Kaj je izselitev?

Kaj je izselitev?

Deložacija je civilni postopek, s katerim a najemodajalec lahko zakonito odstrani a najemnik iz njihove najemnine. Do deložacije lahko pride, ko najemnik preneha plačevati najemnino, če so kršeni pogoji najemne pogodbe ali v drugih primerih, ki jih zakon dovoljuje.

Izselitve v Združenih državah urejajo posamezne zvezne države in določene občine. Najemodajalci morajo najemnike obvestiti o izselitvi z obvestilom, v katerem so navedeni razlog za deložacijo in število dni pred začetkom postopka izselitve.

Kako deluje izselitev

Najem nepremičnin in vse vpletene strani najem za pogodbe veljajo zakoni najemodajalca in najemnika. Najemodajalci ne morejo izseliti najemnikov brez dobrega razloga. Razlogi so neplačilo najemnine, odškodnina, nezakonita dejavnost, kršitev pogojev najema ali če želi najemodajalec posesti nepremičnino. Neplačana najemnina je najpogostejši razlog za deložacijo, kažejo raziskave laboratorija Eviction Lab univerze Princeton. Nekatere države lastnikom nepremičnin dovoljujejo izselitev najemniki po volji tudi če niso naredili nič narobe. Ti najemniki so lahko zaščiteni v državah, ki dovoljujejo izselitev brez napak, zlasti če sodišča menijo, da je tožba diskriminatorna ali maščevanje.

Zakoni o izselitvi se razlikujejo glede na državo in občino, vendar je postopek dokaj enoten. Najemodajalec svojemu najemniku pošlje obvestilo o izselitvi, ki mu da nekaj dni za plačilo najemnine ali odpravo morebitne škode. Če se to obdobje konča brez rešitve, lahko najemodajalec vloži tožbo za izselitev proti najemodajalcu. Pritožnik lahko zahteva finančno povračilo za neplačane najemnine in komunalne stroške, materialno škodo, zamudnineter sodne stroške poleg deložacije.

Zadeve se običajno obravnavajo na okrožnih sodiščih, sodiščih za majhne zahtevke ali stanovanjskih sodiščih. Najemodajalci in najemniki se morajo udeležiti in lahko zaprosijo za zastopanje. Sodišča zahtevajo dokaze o kršitvah, vključno s fotografijami, e -poštnimi sporočili, besedilnimi sporočili, drugimi dokumenti in pričami, ki bi lahko podprli primer vsake stranke.

Sodnik zasliši pričevanje in pregleda vse dokaze, preden sprejme odločitev o izselitvi ali zavrnitvi najemodajalčeve zadeve. Sodnik se lahko tudi odloči, ali bo v zadevi prisodil denarno odškodnino in koliko. Če se najemnik ne pojavi na sodišču, običajno običajno samodejno prejme sodbo o izselitvi, dokler je najemodajalec ali zakoniti zastopnik prisoten.

Izselitve in COVID-19

Kongres je začasno prepovedal izselitve prek Zakon o pomoči, pomoči in gospodarski varnosti pri koronavirusu (CARES) kot odgovor na pandemijo COVID-19. Deložacije so bile za 120 dni prepovedane za ljudi, ki so na zvezni stanovanjski pomoči ali v domovih s hipotekami, ki jih podpira federacija, vključno s tistimi, ki jih financira Fannie Mae, Freddie Mac, ali Zvezna stanovanjska uprava (FHA).

Prvotna prepoved, ki se je končala 24. julija 2020, je najemodajalcem zaradi neplačane najemnine prepovedala vložitev novih primerov izselitve. Po analizi Urbanističnega inštituta je moratorij veljal za približno 28% od 43,8 milijona najemodajalnih gospodinjstev v državi. Nekatere najemnike so zaščitile tudi državne ali lokalne prepovedi, čeprav mnogi niso prejeli začasnih zaščitnih ukrepov.

Avgusta je predsednik Donald Trump podpisal izvršni ukaz. 8. 2020, kar nakazuje, da bi njegova uprava najemodajalcem zagotovila novo zaščito. Ukaz je zveznim agencijam naročil, naj razmislijo o ukrepih proti izselitvi, kar je razjezilo stanovanjske zagovornike. "Ustvarja se vtis, da je bilo nekaj storjeno, v resnici pa nič," je za CNBC povedal John Pollock, koordinator Nacionalne koalicije za državljansko pravico do odvetnika.

Centri za nadzor in preprečevanje bolezni (CDC) prepovedana izselitev za mnoge najemnike iz razlogov javnega zdravja. Prvotni ukaz je bil izdan septembra. 4. 2020 in naj bi potekel decembra. 31, 2020, vendar je bila od zadnjega podaljšana, nazadnje do 31. julija 2021, za zadnjo podaljšanje. Za izpolnitev pogojev mora najemnik zaslužiti manj kot 99.000 USD na leto (198.000 USD za pare) in podpisati izjavo, da so izčrpali vsa prizadevanja za plačilo najemnine in bodo zaradi izselitve verjetno postali brezdomci.

Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) je 3. junija 2021 objavila, da bosta Fannie Mae in Freddie Mac lastnikom večstanovanjskih nepremičnin še naprej ponujala strpnost proti COVID-19. 30, 2021.

Prednosti in slabosti izselitve

Za najemodajalce

Izselitve omogočajo najemodajalcem, da odstranijo neposlušne najemnike, pa tudi tiste, ki najemnine ne plačajo pravočasno ali sploh ne. Čeprav je to lahko drago, lahko najemodajalci izkoristijo postopek odselitve, da zaščitijo interese svojega premoženja. Najemodajalec lahko z izselitvijo nezaželenega najemnika odpre svojo lastnino boljšim, odgovornejšim najemnikom.

Za najemnike

Posledice izselitve so lahko za najemnike dolgotrajne. Na primer, ko oseba vloži zahtevek za najem novega doma, bo aplikacija verjetno vprašala, ali so bili kdaj že izseljeni.

Kljub temu predhodna izselitev morda ne bo popolnoma izključila osebe iz najema. Nekateri najemodajalci bi preprosto želeli izvedeti več o pogojih izselitve. Na primer, če se je najemodajalec odločil prodati stanovanje kot etažna lastnina in zakonito izselili najemnike, da bi to storili, potem to verjetno ne bi negativno vplivalo na pogled najemodajalca na potencialnega najemnika.

Za družbo

Nekateri strokovnjaki tudi kažejo, da imajo visoke stopnje izselitev škodljive učinke na družbo nasploh. Z destabilizacijo družin trdijo, da soseske z visokim izseljevanjem postajajo bolj dovzetne za kriminal.

Visoke stopnje izselitev prav tako povzročajo velike finančne stroške za mesta, ki pogosto izgubijo davke na nepremičnine in neporavnane račune za komunalne storitve in bodo morda morala plačati več za zavetišča in socialne storitve.