Čo 200 000 dolárov kúpite na realitnom trhu v Atlante

The medián katalógová cena v Atlante je teraz 184 900 dolárov, čo je o 12,1% viac ako v predchádzajúcom roku, podľa Národnej správy o trendoch bývania za február 2014, ktorú zverejnila Realtor.com. To dáva Atlante mierne pod národnú strednú katalógovú cenu 199 000 dolárov. Kde však Atlanta svieti, je v inventári: Pokiaľ ide o celkový počet záznamov, nachádza sa v hornej časti 146 regiónov správy.

Nehnuteľnosť v súčasnej dobe uvádzaný na predaj na Realtor.com sa pohybuje v cene od menej ako 10 000 dolárov za núdzové nehnuteľnosti do 15,9 milióna dolárov pre palácový majetok v luxusnom Buckhead, „Beverly Hills na juhu“. Tu je prehľad toho, čo si môžete kúpiť za 200 000 dolárov.

Prehľad trhu

Ceny domov v Atlante vyvrcholila v polovici roku 2007, potom niekoľko nasledujúcich rokov klesala a na dno sa dostala začiatkom roku 2012. Odvtedy sa ceny pomaly zotavujú. Najnovšie Béžová knihaKomplexná ekonomická správa, ktorú Federálny rezervný systém zverejňuje osemkrát ročne, naznačuje niekoľko priaznivých faktorov pri nehnuteľnostiach v Atlante trh: zvýšený predaj domov, vyšší dopyt po hypotékach na bývanie, nárast výstavby nových domov, silná výstavba rodinných domov a pokles

hypotéka refinancovanie.

Čo kúpi 200 000 dolárov

Keďže ceny sú stále pod maximami roku 2007, kupujúci môžu nájsť veľa v mnohých štvrtiach mesta a okolitých predmestí. „Oblasť metra Atlanta je rozšírená a rozmanitá a to, čo môžete získať 200 000 dolárov, sa líši,“ hovorí Maura Neill zo spoločnosti Maura Neill & Associates, RE/MAX Around Atlanta. „Od pondelka 24. marca 2014 prebieha obhliadka domov za 200 000 dolárov MLS dáva nám 95 oddelených [rodinných] výsledkov a sedem pripojených (bytových, rodinných domov, viacrodinných) výsledkov. “

Zábery námestia

„V rodinných domoch očakávajte, že nehnuteľnosti budú mať rozlohu asi 1 500 až 2 000 štvorcových stôp,“ hovorí Neill. Platba 200 000 dolárov dáva kupujúcim široké možnosti výberu.

„Pri pohľade na niektoré z týchto záznamov sa našla zrekonštruovaná chata s tromi spálňami a dvoma kúpeľňami z roku 1940 (1 900 štvorcových stôp) vo East Lake a trojizbový murovaný ranč zo 60. rokov 20. storočia so suterénom (1 800 štvorcových stôp) vo East Cobb (Marietta), ktorý potrebuje trochu aktualizácia. Za rovnakú cenu by ste kúpili aj trojizbový, dvoj kúpeľňový, tehlový ranč z deväťdesiatych rokov minulého storočia (1 600 štvorcových stôp) v jazernej štvrti v Duluthe alebo väčšiu trojizbovú izbu s dvoma kúpeľňami V štýle Charlestonu dvojpodlažný s dvojitými prednými verandami (1 800 štvorcových stôp) v Grant Park/Peoplestown. “

Mnohé z nehnuteľností v tejto cenovej kategórii budú mať drevené podlahy, šatníky, oplotené dvory a krby. Niektoré ponúkajú garáže alebo prístrešky pre autá a kuchyne, napríklad spotrebiče z nehrdzavejúcej ocele a žulové dosky. Navyše, mnoho domov je v pešej vzdialenosti od verejnej dopravy aj oblastných škôl.

Pripojené domy

Kupujúci, ktorí majú záujem o prístavbu, zistia, že „1 100 až 1 400 štvorcových stôp a dva alebo tri spálne je normou, “hovorí Neill s odkazom na dvojizbový, 2,5-kúpeľný mestský dom (1300 štvorcových stôp) pre predaj na Atlanta's Westside. Často zahrnuté: podlahy z tvrdého dreva; aktualizácie kuchyne, vrátane žulových dosiek a obkladov zo sklenených dlaždíc; šatne; pridelené parkovacie miesta a komunitu Vybavenieako sú bazény, práčovne a zeleň.

Inventár

„Trh v Atlante je stále mimoriadne cenovo dostupný,“ hovorí Neill, ktorý poukazuje na to, že v oblasti metra Atlanta je na predaj niečo cez 20 000 domov. na predaj vlastníkom zoznamy). Aj keď 104 ponúkaných domov za presne 200 000 dolárov predstavuje iba polovicu z 1% zásob, „existuje ich nespočetné množstvo možnosti pre kupujúcich v okolitých cenových bodoch a skutočne niečo pre každého na rôznorodom trhu v Atlante, “ dodáva.

Získanie čo najväčšieho domu za svoje peniaze

Po roku 2008 finančná kríza, trh v Atlante - spolu s mnohými ďalšími na celom svete - bol zaplavený exekúcie. „Predbežné uzávery a krátke predaje bývala odpoveďou na získanie čo najväčšieho domu za vaše peniaze v oblasti metra Atlanta, “hovorí Neill.

