5 rizikových typov hypoték, ktorým sa treba vyhnúť

Jedna z najväčších lekcií, z ktorých sa svet poučil havária v roku 1987 a kolaps subprime z roku 2008 je, že pri požičiavaní peňazí na kúpu alebo refinancovanie domu by sme mali všetci postupovať opatrne. Typ hypotéka ktorý si vyberiete, môže znamenať rozdiel medzi tým, či budete jeden deň v budúcnosti úplne vlastniť svoj domov, alebo sa ocitnete uprostred situácie zabavenie alebo dokonca bankrot presne uprostred doby pôžičky.

Existuje spôsob, akým sa môžete vyhnúť pádu do druhého menovaného? Určite to môžete urobiť tak, že si vyberiete správny hypotekárny úver - taký, ktorý nebude pre vás príliš riskantný. V tomto článku diskutujeme o typoch hypoték, s ktorými majú ľudia bežne problém držať krok, a vysvetľujeme, prečo sú zlým nápadom, keď sa stretnú s nesprávnym dlžníkom.

Prečo je hypotéka riziková?

Mnohí z nás uverili, že určité typy hypoték sú vo svojej podstate rizikové hlavne kvôli čo sa stalo počas bytovej krízy. Väčšina odborníkov na hypotéky vám však povie, že to nemusí byť pravda. V skutočnosti niektoré hypotéky dostupné na trhu neboli obzvlášť rizikové pre správnych spotrebiteľov. Riziková hypotéka je skutočne úverový produkt, ktorý nezodpovedá schopnosti dlžníka splácať ju.

Počas recesie v roku 2008 sa niektoré typy hypoték spájali s nesprávnymi dlžníkmi a veritelia navíjali ich s perspektívou refinancovania. Možno to bola pravda, keď ceny domov rástli. Ale nie je to tak, keď hodnoty klesajú. Vďaka meniacim sa úrokovým sadzbám sú ARM obzvlášť riskantným hypotekárnym produktom pre dlžníkov s finančnými situáciami, ktoré nie sú ideálne.

Akýkoľvek typ hypotéky môže byť pre ne zlý nápad subprime dlžníkov a hlavní dlžníci a nie sú imúnni voči problémom, ak nerozumejú ARM. V skutočnosti dlžníci, ktorí nie sú finančne pre nich vhodné dokonca môžu považovať niektoré hypotéky s fixnou sadzbou za problematické, ako vidíme v prvom rizikovom type hypotéky nižšie.

40-ročné hypotéky s fixnou sadzbou

Dlžníci s hypotéky s fixnou sadzbou môže mať nízku mieru exekúcie, ale to neznamená, že tieto hypotéky sú vždy dobrý nápad. Dôvodom je, že v konečnom dôsledku zaplatíte viac. Ako to funguje? Je to jednoduché. Čím dlhšia je pôžička, tým vyšší úrok zaplatíte.

Tu je hypotetická situácia na ukážku. Povedzme, že chcete kúpiť dom za 200 000 dolárov s 10% akontácia. Suma, ktorú si budete musieť požičať, je 180 000 dolárov (200 000 dolárov mínus 20 000 dolárov). Opálenie úroková sadzba 5%, tu sú mesačné platby a celková čiastka, ktorú zaplatíte za domácnosť za rôznych podmienok, ak si pôžičku necháte na celý život:

Termín	Úroková sadzba	Mesačná platba	Celoživotné náklady (vrátane zálohy)	Istina (vrátane akontácie)	Celkový zaplatený úrok
15 rokov	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 rokov	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 rokov	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 rokov	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Ak teda neprefinancujete a nenecháte pôžičku tak, ako je, zaplatíte do konca 40-ročného obdobia len na úrokoch 236 617,86 dolára. Toto je, samozrejme, veľmi jednoduché porovnanie. Úroková sadzba bude pravdepodobne nižšia pri 15-ročnej pôžičke a najvyššia pri 40-ročnej pôžičke. Tu je realistickejšie porovnanie pomocou úrokových sadzieb na základe doby pôžičky:

Termín	Úroková sadzba	Mesačná platba	Celoživotné náklady (vrátane zálohy)	Riaditeľ(vrátane zálohy)	Celkový zaplatený úrok
15 rokov	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 rokov	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 rokov	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 rokov	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Ako vidíte na druhom grafe, 40-ročná hypotéka je o 0,6% vyššia na úrokoch, čím sa váš mesačný účet zníži len o 23 dolárov z 988 na 965 dolárov. Počas životnosti pôžičky vás to však bude stáť ďalších 107 570,82 dolára. Väčšina ľudí si nemôže dovoliť vyhodiť tieto peniaze.

Vzatie 40-ročnej hypotéky zvyšuje riziko, že vám bude stačiť málo odchod do dôchodku alebo nie sú schopné platiť za vysokoškolské vzdelávanie svojich detí - nehovoriac o inom scenári. V najlepšom prípade sa zbavíte 107 570,82 dolárov, ktoré ste mohli minúť na dovolenky, elektroniku, pekné večere a ďalšie výdavky. Kto to chce robiť?

Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM)

Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM) majú a fixná úroková sadzba na krátke počiatočné obdobie v rozmedzí od šiestich mesiacov do 10 rokov. Toto počiatočná úroková sadzba, nazývaný a sadzba za upútavku, je často nižší ako úroková sadzba 15-ročnej alebo 30-ročnej fixnej ​​pôžičky. Po počiatočnom období sa sadzba pravidelne upravuje. Môže to byť raz za rok, raz za šesť mesiacov alebo dokonca raz za mesiac.

