Vlastný kapitál vs. Dlhové investície pre crowdfunding nehnuteľností

Vlastný kapitál vs. Dlhové investície do nehnuteľností: prehľad

Crowdfunding nehnuteľností sa rozbehol od prechodu cez Skokový štart nášho zákona o zahájení podnikania v roku 2012 a očakáva sa, že sa trh ešte viac rozšíri.V októbri 2015 SEC vydala svoje konečné rozhodnutie o ustanoveniach hlavy III zákona o JOBS, ktoré povoľujú neakreditovaní investori podieľať sa na crowdfundovaných obchodoch s nehnuteľnosťami spolu s akreditovanými investormi.

Investovanie do nehnuteľností prostredníctvom crowdfundingovej platformy má oproti tomu určité výhody REIT alebo priame vlastníctvo majetku. Jednou z týchto výhod je možnosť vybrať si medzi dlhovými a akciovými investíciami. Predtým, ako sa pustíte do crowdfundingu nehnuteľností, je užitočné porozumieť tomu, ako sa tieto dva druhy líšia a aké sú riziká. (Viac informácií o základoch crowdfundingu nehnuteľností nájdete na: Reality a crowdfunding: nová cesta pre investorov.)

Základy kapitálového investovania

Väčšina transakcií crowdfundingu nehnuteľností zahŕňa investície do akcií. V tomto scenári je investor a akcionár v konkrétnej nehnuteľnosti a ich podiel je úmerný sume, ktorú investovali. Výnosy sa realizujú vo forme podielu na príjmoch z prenájmu, ktoré nehnuteľnosť vytvára, mínus všetky poplatky za služby zaplatené spoločnosti crowdfundingová platforma. V prípade predaja majetku môže byť investorom vyplatený aj podiel na akejkoľvek hodnote zhodnotenia.

Klady:

• Bez obmedzenia výnosov: Akciové investície ponúkajú širší horizont z hľadiska potenciálu zárobku. Je možné vidieť ročné výnosy v rozmedzí od 18% do 25%. Keďže tu nie je žiadny strop, obloha je z pohľadu investora skutočne limitom.
• Daňové výhody: Jednou z výhod vlastníctva investičnej nehnuteľnosti je možnosť odpočítať si určité výdavky spojené s jej vlastníctvom, ako napr odpisy a náklady na opravy. Pri akciovom crowdfundingu sú obchody obvykle štruktúrované prostredníctvom súboru LLC, s ktorou sa zaobchádza ako s prietoková entita na daňové účely. To znamená, že investori môžu využívať výhody odpočtu odpisov bez toho, aby museli priamo vlastniť majetok.
• Nižšie poplatky: Akciové investície môžu byť v prípade poplatkov lacnejšie. Namiesto platenia poplatkov vopred a mesačných poplatkov za služby môžu investori platiť jeden ročný poplatok za udržanie svojej pozície v nehnuteľnosti. Poplatok je vypočítaný ako percento z celkovej investovanej sumy a často sa pohybuje medzi 1% až 2%.

Zápory:

• Viac rizika: Akciový crowdfunding môže investovať viac peňazí do vreciek investorov, ale znamená to prehrať väčší hazard. Investori sú na druhom mieste v rade, pokiaľ ide o návratnosť investície, a ak nehnuteľnosť nesplní svoje očakávania v oblasti výkonu, môže sa to ľahko zmeniť na stratu.
• Dlhšia doba držania: Akcioví investori sa pozerajú na oveľa dlhší časový rámec v porovnaní s dlhovými investormi. Výdrž sa môže predĺžiť na päť alebo dokonca desať rokov, čo je dôležité, ak máte záujem o udržanie vysokého stupňa likvidita vo vašom portfóliu.

