Čo znamená buy-up?
Čo je to buy-up?
Buy-up je druh zľava Spojené s hypotekárne pôžičky na bývanie. Zahŕňa to, že veriteľ ponúka dlžníkovi vopred peňažnú motiváciu výmenou za prijatie vyššieho úroková sadzba na pôžičku.
Odkupy sú pre dlžníka spravidla výhodnejšie, ak očakávajú ďalší predaj kúpenej nehnuteľnosti v krátkom časovom období. Čo je dôležité, peňažný stimul nesmie prekročiť náklady na vyrovnanie spojené s pôžičkou.
Kľúčové informácie
- Kúpa je typ zľavy, pri ktorej dlžník hypotekárneho úveru akceptuje vyššiu úrokovú sadzbu výmenou za predbežný peňažný stimul.
- Vzťah medzi výškou peňažných stimulov a výškou zvýšenia úroku je dohodnutý medzi veriteľom a dlžníkom. Typický vzorec je však taký, že každé percento peňažných stimulov spôsobí zvýšenie úrokovej sadzby o 0,25%.
- Odkupy sa niekedy niekedy platia aj hypotekárnym maklérom a bankovým úradníkom. Dlžníci si preto musia dávať pozor, aby zistili, či úroková sadzba, ktorá je im stanovená, bola takýmito úpravami ovplyvnená.
Pochopenie nákupov
Buy-up obvykle používajú hypotekárni dlžníci, ktorí chcú znížiť svoje hypotéky
von z vrecka náklady na vyrovnanie pôžičky. Pretože odkúpenie vedie k vyššej úrokovej sadzbe úveru, dlžník si skutočne požičiava peniaze pri tejto vyššej sadzbe a používa ich na zaplatenie niektorých alebo všetkých nákladov na vyrovnanie.Pretože vyššia úroková sadzba platí pre celý zostatok hypotéky, rozhodnúť sa pre kúpu je spravidla len ekonomické, ak dlžník nemá v úmysle držať sa hypotéky dlhší čas času. V týchto situáciách môže počiatočný peňažný stimul viac ako vykompenzovať zvýšené úrokové náklady, ak vezmeme do úvahy, že tieto úrokové náklady budú znášať len obmedzenú dobu.
Ďalej je potrebné si uvedomiť, že niekedy sa platí aj za nákupy hypotekárni makléri. V týchto situáciách môže byť maklér účinne motivovaný motivovať dlžníkov k tomu, aby pri svojich hypotekárnych úveroch akceptovali nad trhové sadzby, ktoré sú tiež známe ako prémie za výnosové rozpätie (YSP). Ak tieto opatrenia pri nákupe nie sú kupujúcemu jasne oznámené, môžu vytvoriť a konflikt záujmov medzi oboma stranami.
Pred rokom 2010 boli zľavy na nákup hypotekárnych maklérov často skryté v úverových podmienkach hypoték predávali, čo bolo pre dlžníkov ťažké zistiť, kedy platili YSP na svoju hypotéku pôžičky. Od tej doby zmeny federálnych smerníc pre nové odhady pôžičiek vyžadujú, aby boli YSP hypotekárnych maklérov jasne oznámené kupujúcemu.
Napriek týmto vylepšeniam však riziko potenciálnych konfliktov stále zostáva. Konkrétne sa niekedy poskytujú aj zľavy na nákup a iné podobné stimuly úveroví dôstojníci v rámci samotných úverových inštitúcií. Za týchto okolností môže byť pre dlžníka malá praktická schopnosť zistiť, či sú sadzby, ktoré platí, ovplyvnené týmito stimulmi. Preventívne by si dlžníci mali klásť starostlivé a priame otázky svojim úradníkom pre pôžičky na to, aké prípadné motivačné programy pre ich pôžičku sú zavedené.
Príklad nakúpenia v reálnom svete
Na ilustráciu zvážte kupujúceho, ktorý si chce zaistiť hypotéku 100 000 dolárov. Štandardná úroková sadzba, ktorú banka ponúka, je 4,50%. Kupujúci však chce použiť zľavu na dokúpenie vo výške 2,50% z hodnoty úveru. V takom prípade by kupujúci dostal peňažný stimul vo výške 2 500 dolárov výmenou za prijatie vyššej ako normálnej úrokovej sadzby.
Aj keď by presná úroveň novej úrokovej sadzby bola predmetom rokovaní, typický vzorec je taký, že každé percento zľavy povedie k zvýšeniu úrokovej sadzby hypotéky o 0,25%. Preto by v uvedenom príklade 2,50% peňažný stimul znamenal zvýšenie sadzby o 0,625%. Nová úroková sadzba by teda bola 5,125%.