Kako analizirati REIT (nepremičninski investicijski skladi)

A naložbeni sklad v nepremičnine (REIT) je podjetje, ki ima v lasti, upravlja ali financira nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Po zakonu je treba 90% dobička REIT razdeliti kot dividende delničarjem. Tukaj si oglejmo REIT, njihove značilnosti in kako oceniti REIT.

Kaj velja za REIT?

Večina REIT -ov daje v najem prostor in zbira najemnine, nato pa ta dohodek razdeli delničarjem kot dividende. Hipotekarni REIT (imenovani tudi mREITs) niso lastniki nepremičnin in namesto tega financirajo nepremičnine. Ti REIT dobivajo prihodke od obresti za svoje naložbe, ki vključujejo hipoteke, hipotekarne vrednostne papirje in druga povezana sredstva.

Za kvalificirati kot REIT, mora podjetje upoštevati določene določbe kodeksa notranjih prihodkov (IRC). Natančneje, podjetje mora izpolnjevati naslednje zahteve, da se lahko kvalificira kot REIT:

• Vložite najmanj 75% celotnega premoženja v nepremičnine, gotovino ali državne blagajne ZDA
• Zaslužite najmanj 75% bruto dohodka od najemnin, obresti za hipoteke, ki financirajo nepremičnine, ali prodaje nepremičnin
• Vsako leto plačajte najmanj 90% obdavčljivega dohodka v obliki dividend delničarjev
• Bodite subjekt, ki je obdavčljiv kot korporacija
• Upravlja ga upravni odbor ali skrbniki
• Imeti vsaj 100 delničarjev po prvem letu obstoja 
• Naj ima največ 50% delnic pet ali manj posameznikov

S statusom REIT se podjetje izogne ​​podjetju davek na prihodek. Redna korporacijo ustvari dobiček in od celotnega dobička plača davke, nato pa se odloči, kako svoj dobiček po obdavčitvi razporediti med dividende in reinvestiranje. REIT preprosto razdeli ves ali skoraj ves svoj dobiček in preskoči obdavčitev.

Vrste REIT

Obstaja kar nekaj različne vrste REIT. Lastniški kapitalski REIT so ponavadi specializirani za lastništvo določenih tipov stavb, kot so stanovanja, regionalni nakupovalni centri, poslovne stavbe ali nastanitveni objekti. Nekatere so raznolike, nekatere pa kljubujejo klasifikaciji - na primer REIT, ki vlaga samo v igrišča za golf.

Druga glavna vrsta REIT je a hipoteka REIT. Ti REIT dajejo posojila, zavarovana z nepremičninami, vendar na splošno niso lastniki ali upravljavci nepremičnin. Hipotekarni REIT zahtevajo posebno analizo. Gre za finančna podjetja, ki za upravljanje svojega poslovanja uporabljajo več instrumentov varovanja pred tveganjem obrestna mera izpostavljenost.

Medtem ko peščica hibridnih REIT -jev vodi tako nepremičninske posle kot tudi hipotekarna posojila, večina REIT so vrsta lastniškega kapitala - REIT, ki se osredotoča na nepremičninske posle s trdimi sredstvi operacije. Ko berete o REIT -jih, običajno berete o kapitalskih REIT -jih. Zato se bomo analizo osredotočili na kapitalske REIT.

Kako analizirati REIT

REIT so delnice, ki plačujejo dividende in so osredotočene na nepremičnine. Če iščete dohodek, bi jih upoštevali skupaj z visokim donosom obvezniških skladov in delnice, ki plačujejo dividende. Kot delnice, ki plačujejo dividende, se REIT analizirajo podobno kot druge delnice. Toda zaradi računovodske obravnave premoženja obstaja nekaj velikih razlik.

Naj ponazorimo s poenostavljenim primerom. Recimo, da REIT kupi stavbo za milijon dolarjev. Računovodska pravila od naše REIT zahtevajo zaračunavanje amortizacijo proti sredstvu. Predpostavimo, da amortizacijo razporedimo v 20 letih po ravni črti. Vsako leto odštejemo 50.000 USD stroškov amortizacije (50.000 USD na leto x 20 let = 1 milijon USD).

