Pôžička na komerčné nehnuteľnosti

Komerčné nehnuteľnosti (CRE) sú majetok vytvárajúci príjem používa sa výlučne na obchodné (a nie obytné) účely. Medzi príklady patria maloobchodné centrá, nákupné centrá, kancelárske budovy a komplexy a hotely. Financovanie - vrátane akvizície, vývoja a výstavby týchto nehnuteľností - sa spravidla vykonáva prostredníctvom pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti: hypotéky zaistené záložné práva na obchodnom majetku.

Čo je to pôžička na komerčné nehnuteľnosti?

Rovnako ako s hypotéky na dom, banky a nezávislé veritelia sa aktívne zapájajú do poskytovania pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti. Tiež poisťovacie spoločnosti, penzijné fondy, súkromní investori a ďalšie zdroje vrátane Program pôžičiek 504 od US Small Business Administration, poskytnúť kapitálu pre komerčné nehnuteľnosti.

Tu sa pozrieme na pôžičky na komerčné nehnuteľnostiako sa líšia od pôžičiek na bývanie, ich charakteristikami a tým, čo veritelia hľadajú.

Pôžičky na bývanie vs. Pôžičky na komerčné nehnuteľnosti: kľúčové rozdiely

Jednotlivci vs. Subjekty

Aj keď sa hypotéky na bývanie obvykle poskytujú jednotlivým dlžníkom, pôžičky na komerčné nehnuteľnosti sa často poskytujú podnikateľským subjektom (napr. Korporáciám, developerom, komanditné spoločnosti, finančné prostriedky a dôveruje). Tieto subjekty sú často založené za konkrétnym účelom vlastníctva komerčných nehnuteľností.

Účtovná jednotka nemusí mať žiadne finančné výsledky ani žiadne iné úverový rating, v takom prípade môže veriteľ požadovať riaditelia alebo vlastníci subjektu ručenie za pôžičku. To poskytuje veriteľovi fyzickú osobu (alebo skupinu jednotlivcov) s a úverová história—A od koho sa môžu v prípade pôžičky dostať späť? predvolené. Ak veriteľ tento typ záruky nevyžaduje a nehnuteľnosť je jediným prostriedkom na vymáhanie v prípade zlyhania pôžičky, dlh sa nazýva a bezúročná pôžička, to znamená, že požičiavateľ nemá č regres proti komukoľvek alebo čomukoľvek okrem majetku.

Harmonogram splácania pôžičky

Hypotéka na bývanie je typ amortizovaná pôžička v ktorom je dlh splatený pravidelnými splátkami počas určitého časového obdobia. Najpopulárnejším hypotekárnym produktom na bývanie je 30-ročná hypotéka s fixnou sadzbou, ale kupujúci bytov majú aj ďalšie možnosti, vrátane 25-ročných a 15-ročných hypoték. Dlhšie amortizácia obdobia spravidla zahŕňajú menšie mesačné platby a vyšší celkový súčet úrokové náklady počas životnosti pôžičky, zatiaľ čo kratšie amortizačné obdobia spravidla znamenajú vyššie mesačné platby a nižšie celkové úrokové náklady.

Úvery na bývanie sa odpisujú počas doby trvania úveru tak, aby bol úver úplne splatený na konci úverového obdobia.

Kupujúci domu v hodnote 200 000 dolárov s 30-ročnou hypotékou s pevnou sadzbou napríklad 3%by vykonal 360 mesačné platby vo výške 1 027 dolárov, po ktorých by bol úver úplne splatený. Tieto údaje predpokladajú 20% akontáciu.

Na rozdiel od pôžičiek na bývanie sa podmienky komerčných pôžičiek zvyčajne pohybujú od piatich rokov (alebo menej) do 20 rokov a doba amortizácie je často dlhšia ako doba pôžičky. Veriteľ, napríklad, môže urobiť a komerčná pôžička na obdobie siedmich rokov s dobou odpisovania 30 rokov. V tejto situácii by investor uskutočnil platby za obdobie siedmich rokov zo sumy založenej na splácaní pôžičky počas 30 rokov, po ktorej by nasledovalo jedno konečné „Balónová“ platba celého zostávajúceho zostatku pôžičky.

