Prilagojena sredstva iz operacij - definicija AFFO
Kaj so prilagojena sredstva iz poslovanja - AFFO?
Prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO) se nanašajo na merilo finančne uspešnosti, ki se uporablja predvsem pri analizi nepremičninski investicijski skladi (REIT). AFFO REIT, čeprav je predmet različnih načinov izračuna, je na splošno enak skrbniškemu sredstva iz poslovanja (FFO) s prilagoditvami za ponavljajoče se kapitalske izdatke, ki se uporabljajo za ohranjanje kakovosti osnovnih sredstev REIT. Izračun upošteva prilagoditev ravni najemnine, stroškov najema in drugih pomembnih dejavnikov GAAP.
ključni obroki
- Prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO) so finančni ukrep, ki se uporablja za oceno vrednosti naložbenega sklada v nepremičnine (REIT).
- AFFO temelji na sredstvih iz poslovanja (FFO), vendar velja za boljšega, ker zahteva stroške upoštevajo in tako natančneje ocenijo sedanje vrednosti in sposobnost plačila REIT dividende.
- Čeprav ne obstaja noben uradni ukrep, je formula AFFO v skladu z AFFO = FFO + povečanje najemnine - kapitalski izdatki - zneski rutinskega vzdrževanja.
Razumevanje prilagojenih sredstev iz operacij - AFFO
Ne glede na to, kako se strokovnjaki v industriji odločajo za izračun prilagojenih sredstev iz poslovanja (AFFO), se šteje, da je to natančnejše merilo preostalega denarnega toka za delničarje kot preprosti FFO. Čeprav se FFO pogosto uporablja, se za to ne odšteje investicijski odhodki potreben za vzdrževanje obstoječega portfelja nepremičnin, zato ne meri čisto pravega preostalega denarnega toka. Strokovni analitiki imajo raje AFFO, ker upošteva dodatne stroške, ki jih ima REIT, in dodatne vire dohodka, na primer zvišanje najemnine. Tako pri ocenjevanju zagotavlja natančnejšo osnovno številko sedanje vrednosti in boljši napovedovalec prihodnjih plačilnih sposobnosti REIT dividende. To je ukrep, ki ni GAAP.
Izračun prilagojenih sredstev iz operacij - AFFO
Pred izračunom AFFO mora analitik najprej ugotoviti sredstva REIT iz poslovanja (FFO). FFO meri denarni tok iz določenega seznama dejavnosti. FFO odraža vpliv dejavnosti najema in prevzema REIT ter stroške obresti. FFO upošteva čisti dobiček REIT, vključno z amortizacijo in amortizacijo, vendar izključuje kapitalski dobički od prodaje nepremičnine. Razlogi, da ti dobički niso vključeni, so, da gre za enkratne dogodke in na splošno nimajo dolgoročnega vpliva na prihodnji potencial REIT.
Formula za FFO je:
FFO = čisti dobiček + amortizacija + amortizacija - kapitalski dobiček od prodaje nepremičnine
Ko je FFO določen, se AFFO lahko izračuna. Čeprav ne obstaja ena uradna formula, so izračuni za AFFO običajno nekaj takega:
AFFO = FFO + povečanje najemnine - kapitalski izdatki - zneski rutinskega vzdrževanja
Tradicionalne meritve, ki se uporabljajo pri ocenjevanju lastniških vrednostnih papirjev, na primer dobiček na delnico (EPS) in razmerje med ceno in dobičkom (P/E), niso zanesljive pri ocenjevanju vrednosti REIT.
Primer prilagojenih sredstev iz poslovanja -
Izračun AFFO
Kot primer izračuna AFFO predpostavimo naslednje: REIT je imel v zadnjem obdobju poročanja 2 milijona USD čistega dobička. V tem času je s prodajo ene svoje nepremičnine zaslužil 400.000 dolarjev, s prodajo druge pa 100.000 dolarjev. Poročala je o 35.000 USD amortizacije in 50.000 USD o amortizaciji. V tem obdobju je neto zvišanje najemnine znašalo 40.000 USD; kapitalski izdatki so bili 75.000 USD, rutinsko vzdrževanje pa 30.000 USD.
Glede na te podatke se FFO lahko izračuna kot:
FFO = 2.000.000 USD + 35.000 USD + 50.000 USD - (400.000 USD - 100.000 USD) = 1.785.000 USD.
Iz tega se AFFO izračuna kot:
AFFO = FFO + 40.000 USD - 75.000 USD - 30.000 USD = 1.785.000 USD - 65.000 USD = 1.720.000 USD