Náchylné sú k pôžičkám s fixnou sadzbou kratšou, ako sú ich podmienky úrokové riziko. To znamená, že ak úrokové sadzby rastú, vaše mesačné platby sa v rámci ARM predražia. V niektorých prípadoch ide o náklady, ktoré si nemôžete dovoliť.

Tento stupeň nepredvídateľnosti, ktorý sprevádza ARM, je problémom mnohých ľudí, najmä tých, ktorí sú na fixný príjem alebo ktorí neočakávajú, že sa ich príjmy zvýšia. ARM sa stávajú ešte rizikovejšími s jumbo hypotéky pretože čím vyššia je vaša istina, tým viac ovplyvní zmena úrokovej sadzby vašu mesačnú splátku.

Nezabúdajte však, že nastaviteľné úrokové sadzby nielenže rastú. Môžu tiež klesnúť, čo môže znížiť vašu mesačnú platbu. ARM preto môžu byť dobrou voľbou, ak očakávate, že v budúcnosti úrokové sadzby klesnú. Samozrejme, nemôžete predpovedať budúcnosť.

Úrokové hypotéky

Ak vytiahnete hypotéka iba s úrokom, môžete posunúť platenie zostatku istiny neskôr, to znamená, že ste zodpovední iba za zaplatenie úroku hypotéka pre prvých na päť až 10 rokov, To vám umožní zaplatiť počas tohto obdobia nižšiu mesačnú splátku hypotéky čas.

Ak máte nepravidelný zdroj príjmu alebo viete, že váš príjem v budúcnosti výrazne vzrastie, môže byť pre vás dobrá hypotéka iba s úrokom. Alebo možno ste a realitný investor kto chce redukovať tvoje účtovné náklady a vlastniť dom iba na krátku dobu.

Samozrejme, má to aj tienistú stránku. Úroková sadzba hypotéky iba s úrokom býva vyššia ako sadzba, ktorú by ste zaplatili za konvenčnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, pretože ľudia predvolené na tieto pôžičky častejšie.

Prečo by ste možno nechceli hypotéku iba s úrokmi

Ak nie ste finančne sofistikovaní, tieto hypotéky môžu byť mimoriadne rizikové z jedného alebo viacerých z nasledujúcich dôvodov:

• Keď sa skončí obdobie iba úrokov, nemôžete si dovoliť výrazne vyššie mesačné platby. Stále budete platiť úroky, ale budete aj splácať riaditeľ na kratšie obdobie, ako by ste mali pri pôžičke s pevnou sadzbou.
• Nemôžete refinancovať, pretože máte len málo peňazí domáci kapitál.
• Nemôžete predávať, pretože máte malý až žiadny vlastný domáci kapitál a ceny domov klesajú, čím sa dostávate pod vodu.
• Dlžníci s pôžičkami iba na úroky na dobu životnosti pôžičky platia výrazne vyššie úroky, než by boli pri a konvenčná hypotéka.
• V závislosti od toho, ako je pôžička štruktúrovaná, vám môže hroziť veľký problém platba balónom istiny na konci doby pôžičky.

Každý z týchto problémov môže spôsobiť, že v najhoršom prípade prídete o domov, ak nie ste životaschopným kandidátom na hypotéku iba s úrokmi. Ak máte jasno a nič z toho neplatí, pôžička vás jednoducho môže stáť oveľa viac, ako by ste skutočne museli zaplatiť, aby ste boli majiteľom domu.

ARM iba pre záujmy

Na trhu je aj ďalší produkt zameraný výlučne na záujmy- hypotéka s regulovateľnou úrokovou sadzbou. Rovnako ako bežná ARM, úroková sadzba môže rásť alebo klesať na základe trhových úrokových sadzieb. V zásade ARM zameraná len na úroky používa dva potenciálne rizikové typy hypoték a kombinuje ich do jedného rizikového produktu.

Tu je príklad toho, ako tento produkt funguje. Prvých päť rokov platí dlžník úroky iba za fixnú sadzbu. Dlžník pokračuje v platbách iba za úroky počas nasledujúcich piatich rokov, ale úroková sadzba sa každoročne upravuje na základe trhových úrokových sadzieb. To znamená, že úroková sadzba môže rásť alebo klesať. Po zostávajúcu dobu pôžičky - povedzme na 20 rokov - dlžník každý mesiac spláca fixnú čiastku istiny plus úrok každý mesiac s úrokovou sadzbou, ktorá sa každoročne mení.

Mnoho ľudí nemá finančné ani emocionálne prostriedky na to, aby vydržali neistotu ARM zameraných len na úroky.

Pôžičky s nízkymi zálohami

Zníženie iba o 3,5%, pretože nie ste ochotní rozdeliť sa s veľkým množstvom peňazí, sa môže javiť ako minimálne riziko. A to môže byť pravda. V skutočnosti pôžičky VA a Pôžičky Federálnej správy bývania (Pôžičky FHA) - ktoré majú príslušné požiadavky na platby 0% a 3,5% - majú niektoré z najnižších začiatočných sadzieb zabavenia. Problém nízkej zálohy je však ten, že ak ceny domov klesnú, môžete sa dostať do situácie, keď nemôžete predávať ani refinancovať.

Ak máte v banke dostatok peňazí, môžete sa vykúpiť zo hypotéky, ale väčšina ľudí, ktorí robia malé zálohy na domovy, nemá žiadne významné hotovostné rezervy.

Spodný riadok

Aj keď väčšina pôžičiek, ktoré by niektorí hypotekárni veritelia mohli považovať za skutočne vysokorizikové, ako napríklad ARM zameraná iba na úroky, nie je dlhšie na trhu, stále existuje veľa spôsobov, ako skončiť s mizernou hypotékou, ak sa prihlásite k produktu, ktorý nie je správny pre teba.