Povratne hipoteke v Ameriki: statistika
Povratne hipoteke, ki jih podpira Zvezna stanovanjska uprava (FHA), sicer znan kot hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala (HECM), po podatkih Nacionalnega združenja povratnih hipotekarnih posojilodajalcev predstavljajo skoraj vse povratne hipoteke v Združenih državah. Leta 2021 je več posojilojemalcev sklenilo povratne hipoteke – 49.207 – kot leto prej.
Vendar pa obstajajo drugi načini za pridobivanje lastniškega kapitala, kot je npr stanovanjska posojila, kreditne linije za lastniški kapital (HELOC), in gotovinsko refinanciranje— na splošno so bolj priljubljeni. Leta 2018, v zadnjem letu, za katero so na voljo podatki, so stanovanjska posojila, HELOC in denarna refinanciranja znašala 2,506 milijona evrov, kažejo podatki Zakon o razkritju hipotekarnih posojil. Istega leta je bilo 33.000 povratnih hipotek.
Ključni odvzemi
- Zvezno zavarovane povratne hipoteke so se leta 2021 vrnile blizu ravni pred pandemijo, vendar so še vedno ostale precej pod vrhom pred desetletjem.
- Leta 2021 je Sklad za vzajemno hipotekarno zavarovanje FHA, ki podpira zavarovanje povratnih hipotek, v letu 2021 imel prvo leto pozitivne finančne rezultate po letu 2015.
- Več žensk kot moških še naprej uporablja povratne hipoteke.
Kako delujejo HECM
HECM, ki so na voljo lastnikom stanovanj s precejšnjim lastniškim kapitalom, ki so stari več kot 62 let, dovoljujejo lastnikom stanovanj, da se izposojajo proti vrednosti njihovega doma. Za razliko od terminske hipoteke—tip, ki se uporablja za nakup doma — a povratna hipoteka od lastnika stanovanja ne zahteva, da plača posojila, zaradi česar so finančna strategija za ljudi, ki se znajdejo pri upokojitvi primanjkuje denarja. Posojilo se ne odplača, dokler kreditojemalec ne premine oz se preseli. HECM so najpogostejša vrsta povratne hipoteke v ZDA, imenovana tudi povratna hipoteka FHA, ta vrsta hipoteke je na voljo samo pri posojilodajalcu, ki ga je odobril FHA.
Prek svoje matične agencije U.S. Oddelek za stanovanja in urbani razvoj (HUD), FHA letno poroča o številu pooblastil HECM kot del svojega poročila o celotnem programu hipotekarnega zavarovanja. V terminologiji HUD in FHA je indosament uradni dogovor o hipotekarni pogodbi, ki dodaja posojilo programu hipotekarnega zavarovanja FHA, ki zavaruje posojilodajalce pred izgubami zaradi neplačila hipoteke.
Najnovejše letno poročilo ponuja statistični posnetek zveznega programa HECM in s tem celotne slike povratnih hipotekarnih posojil. V zveznem proračunskem letu 2021, ki se je končalo 9. 30. FHA je odobrila hipotekarno zavarovanje 49.163 HECM. To je več od 41.825 v proračunskem letu 2020 in 31.272 v proračunskem letu 2019. Leta 2009 je FHA dal 114.425 pooblastil HECM.
Kdo dobi povratne hipoteke?
Zvezno zavarovane povratne hipoteke so glede na HUD nekoliko bolj priljubljene med ženskami kot moškimi. Več kot tretjina (36 %) jih je služila samskim posojilojemalcem, približno ena od petih (21 %) pa samskim posojilojemalcem. Štirje od petih (41 %) so leta 2021 služili več posojilojemalcem.
Med drugimi demografskimi kategorijami je 72 % potrdil HECM služilo belcem, 6,37 % črnim posojilojemalcem in 5,41 % španskim posojilojemalcem. Za primerjavo, celotno hipotekarno zavarovanje FHA, ki vključuje črne posojilojemalce, je obsegalo 17 % celotnega zavarovanja, ki ga podpira FHA, in približno 25 % španskih posojilojemalcev. Številke povratnih hipotek so bile bolj v skladu s preostankom hipotekarnega trga: približno 6 % posojilojemalcev je bilo temnopoltih in 10 % Hispanic, glede na letno poročilo HUD. (Razkritje rase in etnične pripadnosti je med posojilojemalci prostovoljno.)
