Čo je to kombinovaný pomer pôžičky k hodnote?

The pomer kombinovanej pôžičky k hodnote (CLTV) je výpočet, ktorý používajú odborníci na hypotekárne a úverové služby na určenie celkového percenta vlastníctva domu, ktoré je zaťažené záložnými právami. Pomer CLTV sa určuje sčítaním zostatkov všetkých nesplatených pôžičiek a vydelením aktuálnou trhovou hodnotou majetku. Napríklad nehnuteľnosť s prvým hypotekárnym zostatkom 300 000 dolárov, druhým hypotekárnym zostatkom 100 000 dolárov a hodnotou 500 000 dolárov má pomer CLTV 80%.

Veritelia používajú pomer CLTV a niekoľko ďalších výpočtov, ako napríklad pomer dlhu k príjmu a štandard pomer pôžičky k hodnote (LTV), na posúdenie rizika predĺženia pôžičky dlžníkovi. Pomer CLTV sa líši od štandardného pomeru LTV, pretože tento porovnáva iba zostatok jedného úveru s hodnotou majetku. V uvedenom príklade má nehnuteľnosť pomer LTV 60%, ktorý je odvodený vydelením iba zostatku prvej hypotéky hodnotou nehnuteľnosti.

Mnoho ekonómov pripisuje uvoľneným štandardom CLTV kríza uzavretia trhu ktoré sužovali Spojené štáty na konci roku 2000, okrem iných faktorov. Začínajúc v deväťdesiatych rokoch minulého storočia, a najmä na začiatku a v polovici dvadsiatych rokov minulého storočia, kupujúci domov často čerpali druhé hypotéky pri nákupe namiesto zálohovania. Veritelia, ktorí túžia neprísť o obchody týchto zákazníkov voči konkurentom, napriek zvýšenému riziku súhlasili s týmito podmienkami.

Pred realitnou bublinou, ktorá sa rozšírila od konca deväťdesiatych rokov do polovice dvadsiatych rokov minulého storočia, bolo štandardnou praxou kupujúcich domov platiť zálohy v celkovej výške najmenej 20% z kúpnej ceny. Väčšina veriteľov udržiavala zákazníkov v týchto parametroch obmedzením LTV na 80%. Keď sa bublina začala ohrievať, mnoho z týchto rovnakých spoločností podniklo kroky, ktoré zákazníkom umožnili obísť zníženie o 20%. Niektorí veritelia zvýšili limity LTV alebo sa ich úplne zbavili a ponúkali hypotéky s 5% akontáciami alebo nižšími, zatiaľ čo iní ponechali požiadavky na LTV na mieste, ale zvýšili limity CLTV, často na 100%. Tento manéver umožnil zákazníkom vziať si druhú hypotéku na financovanie svojich 20% akontácií.

Vysoká miera zabavenia, ktorá sa začala v roku 2008, zdôraznila, prečo je CLTV dôležitá. Mať v hre kožu, ako napríklad počiatočné hotovostné výdavky 100 000 dolárov za dom v hodnote 500 000 dolárov, poskytuje vlastníkovi domu silnú motiváciu držať krok s hypotékou. Ak banka zabaví, príde nielen o domov, ale aj o hromadu peňazí, ktoré zaplatil za zatvorenie. Vyžadovanie vlastného imania v nehnuteľnosti tiež izoluje veriteľov od poklesu cien nehnuteľností. Ak je nehnuteľnosť ocenená sumou 500 000 dolárov a celkové záložné právo predstavuje až 400 000 dolárov, nehnuteľnosť môže prísť až o 20% zo svojej hodnoty bez toho, aby držitelia záložného práva dostali krátku platbu v aukcii zabavenia.