Obremenitve in neposestni deleži v nepremičninah

Lastnina je pravni pojem, ki podeljuje in ščiti izključno pravico osebe, da poseduje, poseduje, uporablja in razpolaga s stvarjo. Izraz lastnina ne nakazuje fizičnega predmeta, ampak opisuje pravni odnos osebe do stvari.

NepremičnineNepremičnine sestavljajo zemljišča, stanovanja in dediščine. Dežele se nanaša na tla, zrak zgoraj, območje pod zemeljsko površino in vse, kar je na njej postavljeno. Stanovanja vključuje zemljišča in nekatere nematerialne pravice, povezane z zemljišči. Dediščine vključujejo vse oprijemljive ali neopredmetene deleže v nepremičninah, vključno z zemljišči in najemninami, ki jih je mogoče podedovati. (Več o tem preberite 5 napak Nepremičninski vlagatelji se morajo izogibati.)

VODIČ: Raziskovanje naložb v nepremičnine

ObrestiAn obresti opisuje vse pravice, zahtevke ali privilegije, ki jih ima posameznik do nepremičnine. Zakon priznava različne vrste interesov na nepremičninah. Neposestniški delež na zemljišču je pravica ene osebe do uporabe ali omejevanja uporabe zemljišča, ki pripada drugi osebi.

Neposestni interesi niso lastništvo samega zemljišča: imetniki neposestnega deleža v nepremičnini nimajo lastninske pravice, lastnik zemljišča pa še naprej uživa v celoti lastninske pravice, ob morebitnih obremenitvah.

Obremenitev je obremenitev, terjatev ali davek na nepremičnine, ki lahko vpliva na kakovost lastništva ter na vrednost in/ali uporabo nepremičnine. Obremenitve lahko predstavljajo posestne interese na nepremičninah. Primeri obremenitev vključujejo zastavne pravice, posege, služnosti, najeme, omejevalne zaveze in zaščitne zaveze. Ta članek bo predstavil bremena in neposestne deleže v nepremičninah.

Neposestni interesiNeposestni delež na zemljišču je pravica do uporabe ali omejevanja uporabe zemljišča druge osebe. Imetnik neposestnega deleža ima sicer določene in jasne pravice glede uporabe nepremičnine, vendar nimajo lastninske pravice na nepremičnini.

Neposestniški interesi se lahko ustvarijo s sporazumom med dvema strankama, in sicer lastnikom nepremičnine in osebo, ki želi pridobiti neposestniški interes; ali po odredbi sodišča. Zvezna davčna zastavna pravica se lahko na primer vloži pri sodišču v okrožju, v katerem je nepremičnina zavezanca davčnega zavezanca. Po drugi strani pa je najem prostovoljno sklenjen s sporazumom med dvema strankama.

ObremenitveObremenitev je vse, kar lahko zmanjša vrednost ali uporabo in uživanje nepremičnine, na primer zastavna ali omejevalna zaveza. Ker lahko obremenitve negativno vplivajo na vrednost ali rabo zemljišča, se lahko kdor koli ukvarja z nepremičnino transakcija se mora zavedati obstoja kakršnih koli obremenitev na nepremičnini, ki se nahaja preneseno.

Običajno odvetnik izvede iskanje naslova in oblikuje mnenje o naslovu, pri čemer bodo navedene vse obremenitve, odkrite med iskanjem. Obremenitev ne bo preprečila prenosa lastninske pravice pri nepremičninski transakciji; namesto tega bo naslov prešel ob morebitnih obremenitvah. Z drugimi besedami, obremenitev ostane na posesti ali "teče z zemljiščem", dokler ni zadovoljena, tudi ko se lastništvo prenese na novega lastnika.
(Če želite izvedeti več, si oglejte Pozor kupci stanovanj! Zakaj potrebujete odvetnika.)

Obstaja veliko oblik obremenitev, med drugim:

Služnosti
Služnost je neposestna pravica do uporabe zemljišča druge osebe na omejen način, ki ne pomeni popolne lastnine. Fizična ali pravna oseba, ki ima koristi od služnosti, ima neposestniški interes (pravico do uporabe nepremičnine, ne pa tudi do posesti) na zemljišču druge osebe; lastnik nepremičnine je obremenjen s služnostjo. Skupne služnosti vključujejo pravice do poti, odtočne jarke, javne komunalne linije in služnosti po obsodbi (ugledna domena).

