Kako se izračunajo davki na nepremičnine

Vsako leto plača na milijone lastnikov stanovanj davki na nepremičnine. Namesto da samo plačate davčni račun, ko je zapadel, je pomembno razumeti izračune, kako davki na nepremičnine odmeri urad za ocenjevanje vrednosti nepremičnine v vaši skupnosti. Tako se lahko prepričate, da vam ne zaračunavajo preveč.

Odmera davka na nepremičnine

Različne vrste nepremičnin imajo za zemljišča in njihove strukture različne vrste davkov. Na primer, prosta zemljišča bodo imela bistveno nižjo ocenjeno vrednost kot primerljiv kos premoženja, ki se izboljša, zato bodo imeli nižje davke na nepremičnine. Če obstaja dostop do javnih storitev, kot so kanalizacija, voda in plin, bi bila ocena zemljišča lahko višja. Če je ocenjevalec meni, da ima zemljišče potencial za razvoj, kar bi lahko povzročilo višjo oceno in več davkov za lastnika. Znesek obdavčitve nepremičnine izhaja iz odstotka ocenjene vrednosti nepremičnine.

Davki na nepremičnine so glavni vir dohodka mestnih in okrožnih oblasti. Različni odbori, sveti in zakonodajni organi se sestanejo, da določijo ustrezne stopnje. Organizirajo proračunske obravnave, da ugotovijo, koliko denarja je treba nameniti za opravljanje različnih storitev, ki jih zahteva lokalna skupnost. Te storitve - na primer izobraževanje, prevoz, nujne primere, parki, rekreacija in knjižnice - se financirajo z davki na nepremičnine.

Z davčnim letom 2018 je Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih določil zgornjo mejo 10.000 USD na leto (5.000 USD za poročene in ločeno vložene) pri zveznih odbitkih za državne in lokalne davke (SALT). Ta številka vključuje vse nepremičnine, dohodek in prometni davek na nepremičnine.

Izračun davkov na nepremičnine

Davek na nepremičnine se izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine. To vključuje zemljišča in zgradbe na njem. Običajno bodo davčni ocenjevalci nepremičnino cenili vsakih pet let in lastniku zapisa zaračunali ustrezno stopnjo v skladu s standardi, ki jih je določil davčni organ. Ocenjevalci izračunajo to vrednost z uporabo dajatve na mlin - imenovane tudi davek na milažo - in ocenjene vrednosti nepremičnine.

Davek na mlin ali davek na mlin

The davek na mlin ali je Davčna stopnja zaračunana vrednost vaše nepremičnine, pri čemer en mlin predstavlja desetino enega centa. Torej bi bil za 1.000 USD ocenjene vrednosti nepremičnine en mlin enak 1 USD.

Davčne dajatve za vsako davčno jurisdikcijo na območju se izračunajo ločeno; nato se vse dajatve seštejejo, da se določi skupni znesek stopnja mlina za celotno regijo. Na splošno ima vsako mesto, okrožje in šolsko okrožje pooblastilo za obračunavanje davkov na nepremičnine v svojih mejah. Vsak subjekt izračuna svojo zahtevano dajatev na mlin in se nato sešteje, da se izračuna skupna dajatev na mlin.

Recimo, da je skupna ocenjena vrednost nepremičnine v okrožju 100 milijonov USD, občina pa se odloči, da potrebuje milijon USD davčnih prihodkov za izvajanje potrebnih dejavnosti. Davek na mlin bi bil 1 milijon dolarjev, deljen s 100 milijoni dolarjev, kar je enako 1%.

Recimo, da sta mestna in šolska četrt izračunala dajatev za mlin v višini 0,5% oziroma 3%. Skupna dajatev na mlin za regijo bi bila 4,5% (1% + 0,5% + 3%) ali 45 mlinov.

3 načini za oceno vrednosti nepremičnine

Davek na nepremičnine se izračuna tako, da se vzame davek na mlin in se pomnoži z ocenjeno vrednostjo lastnine lastnine. The ocenjena vrednost ocenjuje razumno Tržna vrednost za vaš dom. Temelji na prevladujočih razmerah na lokalnem trgu nepremičnin.

