Povratne hipoteke in nepreklicni skladi

A povratna hipoteka vam omogoča dostop do dela vašega domači kapital medtem ko še živiš doma. Če daš ta dom v nepreklicno zaupanje, se boste morda lahko izognili davki na nepremičnine ko umreš in lažje kvalificirati za ugodnosti Medicaid če boste morali kdaj v dom za ostarele. Oglejmo si, kako delujejo obratne hipoteke in nepreklicni skladi in kaj se zgodi, ko se oboje združi.

Kako deluje obratna hipoteka

Povratna hipoteka lastniku stanovanja omogoča, da iz svojega doma izvleče lastniški kapital na različne načine, vključno s pavšalnim zneskom, mesečnim dohodkom ali

kreditno linijo črpati po potrebi. Posojilo je treba vrniti, ko posojilojemalec umre, se odseli ali proda dom.

Najpogostejša vrsta povratne hipoteke je a Hipoteka za konverzijo lastniškega kapitala (HECM), za katerega morata biti posojilojemalec in vsak soposojilojemalec star najmanj 62 let. Posojilo je zavarovano pri Zvezna stanovanjska uprava (FHA) za zaščito posojilodajalca. Mlajša zakonca sta lahko navedena v posojilu kot upravičeni zakonec, ki se ne izposoja, kar jima daje pravico, da ostaneta v dom po smrti ali izselitvi zakonca (na primer v dom za ostarele), če izpolnjujejo nekatere druge zahteve.

HECM izdajajo samo posojilodajalci, ki jih je odobrila FHA. Najvišji znesek posojila je 970.800 $. Nekateri posojilodajalci ponujajo tudi lastniške povratne hipoteke, ki niso zavarovani s strani države, imajo pa lahko višje kreditne limite.

Kako deluje nepreklicni sklad

Skrbi so lahko preklicni ali nepreklicni. Pri prvem lahko kadar koli spremenite pogoje. Pri slednjem je pogoje bistveno težje spremeniti.

Obe vrsti skladov vam lahko omogočita več nadzora kot a zadnja volja in oporoka vpliva na to, kako se ravna z vašim premoženjem po vaši smrti (ali včasih v življenju). Oboje lahko tudi omogoči, da sredstva, kot je vaš dom, zaobidejo pogosto počasno in drago zapuščino proces. Na splošno je zaupanje težje izpodbijati razočaranim dedičem.

Nepreklicno zaupanje, kot pove že ime, zaklene odločitve, ki jih sprejmete, ko ga prvič ustvarite, tako da npr. upravičenci je lahko zelo težko. Sredstva, ki jih položite vanj, postanejo last trusta in so izven vašega dosega. To pomeni, da se ne upoštevajo pri določanju vaše obveznosti za davek na nepremičnine ali vaše upravičenosti do Medicaida (če izpolnjujete druga pravila, kot je opisano spodaj) in so zaščiteni pred upniki.

Nepreklicne sklade so na splošno dražje vzpostaviti in vzdrževati kot preklicne. Lahko imajo različne oblike, odvisno od tega, kaj koncedent (oseba, ki ustanovi skrbništvo) želi doseči.

Uporaba nepreklicnega sklada za izogibanje davkom na nepremičnine

Ker odstranijo sredstva iz premoženja koncedenta, se lahko nepreklicni skladi uporabijo za izogibanje (ali zmanjšanje) davkov na nepremičnine. Vendar bo to koristilo le ljudem z dokaj velikimi posestmi. Leta 2022 je prvih 12.060.000 dolarjev premoženja oproščeno zveznih davkov na nepremičnine.

Sedemnajst zveznih držav in okrožje Columbia uvaja tudi davke na nepremičnine, poleg tega pa do določene stopnje oprostijo premoženja, pri čemer so vsi oproščeni vsaj 2-5 milijonov dolarjev. Po podatkih Centra za proračunske in politične prioritete manj kot 3 % posestev v povprečju dolguje državni davke na nepremičnine.

Uporaba nepreklicnega sklada za izpolnjevanje pogojev za Medicaid

Medicaid je skupni državni in zvezni program, ki zagotavlja zdravstveno zavarovanje številnim Američanom z nizkimi dohodki, pa tudi starejšim, slepim ali invalidnim. Pravila programa se lahko razlikujejo od države do države.

Ljudje, ki morda nikoli niso bili kvalificirani za kritje Medicaid, ko so bili mlajši, se pogosto obrnejo nanj, da bi plačali oskrbo na domu za ostarele ali druge storitve dolgotrajne oskrbe pozno v življenju. Medicare, zvezni program zdravstvenega zavarovanja za Američane, stare 65 let in več, zagotavlja takšno kritje le v zelo omejenih okoliščinah.

