarzmanov život bol definovaný veľkým úspechom každú zákrutu.

Blackstone sa odvtedy rozrástol o investičné spoločnosti zamerané na súkromný kapitál, zaisťovacie fondy, úver, infraštruktúra a vedy o živote - okrem iného - ale mnohé z najväčších stávok firmy boli v oblasti nehnuteľností. Blackstone je skutočne jedným z najväčších investorov do nehnuteľností na svete, pričom do tohto sektora je investovaných zhruba štvrtina z jeho majetku vo výške 545 miliárd dolárov.

Blackstone stojí za niektorými z najväčších realitných transakcií v histórii, vrátane nákupu Hilton Properties v júli 2007 a nákup Stuyvesant Town v New Yorku v roku 2015 za 5,5 miliardy dolárov.

Hovoril som so Schwarzmanom o zahájení jeho autobiografie o jeho kariére a jeho názoroch na investičné prostredie - najmä v oblasti nehnuteľností.

Striebro: Blackstone za tie roky urobil veľké stávky na nehnuteľnosti a teraz je to jeden z najväčších vlastníkov a investorov v oblasti nehnuteľností na svete a je to dnes najväčšia časť vášho investičného portfólia. Aké sú vaše základné pravidlá pre identifikáciu veľkých príležitostí v oblasti nehnuteľností? Čo hľadáš?

Schwarzman: Nehnuteľnosti sú jednoduché podnikanie. Máme niekoľko pravidiel.

1. Kupujeme existujúce príležitosti, ktoré môžeme zlepšiť. Nerobíme vývoj. Rozvoj má oveľa väčšie riziko ako kúpa existujúcej budovy. Páči sa nám konzervativizmus kupovania niečoho existujúceho.
2. Za druhé, kupujeme iba veci, ktoré môžeme zlepšiť. Nemáme záujem len kupovať tok peňažných tokov. Chceme urobiť niečo lepšie. Potom, čo to urobíte lepšie, ho môžete predať za ďalšie.
3. Po tretie, sme tematický investor. Nehnuteľnosti majú v rámci nehnuteľností rôzne triedy aktív, od kancelárskych budov a bytov až po nákupné centrá a sklady. Rôzne triedy aktív majú v rôznych bodoch ekonomického cyklu rôzne základy, ako aj potenciál technologického narušenia. Napríklad sme predali všetky naše nákupné centrá a všetko v maloobchode, keď sme videli, ako Amazon v roku 2010 vyvíja túto obrovskú dynamiku, a rozhodli sme sa stať sa ešte väčším nákupcom skladov. Sklady sú v maloobchode za posledných 5 rokov veľkou triedou aktív. Mnoho maloobchodníkov, nielen Amazon, museli prejsť na online možnosti. Na to, aby ste mohli tovar doručiť zákazníkovi, potrebujete sklady. To nás viedlo k celej oblasti, kde máme obrovskú expozíciu, v ktorej sa nájomné zvyšuje dvakrát (alebo viac) ako v akejkoľvek inej triede aktív.
4. Na nehnuteľnosť sa pozeráme aj ako na globálnu príležitosť. V určitom okamihu nie je v geografickej oblasti toľko kapitálu. Veľa sme napríklad nakúpili v Škandinávii, čo sa ukázalo ako veľmi dobré.
5. Posledným pravidlom je pozrieť sa na náklady na výmenu. Uistiť sa, že ste pri kúpe niečoho hlboko pod tým, je skutočne dôležité.

Keď sme splnili úlohu zveľaďovania nehnuteľnosti, predáme ju. Máme malú mantru s názvom „Kúpte si to, opravte to, predajte to“.

Striebro: Kde vidíte príležitosti v oblasti nehnuteľností v nasledujúcom desaťročí?

Schwarzman: Pri pohľade na 10 rokov... v oblasti nehnuteľností existuje trend sťahovania ľudí do miest z predmestia. Vďaka tomuto trendu sa z bytov v mestách stane dobré miesto. To zmení vašu geografickú orientáciu. Ak ste investorom v USA, budete chcieť zaujať nízkymi daňovými sadzbami a jednoduchším pracovným prostredím. Ak sa pozriete na 10 rokov, dôjde k skutočným posunom, ktoré už môžete vidieť, ako sa dejú migrácie ľudí zo severu na juh. Ľudia sa presúvajú z krajín s vysokými daňami do štátov s nízkymi daňami, ako sú Florida, Texas alebo Severná Karolína, kde môžete pracovníkov na pevnine.

Daňové zaťaženie podľa štátu

Bývalo to tak, že keď ľudia dostali prácu, vybrali si miesto podľa práce. Teraz veľa mladých ľudí hľadá miesto a dúfa, že si nájde prácu. Ak pôjdu na správne miesta, práce sa presťahujú, aby ich našli.

V realitách existujú svetové mestá, ktoré sú mestami založenými na vedomostiach. Ide o Seattle, San Francisco, Austin, dokonca New York a Londýn. V Indii nájdete mestá ako Bombaj, Chennai, Bangalore... nachádzajúce sa odvetvia, o ktorých viete, že ich budete mať výbušný rast a ich následovanie po celom svete, ako sa pozriete na 10 rokov, budú veľmi dobré. A existujú špeciálne prípady v biotechnológiách a výskume, ktoré sa rýchlo zrýchľujú. Sme jedným z najväčších vlastníkov mokrých laboratórií pre biofarmu. To je ďalší z týchto trendov.

Striebro:Blackstoneov nákup nehnuteľností Hilton v roku 2007 sa ukázal ako skvelý hovor. Hilton však bola už etablovanou značkou s veľkou stopou. Veríte, že hotelové podnikanie bude v nasledujúcom desaťročí alebo dvoch stále múdrym miestom na investovanie?

Schwarzman: Ako sa bohatstvo zvyšuje, bude cestovať viac ľudí. To by malo byť katalyzátorom činností, ktoré sú spojené s cestovným ruchom, či už ide o mestá brány alebo iné obľúbené miesta. To by malo mať dobré výsledky.