Opredelitev potrdila o udeležbi v hipoteki
Kaj je potrdilo o hipotekarni udeležbi?
Potrdilo o hipotekarni udeležbi je vrsta vrednostnega papirja, ki združuje hipoteke v lasti Zvezna korporacija za hipotekarna posojila (Freddie Mac), podjetje, ki ga sponzorira vlada. Potrdila o hipotekarni udeležbi jamči Freddie Mac, ne pa tudi sama zvezna vlada, obdavčijo pa jih zvezne, državne in lokalne oblasti.
Potrdila o hipotekarni udeležbi, ki jih Freddie Mac imenuje osebni računalniki, se imenujejo tudi "prehodni vrednostni papirji" ker se plačila obresti in glavnice redno plačujejo vlagateljem od dolžnikov po plačilu storitve odbitki.
Ključni obroki
- Potrdilo o hipotekarni udeležbi je vrednostni papir, ki ga sestavlja skupina hipotek, ki jih ima Freddie Mac, subjekt, ki ga sponzorira vlada.
- Za potrdila jamči Freddie Mac namesto zvezne vlade same in veljajo za dokaj varne naložbe.
- Ta potrdila so znana kot prehodni vrednostni papirji kot obresti, plačila glavnice pa preidejo na vlagatelje od dolžnikov, zmanjšani za vse odbitke za pristojbine za storitve.
Razumevanje potrdil o udeležbi pri hipoteki
Potrdila o hipotekarni udeležbi v takšni ali drugačni obliki so bistveni del delovanja Freddieja Maca od ustanovitve s strani Kongresa leta 1970. Prvotni cilj Freddieja Maca je bil povečati likvidnost za varčevalne banke, ki je takrat izdala večino hipotek za posameznike in družine. Freddie Mac je hipoteke kupil pri varčevalcih, bankam pa je zagotovil denar za posojanje kot nove hipoteke, nato pa jih zapakiral in preprodal na sekundarnem trgu.
Do leta 1990 je Freddie Mac vlagateljem v osebne računalnike plačeval po sistemu, znanem kot "spremenjeno jamstvo" plačilo je bilo odloženo do 75. dne po zapadlosti hipotekarnega plačila iz izvirnika posojilojemalec.
Zamude pri plačilih so se spremenile po letu 1989 Zakon o reformi, izterjavi in izvrševanju finančnih institucij (FIRREA), ko je bil Freddie Mac prestrukturiran kot tržno naravnano podjetje, ki je bilo dano pod regulativni nadzor Oddelek za stanovanjski in urbani razvoj (HUD). Kmalu za tem je Freddie Mac predstavil svoj tako imenovani program Gold, ki vlagateljem v osebne računalnike plačuje 45.
Potrdila o udeležbi pri hipoteki so obdavčljiva na lokalni, državni in zvezni ravni.
Velika večina hipotekarnih certifikatov je za skupine običajnih 15- in 30-letnih hipotek na enodružinskih hišah. Vendar Freddie Mac izdaja tudi certifikate za skupine hipoteke z nastavljivo obrestno mero (Roke). Najmanjša velikost bazena je na splošno 1 milijon USD. V preteklosti je Freddie Mac večino osebnih računalnikov prodajal za gotovino, danes pa večino osebnih računalnikov zamenjajo za nove hipoteke pri bankah.
Posebni premisleki
Ker jim Freddie Mac jamči, se hipotekarni certifikati štejejo za relativno varne naložbe, vendar nosijo določeno tveganje. Na primer, medtem ko HUD ostaja regulator Freddieja Mac glede vprašanj poštenega posojanja, od Kriza stanovanj na visoki ravni leta 2008, je finančno poslovanje organizacije zdaj pod nadzorom novega Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA).
Možno je, čeprav ni verjetno, da bi FHFA preklicala jamstva Freddieja Maca. Drugo tveganje je likvidnost, saj se z osebnimi računalniki Freddie Mac ne trguje na nobeni borzi. Če bi Freddie Mac skrčil svoj portfelj hipotekarnih naložb, bi to lahko vplivalo na sekundarni trg njegovih osebnih računalnikov.