Poglejmo poenostavljeno bilanco stanja in izkaz poslovnega izida nad. V desetem letu je naša bilanca stanja stavbe 500.000 USD (tj Knjigovodska vrednost), kar je prvotni strošek 1 milijon USD minus 500.000 USD nabrane amortizacije (10 let x 50.000 USD na leto). Naš izkaz poslovnega izida odšteje 190.000 dolarjev stroškov od 200.000 dolarjev prihodkov, vendar 50.000 dolarjev odhodkov predstavlja strošek amortizacije.

FFO

Vendar naš REIT dejansko ne porabi tega denarja v desetem letu - amortizacija je a brezgotovinsko plačilo. Zato čistemu prihodku za proizvodnjo dodamo stroške amortizacije sredstva iz poslovanja (FFO). Ideja je, da amortizacija nepravično zmanjša našo čisti prihodki ker naša stavba v zadnjih 10 letih verjetno ni izgubila polovice svoje vrednosti. FFO odpravi to domnevno izkrivljanje z izključitvijo amortizacije. FFO vključuje tudi nekaj drugih prilagoditev.

AFFO

Treba je opozoriti, da se FFO približuje denarni tok kot čisti dobiček, vendar ne zajema denarnega toka. V zgornjem primeru upoštevajte predvsem, da nikoli nismo šteli 1 milijona dolarjev, porabljenih za nakup stavbe (kapitalski izdatki). Natančnejša analiza bi vključevala investicijski odhodki. Štetje kapitalskih izdatkov daje številko, znano kot prilagojen FFO (AFFO).

Čista vrednost sredstev

Naša hipotetična bilanca stanja nam lahko pomaga razumeti drugo skupno meritev REIT, čista vrednost sredstev (NAV). V desetem letu je bila knjigovodska vrednost naše stavbe le 500.000 USD, ker je polovica prvotni stroški je bila amortizirana. Knjigovodska vrednost in z njo povezana razmerja, kot je cena med knjigo, ki so pogosto dvomljivi glede splošne analize lastniških vrednostnih papirjev, so precej neuporabno za REIT. NAV poskuša knjigovodsko vrednost nepremičnine nadomestiti z boljšo oceno Tržna vrednost.

Izračun NAV zahteva nekoliko subjektivno oceno REIT gospodarstva. V zgornjem primeru vidimo, da stavba ustvari 100.000 dolarjev poslovni prihodki (200.000 USD prihodkov minus 100.000 USD poslovnih odhodkov). Ena od metod bi bila pisati z veliko začetnico o prihodkih iz poslovanja na podlagi tržne obrestne mere. Če pomislimo, da je trg prisoten zgornja meja za to vrsto stavbe je 8%, potem naša ocena vrednosti stavbe postane 1,25 milijona USD (100.000 USD prihodkov iz poslovanja / 8% kapitalska mera = 1.250.000 USD).

Ta ocena tržne vrednosti nadomešča knjigovodsko vrednost stavbe. Nato bi odšteli hipotekarni dolg (ni prikazan), da bi dobili neto vrednost premoženja. Sredstva, zmanjšana za dolg, enak lastniškemu kapitalu, kjer „neto“ v NAV pomeni neto dolg. Zadnji korak je razdelitev NAV na navadne delnice, da dobite NAV na delnico, kar je ocena lastna vrednost. V teoriji citirano cena delnice ne bi smeli predaleč od NAV na delnico.

Od zgoraj navzdol vs. Analiza od spodaj navzgor

Ko nabirate zaloge, včasih slišite od zgoraj navzdol proti od spodaj navzgor analiza. Od zgoraj navzdol se začne z ekonomsko perspektivo in stavi na teme oz sektorjev (na primer starajoča se demografija lahko daje prednost farmacevtskim podjetjem). Od spodaj navzgor se osredotoča na osnove določenih podjetij. Zaloge REIT očitno zahtevajo analizo od zgoraj navzdol in od spodaj navzgor.

