Ako funguje možnosť lízingu a pomáha so zaplatením zálohy na domácnosť

Čo je to možnosť prenájmu?

Možnosť nájmu je zmluva, ktorá dáva nájomcovi možnosť kúpy prenajatej nehnuteľnosti počas alebo na konci doby nájmu. Tiež vylučuje majiteľa, aby ponúkol nehnuteľnosť na predaj komukoľvek inému. Po uplynutí lehoty musí nájomca opciu buď uplatniť, alebo o ňu prísť. Možnosť nájmu je známa aj ako lízing s možnosťou nákupu.

Ako funguje možnosť prenájmu

Možnosť nájmu poskytuje potenciálnemu kupujúcemu väčšiu flexibilitu ako štandardná zmluva o kúpe na lízing, ktorá vyžaduje, aby nájomca kúpil dom po skončení lízingu. Cenu domu dohodnú vopred kupujúci (nájomca) a vlastník. Cena je spravidla v súčasnej trhovej hodnote domu, čo umožňuje nájomcovi kúpiť si dom v budúcnosti za dnešnú cenu.

V prípade tejto možnosti je majiteľovi obvykle účtovaný poplatok za prenájom, ktorý môže predstavovať 1% z predajnej ceny domu. Poplatok ide do zálohy, ak sa nájomca rozhodne kúpiť dom na konci nájmu.

Možnosť prenájmu je obzvlášť nápomocná pre tých, ktorí si môžu budovať úver alebo nemajú dosť našetrených na akontáciu. Existuje však niekoľko funkcií, ktoré je potrebné zvážiť pri prenájme.

Požiadavky na možnosť nájmu

Možnosti lízingu prichádzajú s kompromisom pre majiteľov nehnuteľností, pretože môžu prísť o šancu predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu. Výmenou za to nájomníci zaplatia za prenájom s možnosťou lízingu viac, ako by zaplatili inak.

Platby za prenájom

Po ukončení nájmu si majiteľ účtuje k štandardnému mesačnému nájmu prémiu za možnosť nákupu za dnešnú cenu. Poplatok môže predstavovať percento pripočítané k súčasnému nájmu, napríklad 10% príplatok k štandardnému mesačnému nájmu za dom takej veľkosti.

Prémia, ktorá sa často nazýva úver na nájomné, sa stáva súčasťou akontácie domu, ak nájomca využije možnosť kúpy domu. V prípade, že dom nie je kúpený na konci nájmu, nájomca prepadá o peniaze zaplatené nad rámec štandardného nájomného.

Niektorí majitelia môžu využiť jednorazovú hotovostnú platbu, často nazývanú „hodnotná protihodnota“, ktorá je podobná prémii zaplatenej za opciu na finančných trhoch. Nejde o zálohu pri kúpe nehnuteľnosti, to znamená, že nie je vratná. Suma sa pohybuje od symbolického poplatku po 5% z predpokladanej kúpnej ceny.

Bankové financovanie s možnosťou leasingu

Dobrou správou pre nájomcov je, že banky spravidla umožnia celkovým finančným prostriedkom za prémiu nad rámec platieb za prenájom prejsť na zálohu za kúpu domu. Ak však účtované nájomné predstavovalo trhovú cenu, banka nesmie povoliť, aby sa na kúpnu cenu vzťahoval akýkoľvek z finančných prostriedkov. Je dôležité, aby si kupujúci overili u viacerých bánk svoje politiky týkajúce sa financovania hypotéky na dom s možnosťou nájmu.

Doba trvania možnosti nájmu

Obdobie opcie môže byť akékoľvek obdobie, na ktorom sa vlastník nehnuteľnosti a nájomca dohodnú, ale spravidla je to jeden až tri roky. V zmluve o opcii na prenájom je tiež stanovená kúpna cena nehnuteľnosti na začiatku lízingu alebo spôsob, akým bude táto cena stanovená na konci opcie.

Dôvody na použitie možnosti prenájmu

Existuje niekoľko dôvodov, prečo nájomca a vlastník môžu vstúpiť do zmluvy o nájme. Je dôležité zvážiť, či výhody prevažujú nad nevýhodami uzavretia zmluvy.