Napríklad investor s komerčnou pôžičkou 1 milión dolárov pri 7% by realizoval mesačné platby vo výške 6 653,02 dolára počas siedmich rokov, po ktorých by nasledovala konečná platba balónom 918 127,64 USD, čo by splatilo pôžičku v plnej výške.

Dĺžka doby pôžičky a doba amortizácie ovplyvňujú sadzbu, ktorú si veriteľ účtuje. V závislosti od kreditnej sily investora môžu byť tieto podmienky obchodovateľné. Vo všeobecnosti platí, že čím dlhší je plán splácania úveru, tým je úroková sadzba vyššia.

Pomery pôžičky k hodnote

Ďalší spôsob, akým sa líšia komerčné a rezidenčné pôžičky, je pomer pôžičky k hodnote (LTV), údaj, ktorý meria hodnotu pôžičky voči hodnote nehnuteľnosti. Veriteľ vypočíta LTV vydelením sumy pôžičky menšou z hodnôt nehnuteľnosti ocenená hodnota alebo jeho kúpna cena. Napríklad LTV pri pôžičke 90 000 dolárov na nehnuteľnosť vo výške 100 000 dolárov by bola 90% (90 000 dolárov ÷ 100 000 dolárov = 0,9 alebo 90%).

Pri komerčných aj rezidenčných pôžičkách budú mať dlžníci s nižšími LTV nárok na výhodnejšie sadzby financovania ako pre pôžičky s vyššími LTV. Dôvod: Majú viac vlastné imanie (alebo podiel) na majetku, čo sa rovná menej riziko v očiach veriteľa.

Pri niektorých hypotékach na bývanie sú povolené vysoké LTV: Povolené je až 100% LTV VA a USDA pôžičky; až 96,5% za Pôžičky FHA (pôžičky, ktoré sú poistené Federálna správa bývania); a až 95% pre konvenčné pôžičky (tie zaručené Fannie Mae alebo Freddie Mac).

Naopak, LTV na komerčné pôžičky spravidla spadajú do rozsahu 65% až 80%.Aj keď niektoré pôžičky je možné poskytnúť pri vyšších LTV, sú menej časté. Konkrétna LTV často závisí od kategórie pôžičky. Napríklad môže byť povolený maximálny LTV 65% surová pôda, zatiaľ čo LTV až 80% môže byť prijateľné pre viacrodinnú stavbu.

V komerčných pôžičkách nie sú žiadne programy VA ani FHA a nie súkromné ​​poistenie hypotéky. Preto veritelia nemajú poistenie na krytie zlyhania dlžníka a musia sa spoliehať na nehnuteľný majetok sľúbil ako bezpečnosť.

Pomer krytia dlhovej služby

Komerční veritelia sa pozerajú aj na pomer krytia dlhovej služby (DSCR), ktorý porovnáva vlastnosti vlastníctva ročný čistý prevádzkový príjem (NOI) k jeho ročnej hypotéke dlhová služba (vrátane istiny a úroku), merajúc schopnosť nehnuteľnosti splácať svoj dlh. Vypočíta sa vydelením NOI ročnou dlhovou službou.

Napríklad nehnuteľnosť so 140 000 dolármi v NOI a 100 000 dolármi v ročnej službe hypotekárneho dlhu by mala DSCR 1,4 (140 000 dolárov ÷ 100 000 dolárov = 1,4). Tento pomer pomáha veriteľom určiť maximálnu veľkosť pôžičky na základe peňažný tok generované majetkom.

DSCR menší ako 1 naznačuje negatívny peňažný tok. Napríklad DSCR 0,92 znamená, že je k dispozícii iba dostatok NOI na pokrytie 92% ročnej dlhovej služby. Komerční veritelia vo všeobecnosti hľadajú DSCR najmenej 1,25, aby zaistili primeraný peňažný tok.

