FHA vs. Konvencionalna posojila: v čem je razlika?

FHA vs. Konvencionalna posojila: Pregled

Potrošniki so primerni za različne vrste hipoteke glede na njihov finančni profil. Veliko hipotek je običajno klasičnih posojil. Obstajajo pa tudi drugi, ki so podprti in zavarovani s strani Zvezna stanovanjska uprava (FHA). Medtem ko oba potrošnikom omogočata financiranje nakupa stanovanja, obstaja več ključnih razlik med njima.

Posojila FHA olajšati lastništvo stanovanj posojilojemalcem z nizkimi do zmernimi dohodki, ki jih sicer ne bi mogli dobiti financiranje zaradi pomanjkanja ali slabega kreditna zgodovinaali ker nimajo dovolj shranjenih sredstev. Tisti, ki izpolnjujejo pogoje za posojilo FHA, zahtevajo nižjo ceno polog. Kreditne zahteve niso tako stroge kot druga hipotekarna posojila - tudi tista s kreditnimi ocenami pod 580 lahko dobijo sredstva. Ta posojila ne odobri FHA sama. Namesto tega jih napredujejo posojilodajalci, ki jih je odobrila agencija FHA.

Ljudje z uveljavljenim kreditom in nizko stopnjo dolgana drugi strani pa običajno izpolnjujejo pogoje

klasične hipoteke. Ta posojila običajno ponujajo zasebniki hipotekarni posojilodajalci kot so banke, kreditne zadruge in druga zasebna podjetja. Za razliko od posojil FHA ta hipoteka ni podprta ali zavarovana s strani vlade.

Posojila zvezne stanovanjske uprave (FHA)

Posojila Zvezne stanovanjske uprave (FHA) so zvezno zavarovana in jih izdajajo posojilodajalci, ki jih odobri FHA, vključno z bankami, kreditne zadrugein druge posojilne družbe. Posojila FHA so namenjena posojilojemalcem z omejenimi prihranki ali nižjimi kreditnimi ocenami.

Posojila FHA se lahko uporabijo za nakup ali refinanciranje enodružinskih hiš, večstanovanjske hiše z do štirimi enotami, etažne lastnineter nekatere izdelane in mobilne hišice. Obstajajo tudi posebne kategorije posojil FHA, ki se lahko uporabijo za novogradnje ali za financiranje obnove obstoječega doma.

Ker so posojila FHA zvezno zavarovana-kar pomeni, da so posojilodajalci zaščiteni v primeru, da posojilojemalec privzete vrednosti pri svoji hipoteki - ti posojilodajalci lahko ponudijo ugodnejše pogoje posojilojemalcem, ki sicer ne bi bili upravičeni do stanovanjskega posojila, vključno z nižjimi obrestnimi merami. To pomeni, da se je tudi lažje kvalificirati za posojilo FHA kot za običajno posojilo.

S kvalifikacijskimi standardi posojil FHA je nakup stanovanj bolj dostopen za večje število ljudi. Od leta 2020 si lahko s posojilom FHA sposodite do 96,5% vrednosti stanovanja. Hipotekarni prosilci FHA s kreditne ocene za stanovanjsko posojilo je mogoče odobriti že 580 - pod pogojem, da zadostujejo za kritje zahteve za 3,5% pologa. Tisti, katerih kreditne ocene padejo pod 580, se lahko še vedno kvalificirajo, vendar morajo na splošno odšteti najmanj 10% nakupna cena. Večina posojilodajalcev od hipotekarnih prosilcev FHA zahteva, da imajo za odobritev kreditne ocene med 620 in 640. Ta posojila, ki jih podpira država, imajo lahko tudi dodatne zapiralni stroški ki jih običajna posojila ne zahtevajo.

Konvencionalna posojila

Konvencionalno posojilo je hipotekarno posojilo, ki ga ne podpira vladna agencija. Običajna posojila pridobivajo in servisirajo zasebni hipotekarni posojilodajalci, kot so banke, kreditne zadruge in drugi finančne ustanove. Običajna posojila so najbolj prisotna tveganje za posojilodajalce, saj jih zvezna vlada ne zavaruje. Iz tega razloga posojilodajalci razširjajo običajne hipoteke na prosilce, ki imajo najmočnejši finančni profil. Konvencionalno polog zahteve se gibljejo od 3% do 20%, odvisno od hipotekarnega produkta.

