Zakaj bi morali razmisliti o domnevni hipoteki?

An domnevna hipoteka omogoča, da kupec nepremičnine prevzame hipoteko od prodajalca nepremičnine. Za domnevno hipoteko lahko obstajajo ugodnosti tako za kupca kot za prodajalca. Vse pa je odvisno od tega, ali ima kupec sposobnost prevzeti hipotekarno obrestno mero, ki je pogosto nižja od prevladujoče tržne obrestne mere. Poleg tega domnevna hipoteka pomaga kupcu, da se izogne ​​določenim stroškom poravnave. Na splošno so posojila, dana v zadnjih 20 letih hipotekarnega posojila, redko domnevna, z izjemo VA in FHA posojila.

Kupec ni edini, ki ima koristi od domnevne hipoteke. Prodajalec ima v lasti arbitraža tako, da za nepremičnino zaračuna višjo ceno in od kupca zahteva plačilo zapiralnih stroškov prodajalec lahko zaračuna ali zahteva denarno plačilo za polovico kupčevih prihrankov v dogovorjenem časovnem okviru.

Na primer, če je trenutna obrestna mera 8%, domnevna hipotekarna obrestna mera 5%in kupec namerava pet let živeti v hiši, lahko prodajalec zahteva polovico pogostobrez popusta

pričakovani prihranki za petletno obdobje. V takem primeru lahko domnevna hipoteka prodajalcu koristi celo več kot kupcu!

Tu je nekaj prednosti in slabosti domnevnih hipotek tako za kupce kot za prodajalce.

Prednosti

• Če je predvidena obrestna mera nižja od trenutnih tržnih obrestnih mer, kupec takoj prihrani denar.
• Manjši so tudi stroški zapiranja, povezani s prevzemom hipoteke. Tako lahko prihranite denar tako za prodajalca kot za kupca. Če kupec pridobiva nižjo obrestno mero, se bo morda prodajalcu lažje pogajati o ceni, ki je bližje pravični tržni ceni.
• Prodajalcu bi lahko koristila tudi uporaba hipoteke kot tržne strategije za privabljanje kupcev. Vse hipoteke niso domnevne in prodajalec bi lahko prevzel prednost nad tržno konkurenco.

Slabosti

• Kupec, ki prevzame hipoteko, lahko zahteva veliko denarja ali najame drugo hipoteko. Če je hiša ovrednotena po ceni, višji od hipoteke, ki ostane na domu, mora kupec poravnati razliko. Dom bi lahko bil na trgu za 350.000 dolarjev, hipoteka pa naj bi bila le 200.000 dolarjev. Kupec bo moral prispevati 150.000 USD.
• Druga hipoteka je problematična, ker gre za dva hipotekarna posojilojemalca, pogodbene podrobnosti pa so zapletene v primerih, ko kupec ne plača. Poleg tega predpostavka, da drugo posojilo izniči koristi predvidljivega posojila.

Končno se lahko prevzamejo posojila VA in FHA, če kupec prejme kreditno odobritev od hipotekarnega posojilodajalca. To nepredvideno stanje ni naloženo posojilodajalcu, ki se strinja, da je posojilo mogoče prevzeti, temveč posojilodajalec na tak način ugotovi, ali je kupec kreditno sposoben. V takih primerih prodajalec ne bo prejel nobenega od arbitražnega dobička, vendar mora kupec VA ali FHA plačati dodatne pristojbine.