Najlepšie zrážky dane pre majiteľov druhého domu

Ak uvažujete o kúpe druhého domu na prázdniny, príjmy z prenájmu, alebo prípadný pobyt na dôchodku, má finančný zmysel využiť všetky dostupné daňové úľavy. Náklady na vlastníctvo druhého domu je možné výrazne znížiť daňovými odpočtami z úrokov z hypotéky, majetkové dane, a náklady na prenájom.

The Zákon o znížení daní a zamestnaní (TCJA) zmenil spôsob fungovania daňových úľav, ako napríklad zníženie odpočet úrokov z hypotéky. Napriek tomu aj pri týchto zmenách existujú užitočné daňové úľavy, ktoré môžu pomôcť urobiť vlastníctvo druhého domu dostupnejším. Tu je rýchly prehľad.

Odpočet úrokov z hypotéky

Odpočet úrokov z hypotéky je už dlho chválený ako spôsob, ako urobiť vlastníctvo domu dostupnejším. TCJA, podpísaná v decembri 2017, zmenila, koľko môžete ušetriť zrážkami z hypotéky na primárne bydlisko aj na druhý domov.

Vo väčšine prípadov jednotlivci a títo ženatý podanie spoločne môže odpočítať celý úrok z hypotéky až do 750 000 dolárov. To platí pre akékoľvek osobné bydlisko, či už je to vaše prvé alebo druhé. Predchádzajúca hranica bola 1 milión dolárov na hypotekárnom dlhu, ktorý stále platí pre pôžičky na bývanie prijaté pred decembrom. 16, 2017.

Na odpočet hypotéky platia rôzne daňové pravidlá v závislosti od toho, či je váš druhý domov považovaný za osobné bydlisko alebo za prenájom nehnuteľnosti. Pri prenájme vstupuje do hry aj časť roka, kedy si nehnuteľnosť prenajmete - na rozdiel od toho, že v nej sami žijete.

Zrážka úroku pri osobnom pobyte

Ak je vašou druhou nehnuteľnosťou osobné bydlisko, máte nárok na odpočítanie úrokov z hypotéky rovnakým spôsobom ako vo svojom hlavnom dome - až 750 000 dolárov, ak ste slobodný alebo ženatý spoločne. Limit je 375 000 dolárov, ak ste ženatý a podávate žiadosť oddelene.

Na uplatnenie nároku na odpočet je potrebná hypotéka a zaistený dlh na kvalifikovanom dome, ktorý vlastníte, a svoje zrážky musíte rozpísať podaním Plán A..

Zrážka úroku na prenajatých domoch

Ak si chcete prenajať nehnuteľnosť, musíte vziať do úvahy daňové úľavy. Dôležité je, či nehnuteľnosť prenajmete na časť alebo na celý rok a ako často ju budete používať na osobné účely. Vaše používanie nehnuteľnosti bude spadať do jednej z troch kategórií:

Nehnuteľnosť sa prenajíma menej ako 15 dní v roku

V priebehu daňového roka si môžete prenajať svoj dom na menej ako 15 dní bez toho, aby ste museli príjem nahlasovať oddeleniu pre vnútorné výnosy. Dom je považovaný za osobné bydlisko, čo znamená, že si nemôžete brať zrážky na náklady na prenájom. Ale môžete odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti ako z akéhokoľvek domu.

Toto špeciálne pravidlo platí aj vtedy, ak si prenajmete dom za 10 000 dolárov na noc. Oddiel 280A písm. G) písm Interný príjmový kód hovorí, že peniaze nemusia byť zahrnuté do vášho hrubého príjmu za predpokladu, že dom bol prenajatý na menej ako 15 dní v roku.

Nehnuteľnosť prenajatá na 14 a viac dní v roku a málokedy ju využívate

Váš dom sa považuje za prenajatú nehnuteľnosť - a nie za osobné bydlisko -, ak sa prenajíma na 14 a viac dní v roku a ak vaše osobné používanie nehnuteľnosti nepresahuje 14 dní v roku alebo 10% z počtu dní, v ktorých bol domov prenajaté.

Ak splníte túto požiadavku, príjem z nehnuteľnosti sa vykáže ako príjem z prenájmu. Môžete tiež odpočítať náklady na prenájom vrátane úrokov z hypotéky, daní z nehnuteľnosti, nákladov na poistenie, poplatkov zaplatených správcom nehnuteľností, verejných služieb a odpisov majetku. Tieto náklady však musíte rozdeliť medzi vaše osobné používanie majetku a čas, kedy bol prenajatý.

Stojí za zmienku, že dni strávené opravou majetku sa nepovažujú za osobné použitie. 14-dňový limit je možné prekročiť, ak ste zostali vo svojom majetku vykonávať údržbu. Naplánujte si dokumentáciu svojich údržbárskych činností tým, že si ponecháte potvrdenia, aby ste dokázali, že ste v tieto dni nielen dovolenkovali.

Nehnuteľnosť používate viac ako 14 dní a len zriedka si ju prenajímate

Ak sa ubytujete v ubytovacom zariadení viac ako 14 dní v roku alebo viac ako 10% z celkového počtu dní, v ktorých ste si nehnuteľnosť prenajali, považuje sa druhý dom za osobné bydlisko. To znamená, že môžete odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti ako z akéhokoľvek domu, ale nemôžete si nárokovať straty z prenájmu. Ak majetok používa váš rodinný príslušník (vrátane vášho manžela / manželky, súrodencov, rodičov, starých rodičov, detí a vnúčatá), potom sa tieto dni počítajú do osobných dní, pokiaľ počas tejto rodiny nevyberáte primeranú cenu za prenájom pobyty.

