Фанние Мае: Зајмови, ХомеПатх и све што треба да знате

Фанние Мае - званично позната као Савезна национална хипотекарна асоцијација (ФНМА) - је а предузеће које спонзорише влада (ГСЕ) које је Конгрес закупио ради стимулисања власништва над кућама и обезбеђивања ликвидности на тржишту хипотека. Основана је 1938. године током Велика депресија као део Нови курс. Његова сврха је да помогне зајмопримцима са ниским до умереним приходима да добију средства за дом.

Шта Фанние Мае ради

Као секундарно хипотекарно тржиште учесница, Фанние Мае не даје хипотекарне кредите. Уместо тога, задржава средства која се приливају зајмодавцима купујући или гарантујући хипотеке које издају кредитне задруге, банке, штедљив, и друге финансијске институције. Један је од два велика купца хипотека на секундарном тржишту. Други је његов брат Фреддие Мац, или Федерална хипотекарна корпорација за стамбене кредите, која је такође ГСЕ коју је закупио Конгрес.

Након што је купила хипотеке на секундарном тржишту, Фанние Мае их удружује у формирање хипотекарне хартије од вредности (МБС). МБС су хартије од вредности обезбеђене имовином које су осигуране хипотеком или скупом хипотека. Хипотекарне хартије од вредности Фанние Мае затим купују институције, као што су осигуравајућа друштва, пензиони фондови и инвестиционе банке. Гарантује плаћања главнице и камате на свој МБС.

Фанние Мае такође има свој портфељ, који се обично назива задржаним портфељем, који улаже у своје и хипотекарне хартије од вредности других институција. Фанние Мае издаје дуг, назван агенцијски дуг, за финансирање свог задржаног портфеља.

Улагањем у хипотекарно тржиште, Фанние Мае ствара ликвидност за зајмодавце, што им заузврат омогућава потписивати или финансирају додатне хипотеке. Године 2020, Фанние Мае је осигурала 1,4 билиона долара ликвидности на хипотекарном тржишту, што је помогло Американцима са ниским приходима да купе, рефинансирају или изнајме приближно шест милиона кућа.

Фанние Мае Стоцк

Цена акције Фанние Мае

Фанние Мае се јавно трговала од 1968. године. До 2010. трговало се на Њујоршка берза (НИСЕ). Пратећи Велика рецесија и утицај који је имала на тржиште некретнина, Фанние Мае је била принуђена да уклони своје акције јер није испунила минималну цену затварања коју је одредила НИСЕ. Фанние Мае сада тргује у слободној продаји.

У другој половини 2008, влада је преузела Фанние Мае и Фреддие Мац преко а конзерваторство од Федерална агенција за стамбене финансије (ФХФА). Тхе Трезор САД обезбедио 191,5 милијарди долара за одржавање оба платежно способна. Обе агенције су вратиле новац, а затим и неке.

У августу 2012, услови који регулишу дивидендне обавезе Фанние Мае промењени су тако да је Министарство финансија САД потраживало било какву добит на крају сваког тромесечја и обезбедило капитал ако постоји дефицит. У септембру 2019, Министарство финансија и ФХФА су објавили да би Фанние Мае и Фреддие Мац могли почети да држе своју зараду како би повећали резерве капитала од 25 милијарди долара, односно 20 милијарди долара. Овај потез је корак ка преласку ова два из конзерваторског стажа.

Захтеви зајма Фанние Мае

Да би пословао са Фанние Мае, хипотекарни зајмодавац мора бити у складу са Изјавом о субприме позајмици коју је издала савезна влада. Изјава се бави неколико ризика повезаних са субприме кредити, као што су ниске уводне стопе праћене већом променљивом каматном стопом, врло висока ограничења о томе колико каматна стопа може бити повећање, ограничено на нема документације о приходу зајмопримца, и карактеристике производа које чине често рефинансирање кредита вероватно.

Хипотеке које Фанние Мае купује и гарантује морају испуњавати строге критеријуме. Граница, на пример, за а конвенционални зајам за породичну кућу 2021. године износи 548.250 УСД (у односу на 510.400 УСД 2020.) за већину подручја и 822.375 УСД (са 765.600 УСД 2020.) за подручја са високим трошковима, укључујући Хаваје и Аљаску. ФХФА поставља ове границе.