Za pridobitev običajnega posojila imajo potrošniki običajno zvezdniška poročila o kreditih brez pomembnih madežev in kreditne ocene najmanj 680. Konvencionalno posojilo obrestne mere se razlikujejo glede na višino pologa, izbiro hipotekarnega izdelka potrošnika in trenutne tržne razmere. Večina običajnih posojil je opremljena s fiksnimi obrestnimi merami, kar pomeni, da se obrestna mera v času trajanja posojila nikoli ne spremeni. Posojilojemalci lahko refinancirajo, če se obrestne mere spremenijo.

Običajna posojila lahko razdelimo v dve kategoriji -skladen in neskladna posojila. Skladna konvencionalna posojila sledijo posojilnim standardom, ki sta jih določila Zvezna nacionalna hipotekarna zveza (Fannie Mae) in Zvezna korporacija za hipotekarna posojila (Freddie Mac).

Posebni premisleki

Hipotekarno zavarovanje

Posojilojemalci bodo morda morali plačati hipotekarno zavarovanje, odvisno od hipotekarnih pogojev in višine pologa. Za razliko od drugih vrst zavarovanje, hipotekarno zavarovanje ščiti posojilodajalca - ne zavarovanca - če posojilojemalec preneha plačevati in ne izpolni svojih finančnih obveznosti.

Hipotekarno zavarovanje je vgrajeno v vsako posojilo FHA. Premije plačujejo na dva različna načina. Prvi je z vnaprejšnjim plačilom, ki se lahko vplača v posojilo in plača vse življenje. Drugi način je z mesečnimi plačili. Posojilojemalci, ki lahko znižajo 10% ali več, te premije plačujejo 11 let. Vsakdo, ki vplača manj kot 10% akontacije, mora te premije plačati za čas hipoteke.

Večina posojilodajalcev raje izdaja konvencionalna posojila za največ 80% Tržna vrednost doma - kar je enako 20% plačilu pologa. Odstotek vrednosti stanovanja, ki ga predstavlja znesek posojila, je označen z posojilo do vrednosti (LTV) razmerje. Na primer, posojilojemalec, ki odloži 15% (45.000 USD) hiši v vrednosti 300.000 USD, potrebuje posojilo v višini 255.000 USD. Tako bi bilo razmerje LTV 85%. Posojilodajalci zahtevajo razmerje LTV 80% ali manj, da se zaščitijo pred tveganjem, da posojilojemalec ne bo odplačal hipoteke. Zato ljudje s klasičnimi hipotekami, ki plačujejo manj kot 20% akontacije, plačujejo hipotekarno zavarovanje - imenovano tudi zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) - dokler njihovo razmerje LTV ne doseže 80%.

PMI lahko stane med 0,3% in 1,5% zneska vašega posojila letno. Tako kot druge vrste hipotekarnih zavarovanj tudi PMI plača posojilojemalec in je namenjen zaščiti posojilodajalca pred finančnimi izgubami, če so prisiljeni izključiti na posestvu. Izkupiček iz PMI lahko posojilodajalci uporabijo za kritje stroškov, povezanih s ponovno prodajo stanovanja, ki je v posesti.

Druga posojila, ki jih podpira država

Posojila FHA niso edina vrsta posojil, ki jih podpira država. Obstajata še dve vrsti programov posojil, zavarovanih z vladnimi agencijami-posojila VA in posojila USDA.

Posojila za veteranske zadeve (VA) podpirajo Ministrstvo za veteranske zadeve ZDA. Ta posojila so na voljo usposobljenim pripadnikom oboroženih sil, njihovim zakoncem in drugim upravičencem. Posojila VA ne zahtevajo pologa in običajno ne zaračunavajo hipotekarnega zavarovanja.

Posojila za posojilojemalce na podeželju so na voljo prek Ministrstvo za kmetijstvo ZDA (USDA). Namenjeni so kupcem stanovanj z nizkimi do zmernimi dohodki in ne zahtevajo predplačila. Pri zahtevah po kreditni oceni je lahko tudi večja prilagodljivost.