5 tveganih hipotekarnih vrst, ki se jim je treba izogniti

Ena največjih lekcij, ki se jih je svet naučil iz nesreča leta 1987 in subprime topljenje leta 2008 je, da bi morali vsi pri prejemanju denarja za nakup ali refinanciranje stanovanja ravnati previdno. Vrsta hipoteka ki ga izberete, lahko pomeni razliko med lastništvom svojega doma nekega dne v prihodnosti ali pa se znajdete sredi izvršba ali celo stečaj ravno sredi roka posojila.

Ali obstaja način, da se izognete padcu v slednje? To zagotovo lahko storite tako, da izberete pravo hipotekarno posojilo, ki za vas ne bo preveč tvegano. V tem članku razpravljamo o vrstah hipotekarnih posojil, s katerimi imajo ljudje običajno težave pri sledenju, in razlagamo, zakaj so slaba ideja, če se ujemajo z napačnim posojilojemalcem.

Kaj je hipotekarno tveganje?

Mnogi od nas smo prišli do prepričanja, da so nekatere vrste hipotek po svoji naravi tvegane predvsem zaradi kaj se je zgodilo med stanovanjsko krizo. Toda večina hipotekarnih strokovnjakov vam bo povedala, da to ni nujno res. Pravzaprav so nekatere hipoteke, ki so na voljo na trgu niso bili posebej tvegani za prave potrošnike. Tvegana hipoteka je res posojilni produkt, ki ne ustreza zmožnosti posojilojemalca, da ga odplača.

Med recesijo leta 2008 so se določene vrste hipotek ujemale z napačnimi posojilojemalci in posojilodajalci so jih nagovarjali z možnostjo refinanciranja. To je morda res, ko so cene stanovanj naraščale. Ni pa tako, če vrednosti padejo. ARM so s svojimi spreminjajočimi se obrestnimi merami še posebej tvegan hipotekarni produkt za posojilojemalce z manj kot idealnimi finančnimi razmerami.

Vsaka vrsta hipoteke je lahko slaba ideja za subprime posojilojemalci in glavni posojilojemalci in niso imuni na težave, če ne razumejo ARM. Pravzaprav posojilojemalci, ki niso finančno ki jim ustrezajo, se jim morda zdijo nekatere hipoteke s fiksno obrestno mero problematične, kot vidimo v prvi tvegani vrsti hipoteke spodaj.

40-letne hipoteke s fiksno obrestno mero

Posojilojemalci s hipoteke s fiksno obrestno mero imajo lahko nizko stopnjo zasega, vendar to ne pomeni, da so te hipoteke vedno dobra ideja. To je zato, ker dolgoročno plačate več. Kako to deluje? Preprosto je. Daljše je obdobje zadolževanja, več obresti boste na koncu plačali.

Tukaj je hipotetična situacija za prikaz. Recimo, da želite kupiti dom za 200.000 USD z 10% polog. Znesek, ki ga boste morali izposoditi, je 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD). Pri obrestna mera 5%, tukaj so mesečna plačila in skupni znesek, ki ga boste plačali za dom pod različnimi pogoji, če posojilo obdržite vse življenje:

Izraz	Obrestna mera	Mesečno plačilo	Doživljenjski stroški (vključno s položnico)	Znesek glavnice (vključno s predplačilom)	Skupno plačane obresti
15 let	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 let	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 let	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 let	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Če torej ne refinancirate in posojila ne obdržite, boste do konca 40-letnega obdobja samo obresti plačali 236 617,86 USD. To je seveda zelo preprosta primerjava. Obrestna mera bo verjetno nižja za 15-letno posojilo in najvišja za 40-letno posojilo. Tu je bolj realna primerjava z uporabo obrestnih mer glede na rok posojila:

Izraz	Obrestna mera	Mesečno plačilo	Doživljenjski stroški (vključno s položnico)	Ravnatelj(vključno s predplačilom)	Skupno plačane obresti
15 let	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 let	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 let	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 let	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Kot lahko vidite na drugem grafikonu, je 40-letna hipoteka za 0,6% višja od obresti, kar znižuje vaš mesečni račun za samo 23 USD, z 988 USD na 965 USD. Vendar vas bo to v času trajanja posojila stalo dodatnih 107.570,82 USD. Večina ljudi si ne more privoščiti, da bi zavrgla takšen denar.

Če vzamete 40-letno hipoteko, se poveča tveganje, da ne boste imeli dovolj upokojitev ali ne morete plačati za šolanje svojih otrok - kaj šele za kateri koli drug scenarij. V najboljšem primeru se odrečete 107.570,82 USD, ki bi jih lahko porabili za počitnice, elektroniko, lepe večerje in druge izdatke. Kdo želi to narediti?

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM)

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) imajo fiksna obrestna mera za kratek začetni rok od šestih mesecev do 10 let. To začetna obrestna mera, imenovano a stopnja dražljaja, je pogosto nižja od obrestne mere za 15- ali 30-letno fiksno posojilo. Po začetnem roku se tečaj občasno prilagaja. To je lahko enkrat letno, enkrat na šest mesecev ali celo enkrat na mesec.