V letu 2021 se je povprečna starost posojilojemalca nekoliko povečala, na 73,95 leta, s 73,51 leta v poslovnem letu 2020.
Kreditna linija prevladuje
Posojilojemalci HECM imajo več možnosti za pridobivanje gotovine. Vsak načrt ima prednosti in slabosti, vrsta plačila pa bo vplivala na to, koliko denarja prejme posojilojemalec kratkoročno in dolgoročno, da ne omenjam, kako hitro bo porabil svoj lastniški kapital.
Večina posojilojemalcev (približno 90 %) s HECM se je leta 2021 odločila za možnost plačila kreditne linije. Druge možnosti plačila so pavšalno plačilo, mesečna plačila za določen čas ali enaka mesečna plačila v času trajanja posojila.
Zavarovalni sklad se upada
V proračunskem letu 2021 HECM terja FHA sklad vzajemnega hipotekarnega zavarovanja znašal 2,99 milijarde dolarjev, kar je manj od 6,23 milijarde dolarjev leta 2020.
Večina terjatev je bila iz zadev, dodeljenih HUD-u, ko hipoteka doseže 98 % najvišjega zneska terjatev, ki ga je določila FHA. Večina ostalih terjatev je nastala iz primerov, ko posojilojemalec v stanovanju ne živi več, kot to zahtevajo pravila, in je nepremičnina prodana z izgubo.
Finance programa povratnih hipotekarnih zavarovanj so se izboljšale, ugotavlja HUD. To je bilo prvo leto pozitivnega finančnega poslovanja sklada HECM po letu 2015, je HUD zapisal v letnem poročilu. HUD je navedel samostojni kapitalski količnik 6,08 % od septembra. 30. 2021 v primerjavi z negativnim 0,78 % kapitalskim količnikom iz prejšnjega leta.
Leta 2021 so posojilojemalci HECM ob začetnem črpanju v povprečju dvignili 73,26 % svoje razpoložljive glavnice, kar je približno 67,6 % v letu 2020 in 63,1 % v letu 2019. Velika vnaprejšnja črpanja povzročijo, da se stanja hitreje sestavijo in hitreje izčrpajo lastniški kapital posojilojemalca, ugotavlja HUD.
Kalifornija, Florida vodi
Kalifornija je leta 2021 predstavljala skoraj 36 % vseh HECM. Naslednje največje zvezne države so bile Florida s 6,19 %, Teksas s 4,07 %, New York s 3,14 % in Pennsylvania z 1,08 %. Teh pet držav je predstavljalo tudi skoraj 51 % vseh posojil HECM.
Najmanj priljubljena možnost
Medtem ko so povratne hipoteke, podprte z zvezno podporo, v zadnjem letu spet pridobile nekaj svoje priljubljenosti, so druge oblike pridobivanja lastniškega kapitala še vedno veliko bolj priljubljene. Urban Institute je v poročilu za leto 2020 o uporabi povratnih hipotek črpal iz statistike iz leta 2018, ko je HUD poročal o 48.329 HECMS, ki jih podpira FHA. Za primerjavo, v tem letu je bilo 1,12 milijona kreditnih posojil z lastniškim kapitalom, skoraj 1,1 milijona hipotek za refinanciranje z gotovino in 296.000 hipotek z lastniškim kapitalom z mesečnimi odplačili.
AARP predlaga reforme za varnejše povratne hipoteke
Nižji stroški Naročniška provizija za refinanciranje HECM mora biti nižja kot za prvotno posojilo. Države bi morale omejiti pristojbine in obrestne mere lastniške povratne hipoteke, aka jumbo povratne hipoteke.
