Обвезнице стамбених органа Дефиниција

Шта су обвезнице стамбених органа?

Обвезнице стамбених власти или стамбене обвезнице издаје државна или локална владина агенција како би помогла у финансирању изградње или санације приступачних станова за изнајмљивање. У оквиру одређених програма, приход од таквих обвезница такође се може користити за помоћ људима са ниским приходима при куповини станова. Камате које инвеститори зарађују на обвезницама стамбене управе изузете су од савезних пореза, а такође могу бити изузете од државних и локалних порез на доходак.

Као и већина општинске обвезнице, обвезнице стамбених власти историјски су сматране врло сигурним улагањима. У овом случају, обвезнице подржава федерална влада, која их сматра средством за подстицање изградње станова за људе са ниским приходима.

Разумевање обвезница стамбених власти

Општинска власт може издати дуг у облику обвезница за прикупљање капитала за финансирање пројеката. Две врсте општинских обвезница су општа обавеза обвезнице и обвезнице прихода. Отплата камате и отплата главнице обвезнице опште обавезе (ГО) финансирају се из државне благајне или локалне владе.

Ове обвезнице подржавају пуна вера и заслуга општинске владе која може имати овлашћење да повећа порезе како би испунила своје обавезе плаћања по ГО обвезници. С друге стране, обавезе плаћања обвезнице прихода су подржане пројектованим током прихода пројекта за који је обвезница издата. Један облик обвезнице прихода је стамбена обвезница.

Државне и локалне владе издају стамбене обвезнице за финансирање изградње или санације приступачних станова за изнајмљивање. Осим отплате главнице обвезнице, држава или локална заједница мора платити камату на новац који позајми. Као обвезнице приватних активности (ПАБ), стамбене обвезнице се могу издавати у име квалификованих профитних и непрофитних програмера за финансирање вишепородичних и стамбених пројеката са ниским приходима.

Такође, приход од стамбених обвезница може се издати и за обезбеђивање јефтиног хипотекарног финансирања породицама или појединцима са ниским приходима како би могли да купе кућу. Хипотеке које се обезбеђују путем стамбених обвезница ограничене су на прве купце станова који зарађују не више од средњег прихода по површини. Штавише, цена куће купљене хипотеком на основу стамбене гаранције ограничена је на 90% просечне откупне цене површине.

Посебна разматрања

Стамбене обвезнице обично имају ниске каматне стопе и могу се издати као фиксне или Обавеза тражње са променљивом каматном стопом (ВРДО). Исплата главнице и камате власницима обвезница врши се из отплате заложених хипотека и зараде од улагања.

Отплате по хипотекама од стране зајмопримаца прикупља повереник стамбене обвезнице који средства улаже у краткорочна улагања до предвиђеног времена за отплату камата власницима обвезница. У ствари, исплата стамбених обвезница је подржана благовременим и доследним плаћањем камата и отплатом главнице основних хипотека од стране зајмопримаца.

Стамбене обвезнице су од користи за државу, као и за приватне инвеститоре. С једне стране, влада добија приступ великом износу јефтиног финансирања. С друге стране, пореске предности које нуде стамбене обвезнице веома су привлачне онима у горњим пореским разредима.

За инвеститоре, камате плаћене стамбеним обвезницама изузете су од савезног, а понекад и државног пореза на доходак. Што је гранична пореска стопа виша, пореско ослобођење обвезнице стамбеног прихода вредније је. Иако инвеститори подлежу алтернативни минимални порез (АМТ) могу бити предмет пореза, изузеће значи да инвеститори у високим савезним пореским разредима имају користи од обвезница прихода и других општинских обвезница. Ово пореско ослобођење помаже у компензацији ниске каматне стопе обвезница.

Федерал порески кредити за становање са ниским приходима су други извор капитала који се може користити уместо или као додатак стамбеним обвезницама за финансирање приступачних стамбених пројеката. Кредити су бесповратни савезни порези на доходак за део хипотекарних камата које квалификовани купци станова плаћају сваке године.

Будући да они укључују државни дуг, за продају обвезница стамбених власти понекад је потребно одобрење локалних бирача. На пример, 2018. године, гласачи у Калифорнији одобрили су гласачку меру за продају 4 милијарде долара стамбених обвезница за финансирање програма за становнике са ниским приходима, ветеране и пољопривредне раднике.