Ako fungujú dlhové investície

Pri investovaní do dlhových nástrojov nehnuteľností investor vystupuje ako veriteľ vlastníkovi nehnuteľnosti alebo sponzorovi obchodu. Pôžičku si zaisťuje samotná nehnuteľnosť a investori dostávajú fixnú miera návratnosti to je určené úrokovou sadzbou pôžičky a tým, koľko investovali. Pri dlhovej dohode je investor v spodnej časti kapitálového balíka, čo znamená, že má prednosť, pokiaľ ide o nárokovanie výplaty z nehnuteľnosti. (Viac informácií nájdete v návode: Ako zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach.)

Klady:

• ​Kratšia doba držania: Dlhové investície sú najčastejšie spojené s rozvojovými projektmi. V dôsledku toho majú spravidla kratšie obdobie držania v porovnaní s investíciami do akcií. V závislosti od povahy dohody môže doba pozastavenia trvať šesť až 24 mesiacov. To je výhoda pre investorov, ktorí nie sú spokojní s dlhodobým viazaním aktív.
• Nižšie riziko: Vzhľadom na spôsob, akým sú obchody štruktúrované; investori podstupujú menšie riziko pri dlhových investíciách. Pôžička je zabezpečená majetkom, ktorý funguje ako poistka proti splateniu pôžičky. V prípade, že sa vlastník alebo sponzor nehnuteľnosti dostane do omeškania, majú investori možnosť nahradiť stratu svojej investície prostredníctvom a exekučná žaloba.
• Stabilný príjem: Investície dlhu sú predvídateľnejšie z hľadiska výšky a frekvencie výplat. Aj keď je každá dohoda iná, nie je nič neobvyklé, že investori dosahujú výnosy v rozmedzí od 8% do 12% ročne. Tieto výnosy sa spravidla vyplácajú mesačne alebo štvrťročne.
• Limitované výnosy: Dlhové investície prinášajú menšie riziko, jednou z hlavných nevýhod je však skutočnosť, že výnosy sú obmedzené úrokovou sadzbou úveru. Investori musia mať jasno v tom, či sú ochotní obetovať potenciál dosiahnuť vyššie výnosy výmenou za bezpečnejšiu stávku.
• Vyššie poplatky: Aj keď väčšina platforiem crowdfundingu nehnuteľností neúčtuje investorom nič za vytvorenie účtu a investovanie do výskumu dlhu, za účasť na dohode je obvykle spojený určitý poplatok. Platforma crowdfundingu zvyčajne vezme percento z vrcholu pred vyplatením akéhokoľvek úroku, ktorý sa môže odraziť na vašich výnosoch. Môže existovať aj samostatný poplatok za zriadenie pôžičky ktoré sa prenášajú na investorov. (Viac informácií o platformách crowdfundingu nehnuteľností nájdete v: Najlepších 5 spoločností poskytujúcich crowdfundingové služby v oblasti nehnuteľností.)

Zápory:

• Nižšie potenciálne výnosy: s nižším rizikom prichádza nižší očakávaný výnos.
• Vystavenie riziku predplatenia: hypotekárny úver niekedy splatí svoje pôžičky predčasne, a to buď predajom domu, alebo prostredníctvom refinancovania. Mohlo by to prerušiť peňažné toky súvisiace s vašou dlhovou investíciou a skrátiť dobu trvania vášho úverového portfólia.

Spodný riadok

Crowdfunding je atraktívnou možnosťou pre investorov, ktorí chcú investovať do obchodov so súkromnými nehnuteľnosťami nákladovo efektívnym spôsobom. Minimálna investícia na mnohých platformách sa pohybuje od 5 000 do 10 000 dolárov, čo je relatívne malá cena, ktorú musíte zaplatiť, aby ste k nej získali prístup. trieda majetku. Investície do akcií i dlhu majú svoje dobré aj zlé stránky, ktorým si dôvtipní investori musia dať čas na dôkladné zváženie. Pochopenie toho, čo môžete získať, a toho, čo riskujete, vám môže pomôcť rozhodnúť sa, či je jeden alebo oba typy investícií vhodné pre vaše portfólio.