Gradnja pisarn se nadaljuje kljub težavam na trgu nepremičnin

Mesto Austin v Teksasu ponuja posnetek večje uganke, ki se sooča z že tako obremenjenim trgom pisarniških nepremičnin v ZDA – gradnja novih prostorov še vedno brni, čeprav vrednosti nepremičnin strmoglavijo na obstoječih nepremičninah in več podjetij načrtuje manj, ne več pisarniških prostorov.

Trg pisarniških prostorov v Austinu se je okrepil zaradi pandemije

Na območju metropolitanskega mesta Austin v Teksasu je 70 milijonov kvadratnih čevljev pisarniških prostorov. Osemindvajset odstotkov je nezasedenih, trenutno na voljo za najem.

Vendar pa je letos na trg v Austinu prišel na novo zgrajen prostor s skupno površino 657.139 kvadratnih čevljev, v gradnji pa je še 5,5 milijona kvadratnih čevljev. To še ni vse – obstoječi gradbeni načrti predvidevajo dodatnih 11,8 milijona kvadratnih čevljev prostora.

Ko je prizadela pandemija, je bil Austin med najbolj vročimi pisarniškimi trgi v državi in ​​je postajal vse bolj vroč. Podjetja, kot je Tesla (TSLA), Amazon (AMZN), Apple (AAPL) in Google (GOOGL) so iskali lokacije za gradnjo pisarn za delavce, ki so se selili iz Kalifornije in drugod, medtem ko so lokalni razvijalci delali temelje na posebnih stavbah, da bi se vključili v akcijo.

Gradnja pisarn navsezadnje zahteva leta priprav in načrtovanja in ko se začne, ustavitev ni lahka možnost. V večini primerov je bila edina možnost naprej. Nato je prišlo do porasta dela od doma v Austinu in po vsej državi, prosta delovna mesta pa so se začela kopičiti.

"Ljudje imajo prav, ko pravijo, da potrebujemo manj prostora," je dejala Jessica Morin, vodja ameriškega uradnega vodstva pri podjetju za komercialne nepremičnine in investicijske storitve CBRE. "Večje vprašanje je kako veliko manj prostora."

Nezmanjšana gradnja

Po vsej državi se trenutno gradi 118,2 milijona kvadratnih čevljev pisarniških prostorov, kar predstavlja 1,8 % obstoječih prostorov – več kot petina jih je na voljo za najem.

Dodajte to k načrtom za dodatno gradnjo in predvideva se, da se bo število pisarniških prostorov po vsej državi v naslednjih nekaj letih povečalo za 5,6 %.

Ta dodatni prostor bo na voljo, čeprav velika podjetja načrtujejo, da bodo v prihodnjih letih porabila manj pisarniškega prostora.

Anketa med direktorji, odgovornimi za nepremičnine v 350 multinacionalnih podjetjih, ki zaposlujejo skupaj 10 milijonov ljudi, je ugotovila, da polovica načrtuje zmanjšanje pisarniškega prostora v naslednjih treh letih – nekateri za toliko 20%.

Hkrati se je število objav za delovna mesta, ki niso na daljavo – delovna mesta, ki zahtevajo pisarniški prostor – v zadnjih 15 mesecih zmanjšala za 22 %.

Zgoščena prosta delovna mesta

Različna narava pisarniških nepremičnin pa pomaga razložiti, zakaj se nekatere gradnje ohranjajo narašča ob padajočih vrednostih pisarniških nepremičnin, vse večjih prostih delovnih mestih in navideznem izobilju razpoložljivost.

Raziskava CBRE je pokazala, da 10 % vseh pisarniških stavb na trgih, ki jih spremlja, povzroči 80 % skupne izgube zasedenosti kvadratnih metrov med začetkom pandemije in koncem leta 2022.

Te "najtežje prizadete zgradbe", kot je kohorto poimenoval CBRE, na splošno obstajajo na območjih z relativno visoko stopnjo kriminala in manj bližnjih dobrin. Čeprav ni nujno, da se starajo, jih je veliko na trgih v središču mesta, zlasti na severovzhodu in vzdolž zahodne obale.

Poleg tega morajo lastniki nepremičnin in gradbena podjetja načrtovati izpolnjevanje predvidenih prostorskih potreb leta v prihodnosti. Ti načrti morda ne odražajo trenutnih potreb, kar pomeni, da trenutna in načrtovana gradnja pogosto nista v skladu s trenutnimi tržnimi razmerami.

Najemnine še ne odražajo tržne realnosti

Še vedno pa je vprašljivo, ali so se lastniki nepremičnin v celoti spoprijeli s trenutno tržno realnostjo.

V Austinu, na primer, povprečna zahtevana najemnina za obstoječi prostor ostaja 51 USD na kvadratni čevelj – 27 % več od državnega povprečja.

Prekinitev povezave je še bolj izrazita na največjem trgu v državi, New Yorku. Povprečne zahtevane najemnine 88 USD na kvadratni čevelj na Manhattnu ostajajo več kot dvakrat višje od državnega povprečja, čeprav je petina vseh prostorov na voljo za najem.

Seveda najemnine na newyorškem trgu vedno presegajo državno povprečje. Kljub temu trenutne povpraševalne stopnje ostajajo, čeprav skupna študija univerze Columbia/Univerza New York napoveduje mestno lastnino vrednosti do leta 2029 bodo ostale manj kot polovice tistih iz leta 2019, če se navade dela od doma ne bodo vrnile na norme pred Covid-19 pandemija.

Vendar podatki CBRE, prilagojeni inflaciji, kažejo, da so najemnine padle za 15 % pod najvišjo vrednost pred pandemijo. Podjetje predvideva, da se bodo "realne" najemnine, prilagojene inflaciji, znižale za dodatnih 10-12 % v naslednjih 18 mesecih do dveh letih, preden se stabilizirajo.