Kaj so točke za popust?
Kaj so točke za popust?
Točke za popust so vrsta predplačane obresti ali pa to plačate hipoteka posojilojemalci lahko kupijo, da znižajo znesek obresti za svoja naslednja mesečna plačila - v resnici porabijo več vnaprej, da bi kasneje plačali manj. Diskontne točke so davčno priznane.
Ključni obroki
- Diskontne točke so oblika vnaprej plačanih obresti, ki jih lahko hipotekarni posojilojemalci kupijo, da znižajo obrestno mero pri naslednjih mesečnih plačilih.
- Diskontne točke so enkratna pristojbina, ki se plača vnaprej ob prvi ureditvi hipoteke ali med refinanciranjem.
- Vsaka diskontna točka običajno stane 1% celotnega posojila in zniža obrestno mero posojila za osmino do eno četrtino odstotka.
- Točk ni treba vedno plačati iz žepa kupca; včasih jih je mogoče vstaviti v stanje posojila ali jih plačati prodajalec.
- Diskontne točke so dobra izbira, če namerava posojilojemalec dolgo časa imeti hipoteko, vendar manj koristne, če namerava posojilojemalec prodati svoje premoženje ali refinancirati, preden posojilo zapadne.
Razumevanje točk popusta
Vrsta hipotekarne točke, diskontne točke so enkratni vnaprejšnji stroški zapiranja hipoteke, ki posojilojemalcu omogočajo dostop do diskontirane obrestne mere za celotno življenjsko dobo posojila. Vsaka diskontna točka na splošno stane 1% celotnega zneska posojila in vsaka točka zniža obrestno mero posojila za osmino na eno četrtino odstotka.
Na primer, pri 200.000 USD posojila bi vsaka točka stala 2.000 USD. Ob predpostavki, da je obrestna mera za hipoteko 4,5%in da vsaka točka zniža obrestno mero za 0,25%, nakup dveh točk stane 4000 USD in ima za posledico 4,0%obrestno mero. Odvisno od dolžine hipoteke po tej obrestni meri bi to lahko sčasoma povzročilo znatne prihranke. Poglejmo, kako potekajo plačila pri takem posojilu-ob predpostavki klasične 30-letne hipoteke:
| Učinek plačilnih točk na 200.000 USD, 30-letno hipoteko | |||
|---|---|---|---|
| Brez točk | 1 točka (2000 USD) | 2 točki (4000 USD) | |
| Letna odstotna stopnja (APR) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Mesečno plačilo | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Prihranki pri mesečnih plačilih | -- | $29.49 | $58.54 |
| Prelomni čas za povrnitev stroškov točke | -- | 68 mesecev | 68 mesecev |
| Skupni prihranki v času trajanja posojila | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Dlje kot je življenjska doba posojila, več plačate obresti - tako na splošno deluje financiranje. Torej so točke idealno primerne za a fiksna obrestna mera, dolgoročno hipoteko (20 do 30 let), ki je najverjetneje ne bo kmalu refinanciralo.
Kako plačati za popuste
Posojilojemalec, ki plača diskontne točke, bo verjetno moral te stroške pokriti iz svojega žepa. Vendar obstaja veliko scenarijev, zlasti na kupčevih nepremičninskih trgih, na katerih prodajalec ponudi plačilo do določenega zneska zapiralni stroški. Če drugi stroški zapiranja, na primer pristojbina za nastanek posojila in zavarovanje lastninske pravice, tega ne krijejo prag, lahko pogosto kupec doda diskontne točke in učinkovito brezplačno zniža svojo obrestno mero.
Zmanjšanje hipotekarne obrestne mere z diskontnimi točkami ne zahteva vedno plačila iz lastnega žepa - zlasti v refinanciranje situacijo, v kateri lahko posojilodajalec v novo stanje posojila uvrsti diskontne točke in druge zaključne stroške. To preprečuje, da bi posojilojemalec izkašljal več denarja za zaključno mizo; seveda tudi zmanjšuje njihovo lastniški položaj v njihovem domu.
Zaradi Služba notranjih prihodkov (IRS) meni, da so diskontne točke vnaprej plačane hipotekarne obresti, na splošno so davčno priznane v času trajanja posojila. Če oni in nakup stanovanja izpolnjujeta določene pogoje, se lahko v celoti odbijejo za leto, v katerem so bili plačani.
Ali se lahko pogajate o hipotekarnih točkah?
Točke so vsekakor odprte za pogajanja. Število točk, ki jih kupite - ali celo če jih sploh kupite - je odvisno od vas. Običajno, ko posojilodajalci prikazujejo hipotekarne možnosti, za katere izpolnjujete pogoje, vam bodo prikazali več različnih obrestnih mer, vključno s tistimi, ki jih lahko dobite, če kupite popustne točke.
Strogo gledano, ne pogajate se o točkah samih, ampak o nižji obrestni meri za življenjsko dobo posojila. Finančna institucija precej določa pogoje točk - stroške vsake točke, koliko znižuje letno odstotno obrestno mero (APR). Niso pa v kamnu. Če ste nakupoval naokoli (vedno dobra ideja pri iskanju hipotekarnih posojil) in jim lahko drugje pokažejo boljšo ponudbo, se jim lahko ujemajo-še posebej, če imate močno kreditno zgodovino in se vam zdi odgovorna, zaželena stranka.
Čeprav sta obe vrsti hipotekarnih točk, ne mešajte diskontnih točk s izvorne točke. Izvorne točke so pristojbine, ki jih posojilodajalci zaračunajo za dokončanje hipoteke - del zaključnih stroškov pri nakupu stanovanja. V bistvu doplačilo, ki ni povezano z obrestno mero, izvornimi točkami na splošno ni neobvezno, se o njih ne da pogajati ali se od njega ne sme odbiti davek.
Ali morate kupiti točke s popustom?
Za posojilodajalce imajo diskontne točke izrazito prednost: prejmejo denar vnaprej, namesto da bi morali sčasoma čakati na denar v obliki plačil obresti. To lahko okrepi finančno institucijo likvidnost.
Posojilojemalci imajo koristi tudi od diskontnih točk - glavna je nižja plačila v času trajanja posojila. V bistvu vnaprej plačujete nekaj obresti - na začetku hipoteke - v zameno za znižano obrestno mero. Ta ugodnost pa velja le, če nameravate hipoteko zadržati dovolj dolgo, da prihranite denar pri manjših plačilih obresti.
Na primer, posojilojemalec, ki plača 4.000 USD v diskontnih točkah, da bi prihranil 80 USD na mesec za obresti, mora posojilo obdržati 50 mesecev ali štiri leta in dva meseca, da bi dosegel dobiček. Če posojilojemalec misli, da bi lahko prodal nepremičnino ali refinanciral svoje posojilo, preden mine 50 mesecev, razmisliti bi morali o znižanju plačanega zneska diskontnih točk in o nekoliko višji obrestni meri.
Na splošno velja, da dlje ko nameravate stanovati, več točk vam prihrani obresti v času trajanja posojila. Konec koncev pa so prednosti popustnih točk odvisne od matematike. Če si lahko vnaprej privoščite nekaj tisoč dodatnih sredstev, lahko dolgoročno povzročijo znatne prihranke, še posebej, če dom zahteva prenovo. Ali pa so lahko nepotrebni stroški, ki bi se jih posojilojemalec lahko izognil z nekaj bolj strukturiranim načrtovanjem.