Kaj je refinanciranje izplačila FHA?

Razmišljate o nekaterih izboljšavah doma, na primer o dodatku ali preoblikovanju kuhinje? Morda boste želeli razmisliti o a Zvezna stanovanjska uprava (FHA) gotovinsko refinanciranje.

Posojilo za refinanciranje z gotovino FHA vam omogoča refinanciranje vaše hipoteke, običajno po nižji obrestni meri, in izplačilo do 80 % lastniškega kapitala, ki ga imate v vašem domu za preureditev ali izboljšave doma (kot tudi konsolidacijo dolgov in drugo razlogi). Lastniški kapital je razlika med trenutno vrednostjo vaše hiše in zneskom, ki ga dolgujete na hipoteki.

Koliko denarja lahko izplačate?

Koliko denarja lahko vzamete za refinanciranje izplačila FHA, bo odvisno od tega, koliko lastniškega kapitala ste zgradili v svojem domu. Toda po refinanciranju in dvigu denarja morate imeti vsaj 20 % lastniškega kapitala. Z drugimi besedami, ne morete vzeti vsega razpoložljivega lastniškega kapitala.

Lahko dobite predstavo o tem, koliko je vaš dom vreden, tako da za oceno uporabite spletna mesta, kot je Zillow. Nato od ocenjene vrednosti vašega doma odštejte, kar dolgujete za hipoteko. Če dolgujete 250.000 $, vendar je vaš dom zdaj vreden 450.000 $, vam ostane 200.000 $ lastniškega kapitala. Lahko vzamete skupno posojilo v višini 360.000 $, kar je 80 % vrednosti vašega doma. Od tega bo 250.000 $ šlo za poplačilo vaše hipoteke, 110.000 $ minus stroški zapiranja pa bi bilo na voljo za izplačilo.

Kdo se lahko kvalificira za refinanciranje izplačila FHA?

Bonitetna ocena

V skladu s smernicami FHA morajo kandidati imeti minimalno oceno 580, da se kvalificirajo. Vendar pa večina posojilodajalcev, ki zagotavljajo posojila za refinanciranje z izplačilom FHA, določi svoje omejitve, ki običajno potrebujejo minimalni rezultat v območju 600–620. Nekateri posojilodajalci bodo uporabili srednji rezultat, če obstajajo trije različni rezultati. Drugi lahko zahtevajo, da se kvalificira najnižji rezultat. Vaš posojilodajalec je najboljši vir informacij o njihovih zahtevah glede kreditne ocene.

Razmerje med dolgom in dohodkom

Da bi zagotovili, da si lahko privoščite novo hipotekarno plačilo brez vdreti ti čez glavo, FHA ima smernice o razmerje med dolgom in dohodkom (DTI). da se morate kvalificirati. To je mogoče izračunati na več različnih načinov, v bistvu pa je to, koliko dolga imate v primerjavi z vašim bruto mesečnim dohodkom. Dve različni metodi za izračun tega vključujeta:

1. Plačilo hipoteke na dohodek se izračuna tako, da se vaše celotno stanovanjsko plačilo deli (glavnica, obresti, davki, zavarovanje, pristojbine združenja lastnikov stanovanj [HOA].itd.) glede na vaš bruto mesečni dohodek. Ta številka mora biti nižja od 31 %.
2. Skupno fiksno plačilo do dohodka se izračuna tako, da sešteje vaše celotno hipotekarno plačilo (glavnica, obresti, davki, zavarovanje, pristojbine HOA itd.) in vsi vaši ponavljajoči se mesečni stroški, kot so študentska posojila, dolg kreditne kartice, avtomobilski posojila itd. Ta znesek delite z bruto mesečnim dohodkom. To je vaš delež dolga in mora biti manjši od 43%.
   

Največje razmerje med posojilom in vrednostjo

A razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV). je znesek lastniškega kapitala, ki ste ga zgradili v svojem domu. Recimo, da imate hipoteko za 315.000 $, vendar je vaš dom vreden 500.000 $. Razlika v višini 185.000 $ je vaš LTV. Če želite biti upravičeni do refinanciranja izplačila FHA, znesek, ki ga dolgujete na hipoteki, ne sme biti večji od 80 % vrednosti vašega doma. Če uporabite zgoraj omenjeni primer, da je vaš dom vreden 500.000 $, je 80 % 400.000 $ (500.000 $ × 0,8). Če dolgujete več kot 400.000 $, potem ne bi bili kvalificirani za refinanciranje izplačila FHA.

Čas bivanja

FHA ima tudi kvalifikacijo glede dolžine bivanja, da se kvalificira za posojilo za refinanciranje z gotovino. Morate živeti v svojem domu in imeti hipoteko, ki jo boste refinancirali vsaj 12 mesecev.

Zgodovina plačil hipoteke

Če želite biti upravičeni do refinanciranja izplačila FHA, morate imeti tudi zgodovino pravočasnih plačil hipoteke za preteklo leto. To pomeni, da ne morete imeti zamud pri plačilih v zadnjih 12 mesecih.

Obrestne mere

FHA refinanciranja izplačila imajo običajno nizke obrestne mere. V povprečju bodo za 10–15 bazičnih točk (0,10 %–0,15 %) nižji od običajnih posojil za refinanciranje z gotovino. Ker pa FHA ponuja večjo prilagodljivost pri kreditnih ocenah in razmerjih dolga v primerjavi z običajnimi posojili, posojilo zahteva, da imate hipotekarno zavarovanje z vnaprejšnjimi in mesečnimi premijami hipotekarnega zavarovanja (1,75 % vnaprejšnjega zneska novega posojila in 0,85 % zneska kredita letno v 12 odplačilih na leto).

Spodnja črta

Kljub zgoraj omenjenemu dodatnemu zavarovanju, če potrebujete posojilo za refinanciranje z gotovino in imate višje razmerje DTI ali nižje kreditne ocene, je refinanciranje FHA za izplačilo dober izdelek, ki ga je treba preučiti. Za tiste z dobrim kreditom in 20-odstotnim lastniškim kapitalom bi bilo običajno refinanciranje z gotovino bolj varčno.

Pogosta vprašanja