Prečo nájomníci vstupujú do možnosti nájmu

Potenciálny kupujúci môže mať veľa dôvodov, prečo využiť možnosť lízingu, než aby si nehnuteľnosť kúpil priamo na začiatku. Hlavnou vecou je nemať dostatok peňazí alebo kreditu na nákup. Prenájom môže potenciálnemu kupujúcemu ušetriť peniaze za nákup a zároveň si vybudovať kredit tým, že bude vykonávať pravidelné a včasné platby.

Nájomca má šancu v budúcnosti kúpiť nehnuteľnosť za dnešné ceny. Ak nájomca nemá dnes ušetrené peniaze na kúpu domu, ale obáva sa, že hodnota domu v najbližších rokoch vzrastie, je dobrou voľbou možnosť prenájmu. Tiež, ak nájomca miluje dom, školskú štvrť alebo okolie, možnosť prenájmu sťahuje dom z trhu - umožňuje nájomcovi ušetriť natoľko, aby ho mohol kúpiť, keď sa nájom skončí.

Aj keď má potenciálny kupujúci prostriedky na kúpu nehnuteľnosti, nemusí sa k nej hneď chcieť zaviazať. Ak je napríklad potenciálny kupujúci z iného miesta, možno bude chcieť pred kúpou žiť v novom meste. Alebo môžu mať stále svoj starý majetok na predaj a až potom budú môcť kúpiť novú nehnuteľnosť.

Nakoniec, nehnuteľnosť nemusí spĺňať podmienky na získanie určitých pôžičiek, vrátane a VA pôžička, z dôvodu potrebných opráv alebo aktualizácií. Prvým prenajatím môže potenciálny kupujúci vykonať tieto vylepšenia, aby sa neskôr mohol kvalifikovať na pôžičku.

Prečo majitelia vstupujú do možnosti nájmu

Majiteľ nehnuteľnosti môže uzavrieť zmluvu o nájme, pretože mal problém s priamym predajom domu. Táto možnosť môže zatraktívniť nehnuteľnosť pre rôzne typy potenciálnych kupujúcich.

Tiež, ak vlastník domu uvažuje o predaji domu o niekoľko rokov, možnosť prenájmu umožňuje majiteľovi vybrať prémiu nad rámec súčasného trhu za prenájom. Najhorší scenár je, že nájomca nekúpi dom; vlastník ho umiestni na trh na predaj a ponechá zaplatené dodatočné finančné prostriedky nad rámec štandardného mesačného nájmu.

Môžu existovať aj daňové problémy súvisiace s priamym predajom nehnuteľnosti namiesto jej neskoršieho predaja. Táto možnosť síce nie je zárukou neskoršieho predaja, ale zvyšuje pravdepodobnosť, že vlastník má kupujúceho pripraveného ísť na konci opcie.

Osobitné úvahy

Poistenie nájomcu sa zvyčajne vyžaduje pre osobné veci nájomcu. Poistenie nájomcu chráni pred stratou hodnoty vecí a nábytku v domácnosti. Tiež je dôležité, aby bolo nariadené, aby vlastník mal pre prípad aj poistenie vlastníka domu počas doby nájmu sa stane niečo, čo by mohlo nepriaznivo ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti ako je požiar alebo poškodenie vodou.

Hodnotiaca podmienka by mali byť zahrnuté v zmluve o opcii na prenájom. Inými slovami, keď sa nájom skončí, hodnota domu sa mohla znížiť. Posúdenie poskytuje aktualizovanú hodnotu nehnuteľnosti pred nákupom a predajom.

Je dôležité vypočítať presnú sumu peňazí, ktoré majú byť vyplatené vlastníkovi na konci možnosti nájmu. Pamätajte si, že vlastník sťahuje dom z trhu a vstupom do možnosti nájmu sa vzdáva akýchkoľvek ziskov na trhovej hodnote domu. Majiteľ bude chcieť byť primerane odškodnený za to, že nemôže predať dom inej osobe, ktorá bola pripravená ho kúpiť.

Tí, ktorí uvažujú o možnosti nájmu alebo možnosti kúpy na leasing, by v ideálnom prípade mali mať známeho právnika s transakciami s možnosťou prenájmu skontrolovať drobným písmom, aby ste sa uistili, že počas doby nájmu nevzniknú žiadne prekvapenia končí.

