Komercialni hipotekarni vrednostni papirji (CMBS) Opredelitev

Kaj so komercialni hipotekarni vrednostni papirji (CMBS)?

Komercialni hipotekarni vrednostni papirji (CMBS) so naložbeni produkti s fiksnim dohodkom, ki so podprti s hipotekami na poslovnih nepremičninah in ne na stanovanjskih nepremičninah. CMBS lahko zagotavlja likvidnost tako nepremičninskim vlagateljem kot komercialnim posojilodajalcem.

Ker ne obstajajo pravila za standardizacijo struktur CMBS, je njihovo vrednotenje lahko težavno. Temeljni vrednostni papirji CMBS lahko vključujejo številne poslovne hipoteke z različnimi pogoji, vrednostmi in vrstami nepremičnin-na primer večstanovanjska stanovanja in poslovne nepremičnine. CMBS lahko ponudi manj tveganja predplačila kot stanovanjski hipotekarni vrednostni papirji (RMBS), saj je izraz za poslovne hipoteke na splošno določen.

Kako delujejo komercialni hipotekarni vrednostni papirji

Tako kot pri dolžniških obveznicah z zavarovanjem (CDO) in hipotekarnih obveznostih z zavarovanjem (CMO) so CMBS v obliki obveznic. Hipotekarna posojila, ki tvorijo enotno komercialno zavarovanje s hipoteko, delujejo kot zavarovanje v primeru neplačila, glavnica in obresti pa se prenesejo na vlagatelje.

Posojila so običajno v skladih in so zelo raznolika glede na pogoje, vrste nepremičnin in zneske. Osnovna posojila, ki so listinjena v CMBS, vključujejo posojila za nepremičnine, kot so stanovanjske stavbe ter kompleksi, tovarne, hoteli, poslovne stavbe, pisarniški parki in nakupovalna središča, pogosto znotraj istih zaupanje.

Hipotekarno posojilo je običajno tisto, kar velja za dolg brez regresa-vsak potrošniški ali poslovni dolg, ki je zavarovan le s premoženjem. V primeru neplačila posojilojemalec ne sme zaseči nobenega premoženja posojilojemalca, razen zavarovanja s premoženjem.

Ker so CMBS kompleksna naložbena sredstva, zahtevajo široko paleto udeležencev na trgu, vključno z vlagatelji, primarni serviser, glavni serviser, posebni serviser, imetnik režijskega certifikata, skrbniki in bonitetne agencije. Vsak od teh igralcev opravlja posebno vlogo, da zagotovi pravilno delovanje CMBS.

Vrste CMBS

Hipoteke, ki podpirajo CMBS, so glede na stopnjo kreditnega tveganja razvrščene v tranše, ki so običajno razvrščene od višje ali najvišje kakovosti do nižje kakovosti. Najkakovostnejše tranše bodo prejele obresti in glavnico ter imajo najnižje povezano tveganje. Nižje tranše ponujajo višje obrestne mere, toda tranše, ki prevzemajo večje tveganje, absorbirajo tudi večino potencialne izgube, ki lahko nastane, ko se tranše znižajo.

Najnižja tranša v strukturi CMBS bo vsebovala najbolj tvegana in morda špekulativna posojila v portfelju. The listinjenje proces oblikovanja strukture CMBS je pomemben tako za banke kot za vlagatelje. Bankam omogoča skupno izdajo več posojil, vlagateljem pa enostaven dostop do poslovnih nepremičnin, hkrati pa jim daje večji donos kot tradicionalne državne obveznice.

Vlagatelji pa bi morali razumeti, da se v primeru neplačila enega ali več posojil v CMBS najvišje tranše morajo biti v celoti poplačane z obrestmi, preden bodo nižje tranše prejele sredstva.

Kritika CMBS

Običajno v CMBS vlagajo le zelo bogati vlagatelji, ker za povprečnega vlagatelja ni veliko možnosti. Težko je najti vzajemne sklade ali sklade, s katerimi se trguje na borzi (ETF), ki vlagajo izključno v ta razred sredstev, čeprav mnogi nepremičninski vzajemni skladi vlagajo del svojega portfelja v CMBS.

Zahteve za CMBS

Decembra 2016 sta Komisija za vrednostne papirje in borzo (SEC) in Regulativni organ finančne industrije (FINRA) uveden novih predpisov za zmanjšanje nekaterih tveganj CMBS z oblikovanjem zahtev po kritju za kritne posle agencij, vključno s hipotekarnimi obveznostmi z zavarovanjem.