Kakšna so tveganja naložbenih skladov za nepremičnine (REIT)?

Nepremičninski investicijski skladi (REIT) so priljubljena naložbena sredstva, ki ustvarjajo dohodek za svoje vlagatelje. REIT je družba, ki ima v lasti in upravljanju različne nepremičnine, v katerih se 90% dohodka, ki ga ustvari, izplača delničarjem v obliki dividend.

Posledično lahko REIT vlagateljem ponudijo stalen tok dohodka, ki je še posebej privlačen v okolju z nizkimi obrestnimi merami. Kljub temu obstajajo tveganja REIT, ki jih morate razumeti, preden naložite.

Kako delujejo nepremičninski investicijski skladi

Ker REIT vračajo vsaj 90% svojih obdavčeni dohodki do delničarji, običajno ponujajo višji donos glede na preostali del trga. REIT plačujejo svojim delničarjem prek dividende, ki so denarna plačila korporacij svojim vlagateljem. Čeprav mnoge družbe tudi izplačujejo dividende svojim delničarjem, donos dividend iz REIT presega donos večine podjetij, ki plačujejo dividende.

Nekateri REIT so specializirani za določen nepremičninski sektor, drugi pa so bolj raznoliki v svojem gospodarstvu. REIT lahko vsebujejo različne vrste nepremičnin, vključno z:

• Stanovanjski kompleksi
• Zdravstvene ustanove
• Hoteli
• Poslovne stavbe
• Objekti za samo-shranjevanje
• Maloprodajni centri, na primer nakupovalni centri

REIT so privlačni za vlagatelje, saj ponujajo možnost zaslužka na podlagi dividend iz teh nepremičnin, ne da bi imeli v lasti katero od nepremičnin. Z drugimi besedami, vlagateljem ni treba vlagati denarja in časa nakup nepremičnine neposredno, kar lahko povzroči presenetljive stroške in neskončne glavobole.

Če ima REIT dobro vodstveno ekipo, dokazane rezultate in izpostavljenost dobrim nepremičninam, je skušnjava misliti, da se lahko vlagatelji umirijo in opazujejo rast svojih naložb. Na žalost obstajajo nekatere pasti in tveganja za REIT, ki jih morajo vlagatelji vedeti, preden se odločijo za naložbe.

Tveganja netrgovanih REIT

REIT, s katerimi se ne trguje ali REIT-i, s katerimi se ne trguje na borzi, ne trgujejo na borzi, kar vlagatelje odpira posebnim tveganjem.

Vrednost delnice

Z netržnimi REIT se ne trguje javno, kar pomeni, da vlagatelji ne morejo izvajati raziskav o svojih naložbah. Posledično je težko določiti vrednost REIT. Nekateri REIT-i, s katerimi se ne trguje, bodo po 18 mesecih ponudbe razkrili vsa sredstva in vrednost, vendar to še vedno ni tolažilno.

Pomanjkanje likvidnosti

Prav tako so netržni REIT nelikviden, kar pomeni, da na trgu morda ni kupcev ali prodajalcev, kadar želi vlagatelj opraviti transakcijo. V mnogih primerih REIT-ov, s katerimi se ne trguje, ni mogoče prodati najmanj sedem let. Nekateri pa vlagateljem omogočajo, da po enem letu pridobijo del naložbe, vendar je običajno pristojbina.

Porazdelitve

REIT-i, s katerimi se ne trguje, morajo zbrati denar za nakup in upravljanje nepremičnin, kar zavira denar vlagateljev. Toda ta združeni denar lahko vsebuje tudi temnejšo plat. Ta temnejša stran se nanaša na včasih izplačilo dividend iz denarja drugih vlagateljev - v nasprotju s prihodki, ki jih ustvari nepremičnina. Ta postopek omejuje denarni tok za REIT in zmanjšuje vrednost delnic.

