Ako sa vypočítava úrok z hypotéky?

Kúpa domu na hypotéku je najväčšia finančná transakcia väčšina z nás vstúpi do. Banka alebo hypotekárny veriteľ obvykle zafinancuje 80% ceny domu a vy súhlasíte so splácaním - s úrokmi - počas konkrétneho obdobia. Keď porovnávate veriteľov, sadzby hypotékya možnosti pôžičky, je užitočné pochopiť, ako hypotéky fungujú a aký druh môže byť pre vás najvhodnejší.

Ako sa vypočítavajú platby hypotéky

Pri väčšine hypoték každý mesiac splatíte časť požičanej sumy (istinu) plus úroky. Váš veriteľ použije vzorec amortizácie na vytvorenie plánu platieb, ktorý rozdelí každú platbu na istinu a úrok.

Ak platíte podľa pôžičky amortizačný plán, pôžička bude úplne splatená do konca stanovenej doby, napríklad 30 rokov. Ak je hypotéka pôžičkou s pevnou úrokovou sadzbou, každá splátka bude predstavovať rovnakú čiastku v dolároch. Ak je hypotéka pôžičkou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, platba sa bude pravidelne meniť podľa zmeny úrokovej sadzby pôžičky.

Doba alebo dĺžka vašej pôžičky tiež určuje, koľko budete mesačne splácať. Čím dlhšie je toto obdobie, tým nižšie budú vaše mesačné platby spravidla. Kompromis je v tom, že čím dlhšie budete splácať hypotéku, tým vyššie budú celkové náklady na kúpu vášho domu, pretože budete platiť úroky dlhšie.

Fixná sadzba vs. Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou

Banky a veritelia ponúkajú predovšetkým dva základné typy pôžičiek:

• Pevne stanovena sadzba: Úroková sadzba sa nemení.
• Nastaviteľná sadzba: Úroková sadzba sa zmení za definovaných podmienok (nazýva sa aj pôžička s premenlivou sadzbou alebo hybridná pôžička).

Tu je návod, ako tieto dva typy fungujú.

Hypotéky s fixnou sadzbou

Pri tomto type hypotéky je úroková sadzba zablokovaná na celý život pôžičky a nemení sa. Mesačná splátka zostáva rovnaká počas celého života pôžičky. Pôžičky majú často životnosť 30 rokov, aj keď sú bežne dostupné aj kratšie dĺžky, 10, 15 alebo 20 rokov. Kratšie pôžičky majú vyššie mesačné splátky, ale nižšie celkové úrokové náklady.

Príklad: Hypotéka s fixnou sadzbou 200 000 dolárov na 30 rokov (360 mesačných splátok) s ročnou úrokovou sadzbou 4,5% bude mať mesačnú splátku približne 1 013 dolárov. (Dane z nehnuteľností, súkromné ​​poistenie hypotéky, a poistenie majiteľa domu je doplnkové a nie je zahrnuté v tomto obrázku.) Ročná úroková sadzba 4,5% sa premieta do mesačnej úrokovej sadzby 0,375% (4,5% delené 12). Každý mesiac teda zaplatíte 0,375% úrok z vášho nevyrovnaného zostatku pôžičky.

Pri prvej platbe vo výške 1 013 dolárov banka uplatní 750 dolárov na úrok z pôžičky a 263 dolárov na istinu. Druhá mesačná splátka, keďže istina je o niečo menšia, pribudne o niečo menší úrok, takže o niečo viac istiny sa vyplatí. Pri platbe 359 sa takmer celá mesačná platba použije na istinu.

Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM)

Pretože úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou sadzbou nie je trvalo uzamknutá, mesačná splátka sa počas trvania pôžičky zmení. Väčšina ARM má limity alebo limity, ako veľmi môže úroková sadzba kolísať, ako často ju možno meniť a ako vysoko môže ísť. Keď sa sadzba zvýši alebo zníži, veriteľ prepočíta vašu mesačnú platbu, ktorá potom zostane stabilná, kým nedôjde k ďalšej úprave sadzby.

Rovnako ako pri hypotéke s pevnou úrokovou sadzbou, keď veriteľ dostane vašu mesačnú splátku, použije časť na úrok a inú časť na istinu.

