Дефиниција и врсте удружења власника кућа (ХОА)

Шта је удружење власника кућа (ХОА)?

Удружење власника кућа (ХОА) је организација у пододсеку, планираној заједници, или кондоминијум зграда која доноси и спроводи правила за имовину и њене становнике. Они који купују имовину у надлежности ХОА -е аутоматски постају чланови и од њих се тражи да плате чланарину, познату као ХОА накнаде. Нека удружења могу бити врло рестриктивна у погледу тога шта чланови могу учинити са својим власништвом.

Разумевање ХОА

Удружења власника кућа (ХОА) обично се формирају у заједницама или насељима једнопородичних кућа или зграда са више јединица (као што су стамбене зграде). ХОА се обично оснива ради доношења и спровођења правила у вези са некретнинама унутар јурисдикције. ХОА се састоји од - и њима управљају - становници заједнице. Чланство у ХОА обично је услов за куповину куће у заједници у којој је ХОА основана.

ХОА обично има управни одбор или гувернере који су изабрани да спроводе и надзиру правила и прописе ХОА -е. ХОА ће обично описати своја правила у документу под називом Декларација о заветима, условима и ограничењима (ЦЦ & Рс). ЦЦ & Рс постављају одређене услове власницима у погледу одржавања њихове имовине.

Ови услови понекад укључују структурна ограничења - дозвољене врсте ограда или пејзажа - или више мањих естетских избора, као што је боја боје на кући. У ЦЦ&Р документу се такође могу навести казне за кршење смерница изнетих у ЦЦ&Р. Казне се крећу од такси до принудне усклађености или у неким случајевима чак и парница.

Удружења власника кућа вс. Заједнице заједница вс. Удружења власника некретнина

Већина ХОА је инкорпорирана и стога подлијеже државним законима. Међутим, неке државе сматрају ХОА-е засноване на етажном власништву, које се често називају „кондоминијумске заједнице“, а организације које управљају задругама-под називом задруга плоче — да буду различити ентитети од ХОА. Ова разлика је направљена на основу претпоставке да су имовински интереси ових организација разликују се. Као резултат тога, ознака "удружење заједнице" служи као шири, кровни израз који обухвата ХОА, заједнице кондоминијума и задружне одборе.

Фондација за истраживање удружења заједница је трговачка организација која лобира код државних законодавстава у име ХОА -а. Најновији подаци доступни од процењују да је 2018. године у Сједињеним Државама било 347.000 удружења заједница, а 26% становништва живело је у подручјима где је постојала заједница удружења.

ХОА се разликује од удружења власника некретнина (ПОА). ПОА је шири назив који се обично односи на групу људи који желе побољшати своју заједницу и вриједности некретнина у својој заједници. Главна разлика између ПОА -а и ХОА -а је у томе што ПОА -е могу укључивати свакога у заједници који има интерес у вриједности некретнина заједнице; па, за разлику од ХОА, ПОА могу укључивати појединце који нису власници кућа.

Предности и недостаци удружења власника кућа

ХОА даје прописе и смјернице за своје чланове. Ови стандарди се подржавају са циљем очувања и повећања вредности имовине заједнице. Често су смернице оријентисане на изглед, па се баве прописима о чистоћи имовине, стању имовине и свим поправкама на имању. Обично су смернице за ХОА дизајниране да помогну у обезбеђивању уједначеног изгледа за сву имовину укључену у зону удружења.

Обично ће управа ХОА -а својим члановима пружати додатне услуге у замјену за њихове накнаде за ХОА. Ове погодности могу укључивати уређење пејзажа, паркиралишта и садржаје као што су базени, тениски терени или простори за забаве доступни за све чланове ХОА -е. Неке накнаде ХОА покривају и трошкове прикупљања смећа и уклањања снијега.

На теоријском нивоу, за неке људе, стамбене зграде представљају симболе самоуправе и демократије. Ово уверење може проистећи из идеје да су најбољи људи за управљање заједницом људи који живе у њој (за разлику од станодавца који не живи у просторијама).