Odgovornost posojilodajalca The Urad za finančno varstvo potrošnikov (CFPB) bi morali od posojilodajalcev zahtevati, da vključijo varstvo potrošnikov; posojilodajalci bi morali posojilojemalcem dati informacije o vseh možnostih posojila za konverzijo lastniškega kapitala, tudi če jih ne ponujajo.
Resnica v oglaševanju Zvezni regulatorji bi morali zagotoviti, da razkritja, prodajne prakse in oglaševanje povratnih hipotekarnih posojil ne bodo zavajajoči ali zavajajoči. Ne smejo dajati vtisa, da je obratna hipoteka prej ugodnost kot posojilo. Od oglaševalcev bi morali zahtevati, da jasno povedo, da so slavne osebnosti, ki se pojavljajo v oglasih, plačani predstavniki.
Prevare in goljufije HUD bi moral sprejeti izvršilne ukrepe proti goljufijam in goljufijam obrnjenih hipotekarnih posojil ter jih odvrniti.
Upravičenost do javnih ugodnosti Prihodki od povratnih hipotek ne bi smeli vplivati na upravičenost lastnikov stanovanj do programov javne koristi.
Raziskovalci so identificirali potencialne reforme, da bi povratne hipoteke postale bolj privlačne za starejše, ki bi radi okrepili svojo upokojitveno finančno sliko. Ena od ovir so visoki vnaprejšnji stroški, povezani s provizijami za izvor, v primerjavi z drugimi vozili lastniškega kapitala. Predlogi so segali od vrnitve prejšnjega programa FHA, ki je znižal vnaprejšnje stroške zavarovalne premije, do tega, da bi zvezna vlada dala posojila neposredno. Druga ideja je, da se del izkupička posojila uporabi za vzpostavitev rente, ki bo posojilojemalcem pomagala kriti davkov na nepremičnine in zavarovanja ter tako zmanjšati tveganje zasege zaradi zaostanka pri teh obveznosti.
Koliko lastniškega kapitala lahko dobite na povratni hipoteki?
Izkupiček, ki ga boste prejeli od povratne hipoteke, bo odvisen od posojilodajalca in vaš načrt plačila. Za HECM bo znesek, ki si ga lahko izposodite, temeljil na starosti najmlajšega posojilojemalca, obresti posojila ocenjena vrednost vašega doma ali najvišji znesek zahtevka FHA, ki znaša 970.800 $ kot januarja 1, 2022. Vendar si ne morete izposoditi 100 % vrednosti vašega doma ali kjer koli blizu.
Kaj je slaba stran povratne hipoteke?
Čeprav lahko povratna hipoteka reši nekatere težave z denarnim tokom, tega dejanja ne bi smeli jemati zlahka, ker so verjetno potrebna leta trdega dela, da se zbere vaš domači kapital; sklenitev obratne hipoteke pomeni porabo pomembnega dela tega lastniškega kapitala za posojilne provizije in obresti. Visoke provizije in visoke obrestne mere lahko požrejo znaten del lastniškega kapitala lastnika stanovanja so nekaj pomanjkljivosti, ki jih je treba upoštevati.
Ali lahko družinski član prevzame povratno hipoteko?
Če podedujete povratno hipoteko od svojih staršev ali starih staršev, boste morali hipoteko v celoti odplačati. Če želite to narediti, lahko posojilodajalcu plačate iz lastnih sredstev, refinancirate nepremičnino ali jo prodate.
Spodnja črta
Uporaba povratnih hipotek za pridobivanje lastniškega kapitala pri lastnikih stanovanj, starih 62 let in več, se je v zadnjih petih letih povečala, vendar ostaja daleč pod vrhom iz leta 2009. Povratne hipoteke ostajajo veliko manj priljubljene kot posojila za stanovanjski kapital. Akademski raziskovalci so ugotovili, kako bi bilo mogoče prilagoditi glavni zvezni program, ki podpira povratne hipoteke prek FHA. Namen teh predlogov je, da bi povratne hipoteke postale bolj privlačne za starejše lastnike stanovanj, ki bi želeli uporabiti svoj lastniški kapital brez prodaje svoje hiše.