Odpočet úrokov z pôžičky na domáci kapitál

Okrem odpočtu úrokov z hypotéky budete možno môcť odpísať aj úroky z a pôžička na vlastný kapitál. TCJA však zmenila aj tieto pravidlá.

Predtým ste si mohli požičať na vlastný kapitál a odpočítať si úroky bez ohľadu na to, či výnosy boli použité na zaplatenie kreditnej karty, dovolenku alebo nákup druhého domu. Teraz môžete odpočítať úrok z dlhu na vlastnom imaní iba vtedy, ak boli finančné prostriedky použité „na nákup, výstavbu alebo podstatné vylepšenie domu daňovníka, ktorý zabezpečuje pôžičku. “ Navyše, podľa starých pravidiel, pôžička musí byť zabezpečená vašim hlavným alebo druhým domovom a nesmie prekročiť náklady na Domov.

Podľa týchto ustanovení, ak chcete odpočítať úroky z druhého domu, musíte naň mať hypotéku. Ak ste si na financovanie kúpy druhého domu požičali proti vlastnému kapitálu v prvom dome, tento úrok nemožno odpočítať. Rovnako ako hypotéka, môžete odpočítať úroky až z 750 000 dolárov na domácom kapitálovom dlhu, ak spoločne podávate slobodné alebo manželské páry (375 000 dolárov v prípade, že podávate manželské listy samostatne).

Odpočet dane z nehnuteľnosti

Môžete odpočítať majetkové dane vo vašom druhom dome, a čo viac, toľko nehnuteľností, koľko vlastníte. Aj tu však TCJA priniesla zmeny, ktoré majú vplyv na tieto odpočty.

Už nemôžete odpočítať celú sumu daní z majetku, ktoré ste zaplatili za nehnuteľnosť, ktorú vlastníte. Teraz je súčet štátnych a miestnych daní oprávnených na odpočet - vrátane daní z majetku a príjmu - obmedzený na 10 000 dolárov za daňové priznanie alebo 5 000 dolárov, ak ste ženatý a podávate žiadosť oddelene. Mnoho ľudí, ktorí si kúpia druhý domov, už môže prekročiť túto hranicu so svojim prvým domovom, a tak z druhého domova neuvidia dodatočné daňové úspory.

Predam druhy dom

Ak predávate svoje hlavné bydlisko, zákon umožňuje jednotlivým daňovníkom vylúčiť až 250 000 dolárov kapitálové zisky z vášho príjmu. Páry, ktoré sú manželmi a spoločne podávajú žiadosť, môžu vylúčiť kapitálové zisky až do výšky 500 000 dolárov. To však platí len pre predaj primárnych rezidencií. Pri predaji druhého domu musíte zaplatiť a daň z kapitálových výnosov na celom vašom zisku.

Ak by ste z druhého domova urobili primárny domov, potenciálne by ste mohli obmedziť dosah kapitálových výnosov. Po prvé, v druhej nehnuteľnosti budete musieť žiť najmenej dva roky z piatich rokov pred predajom. Nehnuteľnosť by sa tým kvalifikovala ako vaše hlavné bydlisko. Aby ste mali nárok na vylúčenie, nemôžete vylúčenie kapitálových ziskov vziať na predaj iného domu počas dvojročného obdobia pred predajom tohto nového primárneho bydliska.

1031 Výmeny

Ak je váš druhý majetok držaný na podnikanie alebo investície, možno budete môcť odložiť dane z kapitálových výnosov podľa a 1031 výmena. Známa ako burza rovnakého druhu, zahŕňa predaj nehnuteľnosti a jej nahradenie podobnou nehnuteľnosťou. Keď predáte pôvodný majetok, musíte do 45 dní identifikovať jeho náhradný majetok a získať ho do 180 dní. Kapitálové zisky sa potom odkladajú, kým sa náhradný majetok nepredá (aj keď je možné dane priebežne odkladať ďalšími podobnými výmenami).

Niekoľko na získanie kvalifikácie je potrebné splniť podmienky za výmenu podobného druhu. Daňový subjekt musí nehnuteľnosť vlastniť najmenej dva roky pred predajom. V každom z dvoch 12-mesačných období pred predajom musí daňovník prenajať nehnuteľnosť najmenej na 14 dní. Osobné používanie nehnuteľnosti daňovníkom nemôže presiahnuť 14 dní v roku alebo 10% dní, v ktorých bol dom prenajatý.

Náhradný majetok musí tiež spĺňať rovnaké podmienky: musí byť v držbe najmenej dva roky po výmene podobného druhu; prenajaté najmenej na 14 dní v roku; a nemôže byť použitý na osobné potešenie viac ako 14 dní v roku alebo 10% dní, kedy bol dom prenajatý.

Spodný riadok

Ak je to finančne možné, môže byť vlastníctvo druhého domova vynikajúca investícia na dovolenku alebo na prenájom a môže tiež poskytnúť vhodný primárny domov počas dôchodku. Ale pretože vlastníctvo akéhokoľvek domu prináša so sebou značné finančné bremeno, od hypotéky a daní až po údržbu a opravy, je vo vašom najlepšom záujme zistiť svoje daňové dôsledky na druhý domov vlastníctva.