Príklad prenájmu vlastnej opcie

Predpokladajme, že prenajímateľ chce predať svoj dom v hodnote 500 000 dolárov. Dom má dlhoročného nájomcu, ktorý si v súčasnosti sporí na kúpu vlastného domu. Obe strany mohli skúsiť šťastie na trhu s bývaním, ale prenajímateľovi pravdepodobne bude trvať niekoľko mesiacov, kým nájde vhodného kupujúceho a nájomcovi vhodného predajcu. Predaj domu by navyše vyžadoval, aby vlastník nehnuteľnosti uvoľnil nájomníkov, čím by prišiel o zdroj mesačného príjmu.

Namiesto toho mohol prenajímateľ ponúknuť svojmu nájomcovi možnosť lízingu, ktorá by obom stranám uľahčila prechod. Pri typickej možnosti lízingu by potenciálny kupujúci-nájomca zaplatil ďalších 3-5% z ceny domu (15 000-25 000 dolárov) ako opčný poplatok, ako aj dodatočnú prémiu k ich mesačnému nájmu. Výmenou za to by mali možnosť dom kúpiť za dva roky za dnešnú cenu. Mesačné poistné by prispelo k platbe vopred.

Toto usporiadanie je výhodné pre obe strany, aj keď existuje kompromis. Kupujúci-nájomca si môže na dome zaistiť priaznivú cenu, ale ak nevyužije možnosť kúpy, zaplatí viac peňazí, než by zaplatil za obyčajný prenájom. Okrem toho môžu byť tiež zodpovední za náklady na údržbu, za ktoré obvykle zodpovedá prenajímateľ. Predávajúci-majiteľ na začiatku zarobí viac peňazí, ale stratí šancu prijať vyššiu ponuku.

Často kladené otázky o prenájme

Ako funguje prenájom vlastníctva automobilu?

A prenajatie vlastného auta, alebo auto na lízing, používa podobnú zmluvu o pôžičke ako možnosť lízingu. Kupujúci-nájomca platí zálohy vopred, ako aj týždenné platby. Neexistuje však žiadna možnosť nákupu - na konci doby prenájmu kupujúci vlastní auto úplne. Toto usporiadanie v konečnom dôsledku stojí menej ako pôžička subprime a nevyžaduje kontrolu kreditu; je to však oveľa drahšie ako kúpa auta s dobrým úverom.

Ako nájdete prenájom vlastných domov?

Podľa spoločnosti Homelight je jedným zo spôsobov, ako nájsť dom na prenájom-vlastniť, vyhľadanie agentov alebo maklérov s programom prenájmu vlastnému domu. Je tiež možné kontaktovať predajcov priamo - mnoho majiteľov nehnuteľností môže chcieť predať svoju nehnuteľnosť bez problémov prejsť cez realitnú kanceláriu. Nakoniec je tiež možné nájsť dohody o prenájme vlastných na trhu s uzavretím trhu. Prenájom domu k domu pred uzavretím by poskytol majiteľom stály príjem a cestu k predaju domu.

Ako napíšete nájomnú zmluvu?

Na internete je k dispozícii mnoho vzorových zmlúv o prenájme a vlastníctva. Vzhľadom na veľkosť finančného záväzku by však bolo múdre, keby vašu zmluvu o prenájme vlastníctva skontroloval právnik.

Pomáha prenájom vlastného majetku vybudovať si kredit?

Podľa Experiana nie sú zmluvy o nájme obvykle hlásené úverovým agentúram, takže je nepravdepodobné, že by sa objavili vo vašej úverovej správe. Prenajímateľa však môžete kedykoľvek požiadať, aby vám nahlásil platby za prenájom, a tým vám pomohol zvýšiť kreditné skóre. Samozrejme, to obmedzuje oba spôsoby - zmeškaná alebo oneskorená platba môže viesť k zníženiu vášho kreditu.

Spodný riadok

Možnosti leasingu sú obľúbeným spôsobom, ako si majitelia domov zaistia potenciálneho kupujúceho bez toho, aby museli nehnuteľnosť uvádzať na trh. Po zaplatení poplatku vopred získa nájomca právo kúpiť si dom na konci svojho prenájmu, často za zvýhodnenú cenu. Toto usporiadanie poskytuje potenciálnym kupcom domov dodatočnú flexibilitu, čo im umožňuje vytvárať si úspory a úver pri príprave kúpy domu.