Kako obrestne mere vplivajo na stanovanjski trg

Hipotekarna posojila so na voljo v dveh primarnih oblikah - s fiksno obrestno mero in s prilagodljivo obrestno mero - z nekaterimi hibridnimi kombinacijami in več izvedenicami vsakega. Osnovno razumevanje obrestnih mer in ekonomskih vplivov, ki določajo prihodnji potek obrestnih mer, vam lahko pomaga pri finančno trdnih hipotekarnih odločitvah. Takšne odločitve vključujejo sprejemanje izbira med hipoteko s fiksno obrestno mero ali hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) ali se odločite, ali boste refinancirali hipoteko z nastavljivo obrestno mero.

Kako se določajo obrestne mere?

Obrestna mera je znesek, ki ga posojilojemalec za uporabo sredstev zaračuna posojilojemalcu poleg glavnice. Obrestno mero, ki jo zaračunavajo banke, določajo številni dejavniki, na primer stanje v gospodarstvu. Centralna banka države določa obrestno mero, ki jo vsaka banka uporabi za določitev APR ponudbo.

Ko centralna banka določi obrestne mere na visoki ravni, se stroški dolga povečajo. Ko so stroški dolga visoki, ljudi odvrača od zadolževanja in upočasnjuje povpraševanje potrošnikov. Tudi obrestne mere se z inflacijo običajno povečujejo.

Linija za proizvodnjo hipotekarnih posojil

Hipotekarna industrija ima tri primarne dele ali podjetja: hipotekarni originator, agregator in vlagatelj.

Začetnik hipoteke je posojilodajalec. Posojilodajalci so na voljo v več oblikah, od kreditnih zadrug in bank do hipotekarnih posrednikov. Ustvarjalci hipotekarnih posojil uvajajo in tržijo posojila potrošnikom. Prodajajo posojila. Med seboj tekmujejo glede na obrestne mere, pristojbine in ravni storitev, ki jih ponujajo. Obrestne mere in provizije, ki jih zaračunavajo, določajo njihove stopnje dobička. Večina avtorjev hipotekarnih posojil ne "portfeljskih" posojil (kar pomeni, da ne zadržijo posojilnega sredstva). Namesto tega hipoteko prodajo na sekundarni hipotekarni trg. Obrestne mere, ki jih zaračunavajo potrošnikom, so določene glede na njihove stopnje dobička in ceno, po kateri lahko prodajo hipoteko na sekundarni hipotekarni trg.

Agregator kupuje novo nastale hipoteke od drugih institucij. So del sekundarnega hipotekarnega trga. Večina združevalcev je tudi hipotekarnih pobudnikov. Agregatorji združujejo številne podobne hipoteke skupaj, da tvorijo hipotekarne vrednostne papirje (MBS)-proces, znan kot listinjenje. Hipotekarno zavarovanje je obveznica, ki je podprta z osnovnim hipotekarnim skladom. Hipotekarni vrednostni papirji se prodajajo vlagateljem. Cena, po kateri se lahko hipotekarni vrednostni papirji prodajo vlagateljem, določa ceno, ki jo bodo agregatorji plačali za novo hipoteke pri drugih posojilodajalcih in obrestne mere, ki jih ponujajo potrošnikom za lastne hipotekarne kredite.

V hipotekarne vrednostne papirje je veliko vlagateljev: pokojninski skladi, vzajemni skladi, banke, hedge skladi, tujih vlad, zavarovalnic ter Freddie Mac in Fannie Mae (pod pokroviteljstvom vlade podjetja). Ker vlagatelji poskušajo povečati donos, pogosto izvajajo analize relativne vrednosti med hipotekarnimi vrednostnimi papirji in drugimi naložbami s fiksnim donosom, kot so korporativne obveznice. Tako kot pri vseh finančnih vrednostnih papirjih povpraševanje vlagateljev po hipotekarnih vrednostnih papirjih določa ceno, ki jo bodo plačali za te vrednostne papirje.

Vpliv vlagateljev na hipotekarne obrestne mere

V veliki meri odločajo hipotekarni vlagatelji v varnost hipotekarne obrestne mere ponujajo potrošnikom. Kot je pojasnjeno zgoraj, se linija za proizvodnjo hipotekarnih posojil konča v obliki hipotekarnega zavarovanja, ki ga kupi vlagatelj. Prosti trg določa tržne klirinške cene, ki jih bodo vlagatelji plačali za hipotekarne vrednostne papirje. Te cene se vračajo skozi hipotekarno industrijo, da določijo obrestne mere, ki vam bodo na voljo pri nakupu hiše.

Hipoteke s fiksno obrestno mero

Obrestna mera za hipoteko s fiksno obrestno mero je fiksna za življenjsko dobo hipoteke. Vendar imajo v povprečju 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero krajšo življenjsko dobo, ker so stranke preselile ali refinancirale svoje hipoteke. Običajno pravilo je bilo, da so lastniki stanovanj v povprečju sedem let, kar se je leta 2018 povečalo na 13 let. Po poročilu Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov za leto 2020 pa je skoraj polovica kupcev stanovanj (45%) izjavila, da bodo v svojem domu pričakovali 16 ali več let.

Cene hipotekarnih vrednostnih papirjev so močno povezane s cenami ameriških zakladniških obveznic. To pomeni, da se bo cena hipotekarnih vrednostnih papirjev, podprtih s 30-letnimi hipotekami, gibala s ceno Petletno bankovce ameriške zakladnice ali 10-letna obveznica zakladnice ZDA na podlagi finančne glavnice, znane kot trajanje. V praksi je trajanje 30-letne hipoteke bližje petletnemu bankovcu, vendar trg ponavadi uporablja 10-letno obveznico kot merilo. To tudi pomeni, da bi se morala obrestna mera za 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero, ponujene potrošnikom, dvigniti ali znižati z donosom 10-letne obveznice zakladnice ZDA. Donos obveznice je odvisen od njene obrestne mere in cene.