Да бисте добили кредит који подржава Фанние Мае, мораћете да прођете преко одобреног зајмодавца. Уз избегавање горе наведених субприме кредита, зајмодавци морају испуњавати критеријуме подобности и осигурања који осигуравају кредитни квалитет финансирања.

Како се пријавити за хипотеку са Фанние Мае

Када пронађете зајмодавца који испуњава услове за издавање зајма уз подршку Фанние Мае, водићете се у попуњавању Униформне апликације за стамбени кредит. Морате прикупити и доставити финансијске информације и документацију. Ово укључује евиденцију о запослењу и вашим бруто приходима и извештаје, као што је а В-2 или 1099 образац за њихову резервну копију. Такође ћете морати да дате укупне месечне обавезе по основу дуга, као што су стања на кредитним картицама, плаћања аутомобила, алиментација и издржавање детета.

Уопштено, зајмодавци више воле да следе 28/36 Правило—То јест, домаћинство не би требало да троши највише 28% месечних прихода на стамбене трошкове и највише 36% на сервисирање дуга (укључујући хипотеке и кредите за аутомобиле). Фанние Мае ће прихватити максимум однос дуга према приходу (ДТИ) 36%, мада то може бити и до 45% ако зајмопримац испуњава кредитну способност и обавезне резерве.

Ако је ваш однос ДТИ превисок, можете уплатити већу уплату, што ће смањити ваше месечне трошкове. Иако се аванс од 20% сматра идеалним, неки зајмопримци ће можда моћи да одбију чак 3%.

Купци кућа такође морају испунити минималне кредитне услове да би били подобни за хипотеке које подржава Фанние Мае. За породичну кућу која је примарно пребивалиште, а ФИЦО резултат од најмање 620 за кредите са фиксном каматном стопом и 640 фор хипотеке са подесивом каматном стопом (АРМ) је потребно. Наравно, што је ваш ФИЦО резултат бољи или већи, то сте подобнији за најниже доступне каматне стопе.

Измене зајма

Пратећи стапање хипотеке, Фанние Мае се почела фокусирати на модификације кредита. Измене зајма мењају услове постојеће хипотеке како би зајмопримцима помогли да избегну неизмирење обавеза, заврше оврху и на крају изгубе своје домове. Измене могу укључивати нижу каматну стопу и продужење рока кредита, што би смањило месечна плаћања. Од септембра 2008. Фанние Мае и Фреддие Мац довршиле су више од 2,45 милиона измјена кредита.

Фанние Мае ХомеПатх

Када дође до оврха на хипотеке у којима је Фанние Мае власник/улагач, или када се некретнине стекну путем дела уместо оврхе или одузимање, Фанние Мае покушава да прода имовину благовремено како би умањила потенцијалне утицаје на заједницу. ХомеПатх.цом је веб страница Фанние Мае на којој купци кућа и инвеститори могу тражити и давати понуде на овим некретнинама, а ХомеРеади би Фанние Мае нуди купцима производе за финансирање некретнина.

У неким случајевима може бити доступно посебно финансирање. То укључује помоћ при затварању трошкова, 3% учешћа и трошкове побољшања који су укључени у зајам.

ХомеПатх.цом искључиво нуди некретнине у власништву Фанние Мае и укључује породичне куће, градске куће и станове. Фанние Мае користи локалне стручњаке за некретнине за припрему, одржавање и попис некретнина за продају. Већина огласа садржи фотографије, описе имовине и друге детаље, укључујући информације о школама и сусједству.

Фанние Мае и ЦОВИД-19

Због финансијског утицаја текуће пандемије коронавируса, безброј власника кућа нашло се у ситуацијама у којима нису могли приуштити своје хипотекарне отплате. Да би помогао у овој ситуацији, Закон о помоћи, помоћи и економској сигурности од коронавируса (ЦАРЕС), усвојен у марту 2020., захтијевао је од зајмодаваца који држе хипотеке подржане од државе да својим клијентима погођеним пандемијом одобре стрпљење до 180 дана и да задрже исељења у вези с оврхом. Као део овога, Фанние Мае је понудила следеће могућности хипотекарне помоћи и олакшица за зајмопримци њених хипотека за једну породицу на које је садашња национална држава имала финансијски утицај хитан:

• Могућност да затражите хипотекарну помоћ контактирањем хипотекарног сервисера
• Обустава продаје оврхе и исељења требала је да се заврши 31. јула 2021. године, али је обустава деложације померена за 30. септембар 2021. године.
• Испуњавање услова за план толеранције за смањење или обуставу хипотекарних плаћања до 12 месеци
• Обустава извештавања кредитног бироа о доспелим исплатама зајмопримаца у плану толеранције као резултат тешкоћа које се могу приписати текућој пандемији
• Нема уплата закаснелих накнада за зајмопримце у плану толеранције
• Услов да ће након стрпљења сервисер радити са зајмопримцима на сталном плану како би помогао у одржавању или смањењу износа месечних плаћања по потреби, укључујући измену кредита

Продужење мораторијума

Крајем јуна 2021. године, председник Биден је најавио да ће бити предузете додатне радње како би се спречило одузимање имовине. Његова администрација продужила је мораторијум на оврху до последњег дана у јулу, а продужили су и упис на стрпљење рок до 30. септембра 2021. за одређене зајмопримце чије хипотеке држе три савезне агенције које подржавају хипотеке.

Осим тога, ФХФА је такође поставила флексибилније стандарде кредитирања и процене зајмова за које су подржали Фанние Мае и Фреддие Мац сигуран да би купци станова могли да затворе кредите током пандемије и да све укључене стране могу одржавати социјалну дистанцу током читавог периода процес. Ови стандарди сада дозвољавају:

• Алтернативне процене зајмова за куповину и рефинансирање (спровођење процене возила и на мрежи у односу на локацију)
• Алтернативне методе за документовање прихода и верификацију запослења пре затварања кредита (на пример, верификација запослења путем е -поште)
• Проширење употребе пуномоћје за помоћ при затварању кредита (на пример, електронски потписи)

Флексибилности у вези са документовањем прихода и пуномоћја истекле су 30. априла 2021. године, али је флексибилност алтернативних процена продужена на 31. мај 2021. године. Иако су неке од почетних заштита према ЦАРЕС закону истекле, председник Јое Биден продужио је мораторијум на оврху за хипотеке са федералном гаранцијом до 31. јула 2021. године.

РефиНов програм Фанние Мае

Од 5. јуна 2021. Фанние Мае ће нудити хипотекарним власницима са ниским приходима нову опцију рефинансирања кроз програм под називом РефиНов, чији је циљ смањење мјесечних плаћања и камата. Да би били подобни, власници кућа морају зарађивати на или испод 80% средњег прихода на свом подручју (АМИ).

Овај програм има за циљ да помогне већем броју власника кућа у рефинансирању уклањањем неких баријера традиционалног процеса рефинансирања, побољшањем приступачности и промовисањем одрживог власништва над кућама. „Зајмопримци са нижим приходима обично рефинансирају спорије од зајмопримаца са вишим приходима, што им потенцијално недостаје могућност уштеде на трошковима становања “, каже Маллои Еванс, старији потпредседник и главни породични службеник за кредитни ризик, Фанние Мае.

Ако власници кућа нису сигурни да ли Фанние Мае поседује њихову хипотеку, могу их посетити Алатка за тражење зајма Фанние Мае. Програм РефиНов нуди неколико предности за власнике кућа. Прво, то захтева смањење каматне стопе власника куће за најмање 50 базних поена и уштеду од најмање 50 УСД при месечној отплати хипотеке. Друго, Фанние Мае ће дати кредит од 500 УСД зајмодавцу у тренутку куповине кредита ако прибављена је процена трансакције, а овај кредит мора бити пренесен са зајмодавца на власник куће.

Да би се квалификовао за РефиНов, власник куће мора задовољити ове квалификације:

• Имајте хипотеку коју Фанние Мае подржава, осигурану главним пребивалиштем од једне јединице.
• Имајте тренутни приход на или испод 80% АМИ (не приход од настанка оригиналног кредита).
• Никада нисте пропустили хипотекарну отплату у протеклих шест месеци и не више од једне пропуштене хипотекарне отплате у последњих 12 месеци.
• Поседујте хипотеку са односом кредита и вредности до 97%, односом дуга према приходу од 65% или мање, и минималним 620 ФИЦО бодова.