Posegi
Vmešavanje je izboljšava, ki presega mejo lastnika nepremičnine in "posega" v sosednjo nepremičnino. Primeri posegov vključujejo gradnjo ali previs strehe, gospodarska poslopja, ograje, dovoze in sprehajalne poti. Zaradi posegov lahko postane naslov obeh vpletenih lastnosti neprenosljiv: posegajoča lastnost nima lastninsko pravico na vseh zemljiščih, na katerih so bile izvedene izboljšave, medtem ko poseženo posestvo ne uporablja vseh zemljišča.

Najemi
Najem je pogodba med lastnikom nepremičnine (najemodajalec) in osebo ali subjektom, ki želi nepremičnino dati v najem (najemnik). Najemodajalec se v skladu z najemom strinja, da bo najemniku omogočil, da v zameno za dragoceno nadomestilo (najemnino) poseduje in uporablja nepremičnino.

Najem običajno določa trajanje pogodbe, vse pogoje za podaljšanje pogodbe ter znesek in pogostost najemnine, ki bo plačana. Čeprav najemnik zaseda nepremičnino, ostaja najemodajalec lastnik in lastnik nepremičnine.

Zastavna pravica
Zastavna pravica je z zakonom določena pravica upnikov do dolgov, ki jih dolgujejo s prodajo premoženja, ki pripada dolžniku. Nepremičnina deluje kot zavarovanje, v primeru prenosa nepremičnine pa se lahko izkupiček od prodaje uporabi za plačilo dolga in poplačilo zastavne pravice. Skupne zastavne pravice vključujejo zastavne dajatve na nepremičnine in zastavne pravice, mehanične, zastavne in sodne zastavne pravice.

Lis Pendens
Lis pendens je obvestilo o nerešenem pravdnem postopku, ki vse zainteresirane strani obvesti, da je bil sprožen pravni postopek, ki vpliva na lastninsko pravico na določeni nepremičnini. Lis pendens, ki se lahko vloži na državnem ali zveznem sodišču, običajno vključuje lastninsko pravico na lastnino ali zahtevani lastniški delež v nepremičnini.

Ker je lis pendens vložen proti nepremičnini, bo vsaka oseba, na katero se prenese premoženje, vezana na izid nerešene tožbe.

Zaščitni oz Omejevalne zaveze
Zaščitna ali omejevalna zaveza je izvršljiv pogoj, ki se pojavi kot klavzula v aktu, ki omejuje način uporabe nepremičnine. Te zaveze obremenjujejo lastnike nepremičnin, da opravljajo ali ne opravljajo na določene načine.

Primeri zaščitnih ali omejevalnih zavez vključujejo omejitve za najmanjšo kvadraturo v novem stavbe, arhitekturno zasnovo, nazadovanje in stranski tir od cest ali sosednjih nepremičnin ter zunanjost doma barvo. (Za sorodno branje glej Lastništvo lastnine na nepremičninah.)

Spodnja črtaNepremoženjski delež v nepremičnini je pravica do uporabe ali omejevanja uporabe nepremičnine druge osebe. V nekaterih primerih neposestniški interes izhaja iz prostovoljne pogodbe, sklenjene med dvema strankama, tako kot v primeru najemne pogodbe. V drugih primerih neposestniški interes nastane zaradi odredbe sodišča, na primer zastavne pravice do nepremičnine.

Ko razmišljate o nakupu nepremičnine, je pomembno, da izvedete iskanje naslova, da ugotovite, ali obstajajo napake v naslovu, ki bi lahko vplivale na uporabo nepremičnine. Kvalificirani odvetnik lahko izvede iskanje naslova, da odkrije vse zastavne pravice ali obremenitve nepremičnine. Mnoge nepremičnine se prodajajo "ob upoštevanju vseh zastavnih pravic in bremen", kar pomeni, da je nepremičnina lahko bremena in v interesu kupca je, da odkrije morebitne obremenitve, preden pride do dokončnosti odločitvah.

Splošna garancija je najboljša zaščita kupca in vsebuje "zavezo proti obremenitvam" garancijo, ki kupcu zagotavlja, da na zemljišču ne obstajajo nobene obremenitve, razen tistih, ki so navedene v dejanje. (Za več informacij si oglejte Najeti ali kupiti? Finančna vprašanja.)