Pristojbine

Druga pomanjkljivost za REIT-je, s katerimi se ne trguje, so vnaprejšnje pristojbine. Večina zaračuna vnaprejšnjo pristojbino med 9%in 10% - včasih pa tudi do 15%.Obstajajo primeri, ko imajo REIT-i, s katerimi se ne trguje, dobro upravljanje in odlične lastnosti, kar vodi do zvezdnih donosov, vendar to velja tudi za REIT-e, s katerimi se trguje na borzi.

REIT-i, s katerimi se ne trguje, imajo lahko tudi pristojbine za zunanjega upravitelja. Če REIT, s katerim se ne trguje, plačuje zunanjega upravitelja, ta strošek zmanjša donos vlagateljev. Če se odločite za naložbo v netrgovani REIT, je nujno, da vodstvu postavite vsa potrebna vprašanja v zvezi z zgoraj navedenimi tveganji. Bolj preglednosti, boljše.

Tveganja javno dostopnih REIT

Javno trgovalni REIT ponujajo vlagateljem način, da nepremičnine dodajo v naložbeni portfelj in zaslužijo privlačno dividendo. Javno trgovalni REIT so varnejša igra od njihovih kolegov na borzi, vendar obstajajo tveganja.

Obrestno tveganje

Največje tveganje za REITs je, kdaj obrestne mere narašča, kar zmanjšuje povpraševanje po REIT. V naraščajočem okolju se vlagatelji običajno odločajo za varnejše dohodke, kot je npr Ameriške zakladnice. Zakladnice so pod garancijo vlade in večina plača fiksno obrestno mero. Posledično se ob dvigu obrestnih mer REIT prodajajo, trg obveznic pa narašča, ko se naložbeni kapital steka v obveznice.

Lahko pa trdimo, da zvišanje obrestnih mer kaže na močno gospodarstvo, kar bo potem pomenilo višje najemnine in stopnje zasedenosti. Toda v preteklosti REIT ne delujejo dobro, ko se obrestne mere dvignejo.

Izbira napačnega REIT -a

Drugo primarno tveganje je izbira napačnega REIT -a, kar se morda sliši poenostavljeno, vendar gre za logiko. Na primer, primestni nakupovalni centri so v upadu. Posledično vlagatelji morda ne bodo želeli vlagati v REIT z izpostavljenostjo primestnemu nakupovalnemu središču. Z Milenijci če bi mestno življenje raje uporabljali zaradi udobja in prihranka stroškov, bi lahko bila mestna nakupovalna središča boljša igra.

Trendi se spreminjajo, zato je pomembno raziskati nepremičnine ali posestva v REIT, da se prepričamo, da so še vedno pomembni in da lahko ustvarijo dohodek od najemnin.

Davčna obravnava

Čeprav samo po sebi ni tveganje, je lahko za nekatere vlagatelje pomemben dejavnik, da so dividende REIT obdavčene navaden dohodek. Z drugimi besedami, navadna davčna stopnja je enaka stopnji davka na dohodek vlagatelja, ki je verjetno višja od davčnih stopenj na dividende ali davkov na kapitalski dobiček za delnice.

Spodnja črta

Naložbe v REIT so lahko pasivna alternativa neposrednemu nakupu nepremičnine, ki ustvarja dohodek. Vendar pa vlagatelji ne bi smeli vplivati ​​na velika izplačila dividend, saj lahko REIT v slabšem obrestnem okolju slabše delujejo na trgu.

Namesto tega je pomembno, da vlagatelji izberejo REIT, ki imajo trdne vodstvene ekipe, kakovostne nepremičnine, ki temeljijo na trenutnih trendih, in z njimi se javno trguje. Prav tako je dobro, da skupaj z zaupanja vrednim davčnim računovodjo določite načine za doseganje najugodnejše davčne obravnave. Na primer, mogoče je imejte REIT na računu z davčno ugodnostjo, kot je Roth IRA.