Z vidika od zgoraj navzdol na REIT lahko vpliva vse, kar vpliva na ponudbo in povpraševanje po nepremičninah. Rast prebivalstva in delovnih mest sta običajno ugodni za vse vrste REIT. Obrestne mere so na kratko mešana vreča.

Povečanje obrestnih mer običajno pomeni izboljšanje gospodarstva, kar je dobro za REIT, saj ljudje porabljajo in podjetja najemajo več prostora. Naraščajoče obrestne mere so ponavadi dobre za stanovanja REIT, saj ljudje raje ostanejo najemniki in ne kupujejo novih stanovanj. Po drugi strani pa lahko REIT pogosto izkoristijo nižje obrestne mere tako, da znižajo svoje stroški obresti in s tem povečali njihovo donosnost.

Pomembne so tudi razmere na kapitalskem trgu, in sicer institucionalno povpraševanje po delnicah REIT. V kratek tek, lahko to povpraševanje premaga osnove. Na primer, delnice REIT so se v letih 2001 in prvi polovici leta 2002 kljub slabim osnovam dobro odrezale, ker je denar tekel v celotno razred premoženja.

Na ravni posameznega REIT -a želite videti velike možnosti za rast prihodkov, kot so prihodki od najemnin, prihodki od povezanih storitev in FFO. Želite videti, ali ima REIT edinstveno strategijo za izboljšanje zasedenosti in dvig najemnin.

Ekonomija obsega

REIT običajno iščejo rast s prevzemi in si še naprej prizadevajo za uresničitev ekonomija obsega z asimilacijo neučinkovito vodenih lastnosti. Ekonomijo obsega bi uresničili z zmanjšanjem poslovni odhodki kot odstotek prihodka. Toda pridobitve so dvorezen meč. Če se REIT ne more izboljšati stopnje zasedenosti in/ali dvig najemnin, se lahko prisili v nepremišljene nakupe, da se spodbudi rast.

Ker ima hipotekarni dolg veliko vlogo pri vrednosti lastniškega kapitala, je vredno pogledati bilanco stanja. Nekateri priporočajo ogled vzvod, kot so razmerje med dolgom in lastniškim kapitalom. Toda v praksi je težko reči, kdaj je vzvod postal pretiran. Pomembneje je pretehtati delež fiksno v primerjavi z dolgom s spremenljivo obrestno mero. V toku okolje z nizkimi obrestnimi merami, REIT, ki uporablja samo dolg s spremenljivo obrestno mero, bo poškodovan, če se obrestne mere zvišajo.

Davki REIT

Večina dividend REIT ni tisto, kar IRS meni za kvalificirane dividende, zato so na splošno obdavčene po višji stopnji. Odvisno od vašega davčnega razreda so kvalificirane dividende obdavčene z 0%, 15%ali 20%. Vendar pa je pri REIT večina dividend obdavčenih kot običajen dohodek - do 37% za leto 2021.

Vendar pa je tukaj morda nekaj dobrih novic. Ker so REIT prehodna podjetja, so lahko vse dividende, ki ne štejejo za kvalificirane dividende, upravičene do odbitka 20% kvalificiranega poslovnega dohodka (QBI). Na primer, če imate 1.000 USD navadnih dividend REIT, bi lahko bili dolžni davke le na 800 USD od tega.

Spodnja črta

REIT so nepremičninske družbe, ki morajo za izplačilo zaslužiti visoke dividende davčne ugodnosti statusa REIT. Stabilen dohodek, ki lahko preseže Zakladniški donosi združuje z nestanovitnostjo cen, da ponudi a skupni donos potencial, ki tekmuje z delnicami z majhno kapitalizacijo. Analiza REIT zahteva, da vlagatelji razumejo računovodska izkrivljanja, ki jih povzroča amortizacija, in pozorno spremljajo makroekonomske vplive.