Nagnjeni so k posojilom s fiksno obrestno mero, krajšo od njihovih pogojev obrestno tveganje. To pomeni, da če se obrestne mere zvišajo, se vaša mesečna plačila pod ARM podražijo. V nekaterih primerih je to strošek, ki si ga ne morete privoščiti.

Ta stopnja nepredvidljivosti, ki spremlja ARM, je problem mnogih ljudi, zlasti tistih na a stalni prihodek ali ki ne pričakujejo povečanja svojih dohodkov. ARM -ji so s tem še bolj tvegani jumbo hipoteke ker višja kot je vaša glavnica, bolj bo sprememba obrestne mere vplivala na vaše mesečno plačilo.

Ne pozabite pa, da se prilagodljive obrestne mere ne dvignejo le. Lahko tudi padejo, kar lahko zmanjša vaše mesečno plačilo. ARM so zato lahko dobra izbira, če pričakujete, da se bodo obrestne mere v prihodnosti znižale. Seveda prihodnosti ne morete napovedati.

Hipoteke samo za obresti

Če vzamete an hipoteka samo za obresti, lahko plačate glavnico na poznejši datum, kar pomeni, da ste samo vi dolžni plačati obresti hipoteko za prvo za pet do 10 let, To vam omogoča, da v tem času plačate nižje mesečno hipotekarno plačilo čas.

Če imate nepravilen vir dohodka ali veste, da se bo v prihodnosti vaš dohodek znatno povečal, je hipoteka za obresti morda dobra ideja za vas. Ali pa ste morda nepremičninski vlagatelj ki želi zmanjšati vašo nosilnih stroškov in lastnik hiše le kratek čas.

Seveda obstaja slaba stran. Obrestna mera za hipoteko samo za obresti je običajno višja od obrestne mere, ki bi jo plačali za običajno hipoteko s fiksno obrestno mero, ker ljudje privzeto pri teh posojilih pogosteje.

Zakaj morda ne želite hipoteke samo za obresti

Če niste finančno dovršeni, so te hipoteke lahko izredno tvegane zaradi enega ali več naslednjih razlogov:

• Ob koncu obresti ne morete privoščiti bistveno višjih mesečnih plačil. Še vedno boste plačevali obresti, vendar jih boste tudi odplačevali ravnatelj v krajšem obdobju kot pri posojilu s fiksno obrestno mero.
• Ne morete refinancirati, ker imate malo ali nič lastniški kapital.
• Ne morete prodati, ker nimate lastniškega kapitala ali ga nimate, cene stanovanj pa padajo, zaradi česar ste pod vodo.
• Posojilojemalci s posojili samo za obresti do konca posojila plačujejo bistveno več obresti, kot bi jih imeli pri a klasična hipoteka.
• Odvisno od strukture posojila se lahko soočite z velikim plačilo z balonom glavnice na koncu roka posojila.

Vsaka od teh težav bi lahko povzročila, da v najslabšem primeru izgubite dom, če niste sposoben kandidat za hipoteko samo za obresti. Če ste na jasnem in nič od naštetega ne velja, bi vas lahko posojilo preprosto stalo veliko več, kot morate v resnici plačati, da postanete lastnik stanovanja.

ARM samo za obresti

Na trgu je še en izdelek, ki je samo za zanimanje- hipoteka s prilagodljivo obrestno mero. Tako kot običajna ARM se lahko obrestna mera zviša ali zniža glede na tržne obrestne mere. V bistvu ARM samo za obresti vzame dve potencialno tvegani hipotekarni vrsti in ju združi v en sam tvegan izdelek.

Tukaj je primer, kako ta izdelek deluje. Posojilojemalec plača obresti po fiksni obrestni meri le prvih pet let. Posojilojemalec še naprej plačuje samo obresti v naslednjih petih letih, vendar se obrestna mera letno prilagaja glede na tržne obrestne mere. To pomeni, da se lahko obrestna mera dvigne ali zniža. Za preostanek roka posojila - recimo za 20 let - posojilojemalec vsak mesec odplačuje določen znesek glavnice plus obresti vsak mesec po obrestni meri, ki se letno spreminja.

Mnogi ljudje nimajo finančnih ali čustvenih sredstev, da bi vzdržali negotovost ARM samo za obresti.

Posojila z nizkim plačilom

Zmanjšanje le 3,5%, ker se niste pripravljeni deliti z veliko denarja, se lahko zdi minimalno tveganje. In to je lahko res. Pravzaprav posojila VA in Posojila zvezne stanovanjske uprave (Posojila FHA) - ki imajo ustrezne zahteve za plačilo 0% in 3,5% - imajo nekatere najnižje začetne stopnje zaprtja. Toda težava pri nizkem vplačilu je, da se lahko, če cene stanovanj znižajo, zataknete v situaciji, ko ne morete prodati ali refinancirati.

Če imate v banki dovolj denarja, se lahko odkupite od hipoteke, vendar večina ljudi, ki na svojem domu vplačujejo majhne vplačila, nima znatnih denarne rezerve.

Spodnja črta

Medtem ko večina posojil, za katera nekateri hipotekarni posojilodajalci menijo, da so resnično visoko tvegani, na primer ARM samo za obresti, ni dlje na trgu, obstaja še veliko načinov, kako končati s bedno hipoteko, če se prijavite za izdelek, ki ni pravi zate.