Získanie hypotéky vs. Platenie v hotovosti: Aký je rozdiel?

Získanie hypotéky vs. Platba v hotovosti za investície do nehnuteľností: prehľad

Krach bytov úplne reštrukturalizoval americký hypotekárny trh. Časť tohto vývoja zahŕňala prísnejšie obmedzenia získavania hypoték spolu s množstvom novo dostupných domov na predaj. To zase niektorým investorom umožnilo kúpiť druhú nehnuteľnosť na investičné a nájomné účely.

Keď zvažujeme investície do nehnuteľností a ako k nim pristupovať, existujú dve hlavné myšlienky oni: Jeden verí, že je múdrejšie vyplatiť všetku hotovosť za druhý domov, zatiaľ čo druhá strana to tvrdí bytie pákový na druhej - alebo dokonca tretej alebo štvrtej nehnuteľnosti - je oveľa lukratívnejšie. Nasledujú prípady pre oba.

Získanie hypotéky

Táto diskusia je online veľmi rozšírená a niekoľko finančných spravodajských serverov a blogov uvádza, že využitie pákového efektu dáva väčší zmysel pri kúpe investičných nehnuteľností. Napríklad, Ali Boone z BiggerPockets.com tvrdí, že pri využití tohto typu investícií sú vyššie výnosy a nižšie riziká. Logika je taká, že ak hodnota majetku vzrastie, investor investuje menej peňazí, ale potom môže získať oveľa viac, ako je pôvodný kapitál.

Predpokladajme napríklad, že znížite 15% na dom v hodnote 500 000 dolárov. Vaša počiatočná investícia by potom bola 75 000 dolárov. O dva roky neskôr, ak by sa hodnota domu zvýšila na 650 000 dolárov, mohli by ste predať a získať oveľa viac, ako bolo vašich pôvodných 75 000 dolárov. V tomto prípade váš hlavná investícia 75 000 dolárov sa vráti a 75 000 dolárov navyše. V takom prípade by ste riskovali oveľa menej, ako by v tejto situácii mal investor nakupujúci v hotovosti, napriek tomu dosiahol značný zisk.

Vynásobte tento vzorec a stratégiu tromi alebo štyrmi nehnuteľnosťami a šikovný investor môže dosiahnuť značný zisk. V tejto situácii má špekulačný investor viac príležitostí ako jeho náprotivok nakupujúci v hotovosti. Kupujúci v hotovosti si často kúpia dom priamo s väčšinou peňazí, ktoré majú k dispozícii na investovanie. Naproti tomu špekulačný investor môže diverzifikovať rozdelenie týchto peňazí medzi niekoľko rôznych nehnuteľností, a tak v dlhodobom horizonte možno zvýšiť mieru návratnosti.

Riziká zneužívania

Prijatie akéhokoľvek druhu investície má svoje vlastné riziko - obzvlášť pri riešení neistôt na trhu s bytmi. V prvom rade je diverzifikácia peňazí medzi investičnými nehnuteľnosťami prístup, ktorý by mal vážne zvážiť iba dobre informovaný investor. Je nevyhnutné dôkladné porozumenie súčasným ekonomickým podmienkam, celkovému zdraviu trhu s bytmi a oblasti, do ktorej konkrétne nakupujete.

Aj keď má pôžička na nákup investičnej nehnuteľnosti niekoľko výhod, veci sa môžu pokaziť. Predpokladajme, že každá prenajatá nehnuteľnosť má vysokú hodnotu. Pákový investor teraz dlhuje oveľa viac, ako kedy položili. Ak by ste čo i len trochu omylom prekročili trh, mohli by ste výrazne stratiť, najmä s niekoľkými nehnuteľnosťami vo vašom portfóliu.

Aj keď je tu výhodou, že banka určite stratí viac ako vy, vaša kreditné skóre môžu byť vážne ovplyvnené. Potenciál pre významné vracia mnohých priťahuje k tomuto typu stratégie, ale malo by sa k nemu pristupovať s jasným zreteľom na všetky súvisiace riziká. Táto stratégia bude samozrejme tiež vyžadovať, aby ste absolvovali proces hypotéky - v mnohých prípadoch viackrát -, čo je ďalšia vec, ktorú je potrebné zvážiť.

Platba v hotovosti za investície do nehnuteľností

Hotovostní investori môžu obísť celý proces žiadosti o hypotéku a rýchlo investovať, ak uvidia príležitosť, čo je veľmi výhodné. Ďalšou výhodou platby v hotovosti za nehnuteľnosť vopred je, že nemusíte platiť úroky. Aj keď sú úrokové sadzby tak nízke, ako sú teraz, vždy bude z dlhodobého hľadiska drahšie zaplatiť akýkoľvek druh úroku, ako nemať žiadne.

Pre mnohých investorov, ktorí majú finančné prostriedky, nákup nehnuteľnosti za hotovosť dáva zmysel, najmä ak veríte, že trh sa v najbližších rokoch výrazne zvýši.

Povedzme napríklad, že si kúpite dom za 400 000 dolárov a sadnete si naň, kým neuvidíte ten správny čas na predaj. Ak máte pravdu o vzostupe a domov oceňuje hodnotu 500 000 dolárov, je to priamy zisk 100 000 dolárov investorovi bez toho, aby ste museli zvažovať zaplatenie bankových úrokových platieb alebo sumu, ktorú ste si požičali v a hypotéka. Vďaka 100% vlastnému imaniu v domácnosti môže investor v prípade potreby jednoduchšie vziať si pôžičku voči nemu v budúcnosti. Kúpa domu priamo v hotovosti môže investorovi tiež vytvoriť okamžitý peňažný tok.

Niektorí investori sa snažia vytvárať pohyblivý príjem so svojimi nehnuteľnosťami a správny typ nájomcov to môže poskytnúť.

Osobitné úvahy: Riziko platby v hotovosti

Spojenie všetkých svojich aktív do jednej investície je mimoriadne riskantné. Tento prístup potom nemusí byť najlepšou stratégiou pre investora, ktorý má z dlhodobého hľadiska obmedzené množstvo peňazí na použitie.

Hoci dom môže zvýšiť hodnotu, môže sa rovnako rýchlo znehodnotiť a peniaze, o ktoré prídete, budú priame. Diverzifikácia je jedným zo základných prikázaní investovania. Zviazanie väčšiny aktív do jednej triedy aktív môže spôsobiť obrovské straty. Zaradenie stoviek tisíc dolárov do jednej triedy aktív taktiež spojí vaše likvidita kým nebudete mať predajcu.

Kľúčové rozdiely

Obe stratégie ponúkajú výhody, ale pre rôzne typy investorov. Jedna dôležitá vec, ktorú je potrebné poznamenať, je, že každá stratégia vyžaduje značné množstvo disponibilného investičného príjmu. Dokonca aj pákový kupujúci, ktorí rozložia svoje investície do niekoľkých nehnuteľností, budú musieť prevziať riziko, že všetky tieto nehnuteľnosti sa znehodnotia. Ďalej pri kúpe nového domu za hotovosť nepoužívajte úspory na dôchodok ani núdzový fond.

Pre investora, ktorý má pripravené veľké množstvo peňazí na investovanie, bude sklon k rozhodnutiu tu skutočne viesť k riziku. Pákové pozície v investičných nehnuteľnostiach nepochybne prinesú vyššie výnosy, ale pre menej zapojený alebo holubičí investor, ktorý stále hľadá kapitál a výnos, nákup v hotovosti môže byť lepší možnosť.