Mohli by 7% úrokové sadzby hypoték konečne znížiť ceny domov?

Úrokové sadzby hypoték prudko stúpajúce na 21-ročné maximá vyvolávajú väčší tlak na trh s bývaním a môžu zvrátiť nedávne oživenie cien domov.

Priemerná sadzba ponúkaná na 30 rokov fixná hypotéka podľa Freddieho Maca vzrástol vo štvrtok na 7,09 %, čo je najviac od roku 2002. To by mohlo ešte viac zaťažiť kupcov domov, ktorí už majú problém si dovoliť kúpiť, a môže to spôsobiť tlak na znižovanie cien.

"Najnovší nárast sadzieb pravdepodobne spôsobí hlboké mrazenie na trhoch s nehnuteľnosťami," uviedol v komentári Douglas Porter, hlavný ekonóm BMO Capital Markets.

Ceny domov zasiahli nové rekordy tohto leta ako kupujúci súťažili o nezvyčajne nízky počet domov na predaj. Ceny domov v druhej polovici roku 2022 klesli, ale tento rok sa vďaka miernemu zvýšeniu cien opäť presadili. Úrokové sadzby hypoték na maximách za niekoľko desaťročí by mohli túto rovnováhu narušiť.

Trh s bývaním by mohol byť zraniteľný voči korekcii cien smerom nadol, napísal vo štvrtok v analýze Matthew Walsh, ekonóm z Moody's Analytics. Povedal, že nedávny nárast cien je „trochu prekvapivý“ vzhľadom na vysoké úrokové sadzby hypoték a očakáva, že čoskoro začnú opäť klesať.

„Hoci napätá ponuka vytlačila ceny vyššie, bolo by predčasné oslavovať koniec korekcie bývania,“ napísal. „Dočasné zmeny cien sú typické, keď sa dopyt a ponuka prispôsobujú novej rovnováhe. Okrem toho, národný trh s bývaním zostáva veľmi nevyvážený a nedostupný napriek výraznému zmierneniu ročného zhodnocovania cien nehnuteľností.

Domy na celoštátnej úrovni boli v druhom štvrťroku podľa Walshovej analýzy v priemere predražené o 16 %. To znamená, že ceny boli vyššie ako bežné mzdy a platy, ktoré by mali podporovať.

Ako sa trh zablokoval

Až do tohto bodu vysoké úrokové sadzby hypoték od polovice roku 2022 držali kupujúcich aj predávajúcich mimo trhu.

Pre mnohých kupujúcich – najmä tých, ktorí hľadajú svoj prvý domov – je problémom cenová dostupnosť. Podľa údajov o hypotékach bola v máji typická mesačná splátka za hypotéku na novokúpený dom 2 268 USD spoločnosť HSH, až z 1 426,21 USD pred vypuknutím pandémie, za predpokladu 20 % akontácie a 30-ročnej fixnej ​​sadzby hypotéku. To znamená, že kupujúci by potreboval plat 97 204 dolárov, aby si mohol dovoliť kúpiť dom od mája, v porovnaní so 61 123 dolármi pred pandémiou.

Pred pandémiou mala typická domácnosť dostatočný príjem na kúpu domu a už to tak nie je. Priemerná domácnosť mala v roku 2021 príjem vo výške 70 784 dolárov, čo je podľa najnovších údajov dostupných z úradu pre sčítanie ľudu oveľa menej ako suma potrebná na dom. Na rozdiel od toho stredný príjem domácnosti v roku 2019 vo výške 68 703 dolárov postačoval na mesačné splátky hypotéky na typický dom podľa výpočtov HSH.

Kupujúci čelia dvojnásobnému šoku z vyšších cien a nafúknutých sadzieb hypoték, ktoré obe prispeli k poklesu cenovej dostupnosti. Ceny domov boli k máji o 43 % vyššie ako na začiatku pandémie, podľa indexu S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index. Priemerná sadzba ponúkaná za 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou vo výške 7,09 % tento týždeň je viac ako dvojnásobkom oproti 3,45 % kupujúcich boli pred pandémiou a výrazne nad rekordne nízkou hodnotou 2,65 % ponúkanou v roku 2021, vychádzajúc z údajov od Freddieho Mac.

Samotný nárast sadzieb hypoték pridal stovky dolárov k typickým mesačným splátkam. Za kúpu domu so strednou cenou – v hodnote 410 200 dolárov od júna, podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií – by kupujúci zaplatil 738 dolárov mesačne viac, ako by si museli kúpiť dom za rovnakú cenu vo februári 2020 len kvôli vyšším sadzbám hypoték.

Vyššie sadzby hypoték ovplyvnili aj predajcov, pretože väčšina majiteľov domov má hypotéky sa zdráhajú vzdať svojich nízkych fixných sadzieb. Menej zoznamov znamená, že stále existuje veľa konkurencie pre tých, ktorí sú stále na trhu, aj keď viac kupujúcich sedí na okraji.

Úrokové sadzby hypoték sa zvýšili v dôsledku protiinflačnej kampane Federálneho rezervného systému od marca 2022. Centrálna banka zvýšila svoju základnú úrokovú sadzbu na je najvyššia od roku 2001, čo vytvára tlak na zvyšovanie sadzieb pre hypotéky a iné druhy úverov. Sadzby tento týždeň opäť vyskočili po tom, čo množstvo údajov ukázalo, že ekonomika zostáva horúca napriek snahám Fedu ochladiť ju, čo vyvolalo obavy obchodníkov, že sadzby môžu zostať vyššie dlhšie.