Nižší DSCR môže byť prijateľný pre pôžičky s kratšími obdobiami amortizácie a/alebo nehnuteľnosti so stabilnými peňažnými tokmi. Vyššie pomery môžu byť požadované pre nehnuteľnosti s volatilnými peňažnými tokmi-napríklad pre hotely, ktorým chýba dlhodobý (a teda predvídateľnejší) nájomca nájomné zmluvy spoločné pre ostatné typy komerčných nehnuteľností.

Úrokové sadzby a poplatky za pôžičky na komerčné nehnuteľnosti

Úrokové sadzby pre komerčné pôžičky sú spravidla vyššie ako pre pôžičky na bývanie. Tiež obvykle zahŕňajú pôžičky na komerčné nehnuteľnosti poplatky ktoré prispievajú k celkovým nákladom na pôžičku vrátane ohodnotenie, právne, žiadosť o pôžičku, vznik pôžičky a/alebo poplatky za prieskum.

Niektoré náklady je potrebné zaplatiť vopred pred schválením (alebo zamietnutím) pôžičky, zatiaľ čo iné sa platia ročne. Napríklad pôžička môže mať jednorazovú pôžičku pôvod poplatok vo výške 1%, splatný v čase uzavretia, a ročný poplatok vo výške jednej štvrtiny percenta (0,25%) do úplného zaplatenia pôžičky. Napríklad pôžička vo výške 1 milión dolárov môže vyžadovať zaplatenie 1% poplatku za poskytnutie pôžičky vo výške 10 000 dolárov vopred, pričom poplatok 0,25% vo výške 2 500 dolárov sa platí ročne (okrem úrokov).

Platba vopred

Pôžička na komerčnú nehnuteľnosť môže mať obmedzenia na platba vopred, navrhnuté tak, aby zachovali očakávané veriteľa výťažok na pôžičku. Ak investori splatia dlh pred pôžičkou dátum splatnosti, budú pravdepodobne musieť zaplatiť penále za predčasné splatenie. Existujú štyri hlavné typy pokút za „predčasné splatenie pôžičky“:

• Pokuta za predčasné splatenie. Toto je najzákladnejšie pokuta za predčasné splatenie, vypočítané vynásobením aktuálneho nevyrovnaného zostatku zadanou pokutou za predčasné splatenie.
• Garancia úroku. Veriteľ má nárok na uvedenú výšku úroku, aj keď je pôžička splatená predčasne. Napríklad pôžička môže mať garantovanú 10% úrokovú sadzbu na 60 mesiacov s 5% výstupný poplatok potom.
• Výluka. Dlžník nemôže splatiť pôžičku pred stanoveným obdobím, ako je napríklad päťročná výluka.
• Obrana. Striedanie za kolaterál. Namiesto toho, aby dlžník platil v hotovosti veriteľovi, vymení si nové zabezpečenie (zvyčajne Ministerstvo financií USA cenné papiere) za pôvodný kolaterál pôžičky. To môže znížiť poplatky, ale k tomuto spôsobu splatenia pôžičky môžu byť priradené vysoké pokuty.

Podmienky predčasného splatenia sú uvedené v úverových dokumentoch a je možné ich dohodnúť spolu s inými úverovými podmienkami pri pôžičkách na komerčné nehnuteľnosti.

Spodný riadok

Pri komerčných nehnuteľnostiach investor (často podnikateľský subjekt) kupuje nehnuteľnosť, prenajíma si priestor a vyberá nájomné od spoločností, ktoré v rámci tejto nehnuteľnosti pôsobia. Investícia je má byť majetkom prinášajúcim príjem.

Pri hodnotení pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti veritelia berú do úvahy kolaterál pôžičky, bonita subjektu (alebo riaditeľov/vlastníkov) vrátane troch až piatich rokov finančné výkazy a príjem daňové priznaniaa finančné pomeryako je pomer pôžičky k hodnote a dlhová služba pomer pokrytia.