Podania na zrušenie v prípade Atlanty však za posledný rok výrazne klesol, pričom v roku došlo k poklesu o 33,3% aukcie a o 26,4% menej bankové nehnuteľnosti, podľa RealtyTrac.com, online realitná informačná spoločnosť a trhovisko zabavených nehnuteľností v USA. V súčasnej dobe sa Metro Atlanta blíži k celoštátnemu priemeru, pričom jeden z každých 1 162 domov je uzavretých (v porovnaní s asi jedným z 1 170 domov na celoštátnej úrovni).

Buďte ochotní vykonávať aktualizácie

Tu je návod, ako dnes získať za svoje peniaze čo najviac domu: „Nakúpte v oblasti, kde sa cítite ako doma, a nebojte sa málo kozmetická aktualizácia—Nie iba maľovanie a osvetlenie, ale aj výmena podláh a príslušenstva (ako sú vodovodné batérie, kľučky na dverách atď.), Odstraňovanie tapiet a rozpočtovanie nových spotrebičov. “

Rozpočet na aktualizácie

Samozrejme, je dôležité naplánovať si akékoľvek očakávané výdavky a vziať do úvahy, čo môže čakať (kľučky, ) a čo by chcel kupujúci ihneď urobiť (napríklad výmena súložového koberca a stiahnutie zastaraného tapeta). Nákup na najvyššej úrovni cenového rozpätia sťažuje riešenie aktualizačných projektov. Preto je vždy dobré uistiť sa, že v rozpočte je priestor na aktualizácie, ktoré kupujúci považuje za nevyhnutné.

Vizualizujte si potenciál domova

Kupujúci, ktorí dokážu vizualizovať potenciál domu a sú ochotní si dať nejakú prácu, môžu skončiť viac domu za svoje peniaze, a to aj po zaplatení aktualizácií. „Skutočne zdatní kupujúci - alebo kupujúci s realitná kancelária môžu dôverovať - ​​môžu vidieť minulé kozmetické chyby a zastarané príslušenstvo ku „kostiam“ domu - pôdorys, veľkosť miestnosti, potenciál. Za tie peniaze získate najväčší dom, “hovorí Neill.

Kúpiť alebo prenajať?

V celej krajine sa rozdiel medzi nákladmi na prenájom a nákup zmenšil, čiastočne kvôli rastúcim úrokovým sadzbám a cenám domov. „Trulia's Rent vs. Správa o nákupe “, vydaná online agregátorom nehnuteľností Trulia.com, ukázal, že pred rokom bolo 44% lacnejšie kúpiť si dom ako prenajať; dnes toto číslo kleslo na 38%.

Náklady na nákup vs. Prenájom

Správa porovnáva náklady za sedemročné obdobie pomocou piatich výpočtov:

1. Priemerná cena za prenájom a predaj za identický súbor nehnuteľností;
2. Počiatočné celkové mesačné náklady na vlastníctvo (za predpokladu 20% poklesu a 30 rokov hypotéka s fixnou sadzbou za 3,5% úrok, ako aj ročné náklady na údržbu, poistenie, energie a daň z nehnuteľnosti) a prenájom (mesačné nájomné plus poistenie nájomcu);
3. Budúce celkové mesačné náklady na vlastníctvo a prenájom;
4. Jednorazové náklady a výnosy (za vlastníctvo zahŕňa zatváracie náklady a daň z kapitálových výnosov 15% pri ziskoch nad 500 000 dolárov ročné vylúčenie; v prípade prenájmu zahŕňa mesačný depozit); a
5. The čistá súčasná hodnota (NPV) cena príležitosti peňazí (to porovnáva peňažné toky v čase).

Časový rámec, dane a sadzba hypotéky

Rozhodnutie o kúpe alebo prenájme závisí od mnohých faktorov, vrátane toho, ako dlho plánujete v dome bývať, a vášho sadzba hypotéky a daňová skupina. Ak si napríklad zaistíte 4% a 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou, ste v 15% daňovom pásme a plánujete žiť sedem rokov v dome, nákup v Atlante by mohol byť o 28% lacnejší, podľa Požičajte si alebo kúpte kalkulačku na Trulia.com. Ak plánujete zostať na mieste iba dva roky, prenájom by bol o 20% lacnejší ako nákup, pričom všetky ostatné faktory zostanú rovnaké.

Spodný riadok

Kupujúci domov v Atlante môžu nájsť primeraný inventár za cenu 200 000 dolárov a výrazne viac nehnuteľností, ak svoje vyhľadávanie rozšíria mierne nad a pod tento údaj. Domy v tomto cenovom rozpätí bývajú dobre udržiavané a aktualizované nehnuteľnosti v rozsahu 1 500 až 2 000 štvorcových stôp pre rodinné domy a rozsah 1 100 až 1 400 štvorcových stôp pre pridružené domy vrátane bytov a mestské domy. Kupujúci, ktorí sú ochotní pozrieť sa za domáce kozmetické chyby, môžu za svoje peniaze nakoniec získať maximum.