Da bi bila oseba upravičena do kritja Medicaid, mora biti kvalificirana na podlagi zdravstvenih potreb ter izpolnjevati tudi določene zahteve glede dohodka in premoženja. Eno od teh sredstev je njihov domači kapital, čeprav je oproščen do določene meje. Z izjemo Kalifornije je omejitev v večini držav danes za posamezne posameznike, ki se prijavijo za Medicaid, 636.000 ali 955.000 dolarjev, glede na Ameriški svet za staranje. Kalifornija ne postavlja omejitev.

Če je prosilec za Medicaid poročen, ni omejitve lastniškega kapitala, dokler drugi zakonec živi v domu. Poleg katerega koli lastniškega kapitala, ki presega mejo oprostitve, lahko štetja sredstva vključujejo bančne račune, naložbe, račune za upokojitev in druge domove.

Zmanjšanje porabe in obdobje pogleda nazaj

Ljudje, katerih premoženje presega omejitve, pogosto uporabljajo taktiko, imenovano »spend down«, pri kateri porabijo sredstva, da bi prišli pod omejitve. Zmanjšanje porabe je predmet obdobja vpogleda (pet let v večini držav), v katerem prosilec za Medicaid ne more preprosto razdati sredstev ali jih prodati za manj kot poštena tržna vrednost— kot je prodaja stanovanja z velikim popustom drugemu družinskemu članu.

Seznam predmetov z velikimi vstopnicami, ki so dovoljeni v obdobju za nazaj, je razmeroma omejen in vključuje stvari, kot so spremembe doma, popravila avtomobilov in medicinske pripomočke, ki niso zajeti zavarovanje. Prosilec lahko tudi plača oskrbo na domu za ostarele iz svojega žepa, dokler ne porabi dovolj, da postane upravičen do Medicaida, ki ga lahko prevzame.

Drug način za zmanjšanje štetja premoženja je, da jih damo v nepreklicni sklad. Vendar pa mora biti sklad ustanovljen pred začetkom obdobja vpogleda v preteklost, da izpolnjuje pogoje.

Obstaja tudi več izjem, ki prosilcem za Medicaid dovoljujejo, da svoj dom v obdobju pregleda za nazaj prenesejo k sorodniku. Vključujejo izjemo skrbnik-otrok, ki omogoča prenos doma na otroka, ki je vsaj dve leti služil kot prosilčev glavni skrbnik in je tudi živel v domu. Druga je izjema za brate in sestre, ki so delni lastniki doma in tam živijo vsaj eno leto.

Ko so stanovanja s povratnimi hipotekami v nepreklicnih skladih

Nepreklicni skladi in povratne hipoteke služijo različnim potrebam in običajno nagovarjajo različne vrste ljudi. Prvi so najbolj uporabni ljudem s pomembnim premoženjem, ki ga želijo ohraniti in prenesti na svoje dediče. Slednji se nagibajo k koristi ljudem, ki morda nimajo premoženja, o katerem bi lahko govorili razen njihovega doma, ki morda ni velike vrednosti. Povprečni znesek posojila za HECM v letu 2018 je bil približno 134.000 $.

Glede na sorazmerno velike izjeme lastniškega kapitala za Medicaid, skupaj s podobno velikimi izjemami za zvezne in državne davke na nepremičnine, bo verjetno le malo hipotekarnih posojilojemalcev ugotovilo, da bo nepreklicno zaupanje veliko koristi. Namesto sklada bi lahko lastnik stanovanj z lastniškim kapitalom, ki presega meje, uporabil povratno hipoteko za zmanjšanje tega lastniškega kapitala, vendar bi morali upoštevati stroške povratne hipoteke in učinek dodajanja hipotekarnih iztržkov svojim drugim sredstva.

Kljub temu je mogoče stanovanje s povratno hipoteko dati v nepreklicni sklad, nekateri upravičenci nepreklicnih skladov pa ga bodo sčasoma podedovali. V takem primeru bo moral upravičenec še vedno odplačati obratno hipoteko, bodisi s prodajo stanovanja ali pa ga bo sam kupil. Če bodo imeli srečo, jim bo zaupanje zagotovilo sredstva za to.

Spodnja črta

Povratne hipoteke in nepreklicni skladi so lahko v nekaterih primerih koristna orodja za finančno in nepremičninsko načrtovanje. Vendar pa sta tako zapletena in potencialno draga ter nista primerna za vsakogar.

Če vas zanima nepreklicno zaupanje ali povratna hipoteka, se boste želeli posvetovati z dobro obveščenim strokovnjakom, kot je npr. načrtovanje posesti odvetnik, an računovodja, ali a finančni načrtovalec, preden nadaljujete. V primeru povratnih hipotek HECM vlada tudi zahteva, da se sestanete z odobrenim stanovanjskim svetovalcem.