Veritelia často ponúkajú nižšie úrokové sadzby počas prvých rokov ARM, niekedy sa im hovorí a sadzba za upútavku, ale sadzby sa potom môžu meniť - tak často, ako raz za rok. Počiatočná úroková sadzba na ARM býva výrazne nižšia ako na hypotéke s pevnou sadzbou. Z tohto dôvodu môžu byť ARM atraktívne, ak plánujete zostať doma len niekoľko rokov.

Ak uvažujete o ARM, zistite, ako sa určuje jeho úroková sadzba; mnohé sú viazané na určitý index, ako je napríklad sadzba za jednoročné pokladničné poukážky USA, plus určité dodatočné percento alebo marža. Tiež sa opýtajte, ako často sa bude úroková sadzba upravovať. Napríklad ARM na päť až jeden rok má fixnú sadzbu na päť rokov. Potom sa úroková sadzba upraví každý rok po zostávajúcu dobu pôžičky.

Príklad: Hypotéka s nastaviteľnou sadzbou na 200 000 dolárov na päť rokov a na jeden rok na 30 rokov (360 mesačné platby) môže začať ročná úroková sadzba 4% na päť rokov, potom sa sadzba môže meniť až o 0,25% každý rok rok. Výška platby za mesiace 1 až 60 by bola 955 dolárov mesačne. Ak sa potom zvýši o 0,25%, platba za mesiace 61 až 72 by bola 980 dolárov a platba za mesiace 73 až 84 by bola 1 005 dolárov. (Opäť dane a poistenie, ktoré nie sú zahrnuté v týchto obrázkoch.)

Úverové pôžičky

Oveľa vzácnejšia tretia možnosť - zvyčajne vyhradená pre bohatých kupujúcich domov alebo tých s nepravidelnými príjmami - je hypotéka iba s úrokom. Ako naznačuje názov, tento typ pôžičky vám dáva možnosť zaplatiť prvých pár rokov iba úroky, čo má za následok nižšie mesačné platby. Mohlo by ísť o rozumnú voľbu, ak očakávate, že budete vlastníkom domu relatívne krátky čas a budete chcieť predať skôr, ako začnú vyššie mesačné platby. Doma si však nevybudujete žiadne vlastné imanie a ak váš domov bude mať nižšiu hodnotu, môžete skončiť s dlhovaním viac, ako stojí za to.

Hypotekárne pôžičky Jumbo

Jumbo hypotéka je spravidla na sumy vyššie ako zodpovedajúci úverový limit, v súčasnosti 548 250 dolárov pre všetky štáty okrem Havaja a Aljašky, kde je vyššia. Limit je tiež vyšší na určitých federálne určených trhoch s cenovo dostupnými bytmi, ako je New York a San Francisco. Aktuálny maximálny vyhovujúci limit pôžičky je 822 375 dolárov.

Jumbo pôžičky môžu byť buď pevné alebo nastaviteľné. Úrokové sadzby na nich bývajú o niečo vyššie ako na menšie pôžičky rovnakého typu.

K dispozícii sú aj jumbo pôžičky iba na úrok, aj keď zvyčajne pre veľmi bohatých. Sú štruktúrované podobne ako ARM a obdobie bez úrokov trvá až 10 rokov. Potom sa sadzba každoročne upravuje a platby smerujú k splateniu istiny. V tom čase môžu platby výrazne stúpnuť.

Nezabudnite na dane, poistenie a ďalšie náklady

Ak kupujete dom, musíte zvážiť aj ďalšie položky, ktoré môžu výrazne prispieť k vašej mesačnej splátke hypotéky, aj keď sa vám podarí získať vysokú úrokovú sadzbu samotného úveru. Váš veriteľ môže napríklad požadovať, aby ste v rámci splátky hypotéky zaplatili dane z nehnuteľnosti a poistenie. Peniaze pôjdu do viazaný účet, a váš veriteľ zaplatí účty v lehote splatnosti. Tieto náklady nie sú fixné a môžu sa časom zvyšovať. Váš veriteľ zaúčtuje všetky dodatočné náklady ako súčasť vašej hypotekárnej zmluvy a bude ich pravidelne prepočítavať.