Ocenjevalec bo pregledal vse pomembne informacije o vaši nepremičnini, da bi ocenil njeno skupno vrednost. Za čim natančnejšo oceno mora ocenjevalec pogledati, za kaj primerljive nepremičnine prodajajo v trenutnih tržnih razmerah, koliko stroški zamenjave za nepremičnino bi bili stroški vzdrževanja lastnika nepremičnine, vse izboljšave, ki so bile dokončane, kakršni koli dohodek delate iz nepremičnine in koliko obresti bi se zaračunalo za nakup ali gradnjo nepremičnine, primerljive s tvoje.

Ocenjevalec lahko oceni tržno vrednost nepremičnine z uporabo treh različnih metod, pri čemer lahko izberejo eno samo ali katero koli kombinacijo treh.

1. Izvajanje ocenjevanja prodaje

Ocenjevalec vrednoti nepremičnino s primerljivo prodajo na tem območju. Kriteriji vključujejo lokacijo, stanje nepremičnine, vse izboljšave in splošne tržne razmere. Ocenjevalec nato prilagodi številke, da prikaže posebne spremembe nepremičnine, na primer nove dodatke in prenove.

2. Metoda stroškov

Takrat ocenjevalec določi vrednost vaše nepremičnine glede na to, koliko bi stalo njeno zamenjavo. Če je nepremičnina starejša, ocenjevalci določijo znesek amortizacijo kaj se je zgodilo in koliko bi bila nepremičnina vredna, če bi bila prazna. Za novejše nepremičnine ocenjevalec odšteje realno amortizacijo in preuči stroške gradbenega materiala in dela, vključno s temi številkami v končni vrednosti nepremičnine.

3. Metoda dohodka

Ta metoda temelji na tem, koliko dohodka bi lahko ustvarili od nepremičnine, če bi jo dali v najem. Uporabljati dohodkovna metoda pri pristopu ocenjevalec upošteva stroške vzdrževanja nepremičnine, upravljanja premoženja, zavarovanja in davkov ter donos, ki bi ga lahko razumno pričakovali od nepremičnine. Po določitvi tržne vrednosti nepremičnine se do ocenjene vrednosti pride tako, da se vzame njena dejanska vrednost in se pomnoži z ocenjevalno stopnjo. Ta stopnja je enoten odstotek, razlikuje se glede na davčno pristojnost in je lahko kateri koli odstotek pod 100%. Ko dobite ocenjeno vrednost, jo pomnožite z mlinom, da ugotovite zapadle davke na nepremičnine.

Recimo, da ocenjevalec ugotovi, da je vrednost vaše nepremičnine 500.000 USD, stopnja ocene pa 8%. Ocenjena vrednost bi bila 40.000 dolarjev. Če upoštevamo 4,5% davek na mlin, ki smo ga izračunali prej, bi bil dolžni davek 1800 USD (40 000 USD x 4,5%).

Ko ima ocenjevalec vrednost, delajo v dveh fazah: najprej pošljejo ocenjeno vrednost nepremičnine lastniku; nato temu sledijo z davčnim računom.

Koristne informacije o davku na nepremičnine

Večina davkov na nepremičnine se opravi letno ali vsakih pet let, odvisno od skupnosti, v kateri se nahaja nepremičnina. Ko lastnik prejme njihovo oceno z oceno vrednosti nepremičnine, se račun za davek na nepremičnine pošlje ločeno.

Podatki, ki jih ima ocenjevalec, se štejejo za del javne evidence. Lastniki lahko vidijo, koliko morajo plačati, tako da obiščejo spletno mesto ocenjevalca in vnesejo svoj naslov. Včasih se jim lahko za dostop do tega gradiva zaračuna majhna pristojbina. Druga možnost je, da obiščete ocenjevalno pisarno na okrožnem sodišču. Ko ste na okrožnem sodišču, si lahko ogledate informacije in natisnete kopijo za nominalno plačilo.

Spodnja črta

Davek na nepremičnine je lahko zmedeno. Plačilo pravega zneska zahteva razumevanje, kako se obračuna davek, kje dobiti te podatke in kdaj so davčni računi poslani in zapadli. Nekatera mesta svojim prebivalcem omogočajo ogled in/ali plačevanje davkov na nepremičnine na spletu. Lastniki nepremičnin bi morali narediti vse, da ostanejo izobraženi, saj vedo, kako se davki izračunajo v obračunskem ciklu in kje jih lahko najdejo.