Gospodarska pričakovanja določajo ceno in donosnost državnih zakladnic ZDA. Najhujši sovražnik obveznice je inflacija, ki zmanjšuje vrednost prihodnjih izplačil obveznic - tako kuponov kot odplačila glavnice. Zato, ko je inflacija visoka ali se pričakuje, da se bo zvišala, se cene obveznic znižajo, kar pomeni, da se njihovi donosi povečajo - obstaja obratna povezava med ceno obveznice in njenim donosom.

Vloga Fed

Zvezne rezerve imajo veliko vlogo pri inflacijskih pričakovanjih. To je zato, ker dojemanje trga obveznic, kako dobro Federal Reserve nadzoruje inflacijo s pomočjo upravljanje kratkoročnih obrestnih mer določa dolgoročnejše obrestne mere, na primer donosnost ameriškega zakladništva 10-letna obveznica. Z drugimi besedami, Federal Reserve določa trenutne kratkoročne obrestne mere, ki jih trg razlaga za določanje dolgoročnih obrestnih mer, kot je donos na 10-letno obveznico zakladnice ZDA.

Ne pozabite, da so obrestne mere za 30-letne hipoteke močno povezane z donosnostjo 10-letne obveznice zakladnice ZDA. Če poskušate napovedati, kakšne bodo 30-letne hipotekarne obrestne mere v prihodnosti, si oglejte in razumejte donosnost o 10-letni obveznici ameriške zakladnice (ali petletnem bankovcu) in spremljajte, kaj trg govori o denarnih sredstvih Federal Reserve politiko.

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM)

Obrestna mera za hipoteko s prilagodljivo obrestno mero se lahko spreminja mesečno, vsakih šest mesecev, letno ali manj pogosto, odvisno od pogojev hipoteke. Obrestna mera je sestavljena iz vrednosti indeksa plus marže. To je znano kot popolnoma indeksirana obrestna mera. Običajno se zaokroži na osmino odstotne točke. Vrednost indeksa je spremenljiva, marža pa je fiksna za življenjsko dobo hipoteke. Na primer, če je trenutna vrednost indeksa 6,83%, marža pa 3%, bi zaokroževanje na najbližjo osmino odstotne točke pomenilo v celoti indeksirano obrestno mero 9,83%. Če bi indeks padel na 6,1%, bi bila v celoti indeksirana obrestna mera 9,1%.

Obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero je vezana na indeks. Za različne hipoteke z nastavljivo obrestno mero se uporablja več različnih hipotekarnih indeksov, od katerih je vsak sestavljen z uporabo obrestnih mer za vrsto finančno vrednostnega papirja, s katerim se aktivno trguje, vrsto bančnega posojila ali vrsto banke depozit. Vsi različni hipotekarni indeksi so na splošno med seboj povezani. Z drugimi besedami, ko se spreminjajo gospodarske razmere, se premikajo v isto smer, gor ali dol.

Večina hipotekarnih indeksov velja za kratkoročne. "Kratkoročni" ali "izraz" se nanaša na rok vrednostnih papirjev, posojil ali depozitov, uporabljenih za izdelavo indeksa. Običajno se vsako jamstvo, posojilo ali depozit za obdobje enega leta ali manj šteje za kratkoročno. Večina kratkoročnih obrestnih mer, vključno s tistimi, ki se uporabljajo za oblikovanje hipotekarnih indeksov, je tesno povezana z obrestno mero, znano kot Obrestna mera zveznih skladov.

Napovedovanje sprememb

Če poskušate napovedati spremembe obrestnih mer za hipoteke s prilagodljivo obrestno mero, poglejte obliko krivulje donosnosti. Krivulja donosnosti predstavlja donosnost državnih zakladnic ZDA z ročnostjo od treh mesecev do 30 let.

Ko je oblika krivulje ravna ali nagnjena navzdol, to pomeni, da trg pričakuje, da bodo zvezne rezerve ohranile stabilne kratkoročne obrestne mere ali jih znižale. Ko je oblika krivulje nagnjena navzgor, trg pričakuje, da bodo zvezne rezerve dvignile kratkoročne obrestne mere višje.

Strmina krivulje v obe smeri je pokazatelj, koliko trg pričakuje, da bodo zvezne rezerve zvišale ali znižale kratkoročne obrestne mere. Cena terminskih pogodb Fed sredstev je tudi pokazatelj tržnih pričakovanj glede prihodnjih kratkoročnih obrestnih mer.

Spodnja črta

Razumevanje, kaj vpliva na sedanje in prihodnje hipotekarne obrestne mere s fiksno in prilagodljivo obrestno mero, vam lahko pomaga pri finančno trdnih hipotekarnih odločitvah. Lahko na primer obvesti vašo odločitev o izbiri hipoteke s prilagodljivo obrestno mero pred hipoteko s fiksno obrestno mero in vam pomaga pri odločitvi, kdaj je smiselno refinancirati hipoteko s prilagodljivo obrestno mero.

Ne verjemite vsemu, kar slišite po televiziji. Ni vedno "pravi čas za refinanciranje hipoteke s prilagodljivo obrestno mero, preden se obrestna mera še poveča". Obrestne mere se lahko v prihodnje še povečajo - ali pa se znižajo. Ugotovite, kaj pravi krivulja donosa.