Један недостатак ХОА -е су високи трошкови удружења, што би на крају могло одвратити неке потенцијалне купце. Такође, правила и прописи ХОА -е могу изгледати неразумно, произвољно или превише рестриктивно за неке власнике кућа, који можда желе слободу прилагођавања своје имовине.

Осим тога, чланови одбора ХОА -е обично су волонтери и можда нису одговарајуће обучени за управљање некретнина, бавити се сложеним финансијским питањима или ујединити различиту групу људи ради заједничког циља. Будући да руководство ХОА -а мора постићи консензус приликом доношења одлука о одржавању и надоградњи, такође је могуће да може доћи до сукоба међу члановима ХОА -а који се не слажу.

Посебна разматрања

У неким случајевима, стамбене зграде могу имати значајну финансијску и правну моћ над власницима некретнина у њиховој зони. ХОА прикупљају месечне или годишње накнаде за ХОА. Накнаде за ХОА обично су између 200 и 400 долара месечно, али се могу кретати од мање од 100 до више од 10.000 долара у луксузним насељима или заједницама.

Накнаде за ХОА такође често доприносе резервном фонду удружења, који се издваја за велике пројекте обнове или хитну употребу. Осим редовних такси, ХОА могу наметнути и посебне процене на власнике кућа када удружење нема довољне резерве да плати неочекиване поправке на заједничким површинама, као што су тротоари или паркиралишта.

Одбор ХОА -е, који је обично одговоран за финансије организације, надгледа прикупљање и управљање средствима. Уз одређивање такси и процена, одбор може казнити власнике кућа који прекрше правила или оштете заједничке просторије. Осим изрицања казни, ХОА могу поставити и заложно право на некретнини ако власник куће озбиљно заостане у плаћању својих обавеза. Постојећа заложна права ХОА -е могу отежати продају куће ако нису очишћена.

Пример удружења власника кућа

Понекад сукоби везани за ХОА -е дођу на националне наслове. Почевши од 2014 Власник куће у Индианаполису и његова ХОА ушао у спор око соларних панела на крову своје куће. Да би у потпуности ухватили сунчеву енергију, соларни панели морају бити окренути према југу - смјер који ХОА неће допустити, рекавши да су превише видљиви улици и другим сусједима.

Иако језик у завету ХОА дозвољава соларне панеле, нејасан је по питању њиховог позиционирања. Уз подршку неколико државних законодаваца, власник куће покушао је да закон усвоји Генерална скупштина Индиане која би забранила ХОА -има ограничавање соларних панела или њихово постављање у У сваком случају.Рачуни су уведени, али нису усвојени 2018. и 2019. године. Нови закон је представљен 2020.

Често постављана питања

Шта је удружење власника кућа (ХОА)?

Удружење власника кућа (ХОА) је организација која има задатак да управља пословима развоја некретнина у власништву више страна, попут стамбене зграде. ХОА су одговорне за задатке као што су обезбеђивање редовног одржавања зграде, одлучивање о томе да ли ће наставити са већим пројектима обнове, као што је замена просторије зграде, израда и примена зграде подзаконски акти. Да би финансирали своје пословање, ХОА наплаћују својим члановима месечне накнаде за ХОА, обично у распону од 200 до 400 УСД месечно. ХОА такође имају овлашћење да спроводе подзаконске акте заједнице, на пример изрицањем казни становницима који одбијају да се придржавају.

Које су предности и недостаци припадности ХОА -и?

ХОА могу користити појединим власницима пружајући неопходне услуге управљања. На примјер, без ХОА -е власници стамбене зграде морали би се међусобно координирати да одлуче о уобичајеним проблемима као што су уклањање смећа широм зграде, поправке зграда и заједница политике. Ово би могло одузети много времена становницима и довести до сукоба и неслагања међу власницима. С друге стране, куће за становање такође могу створити проблеме власницима у мери у којој се власник не слаже са подзаконским актима заједнице или одлукама о потрошњи.

Која законска овлашћења има ХОА?

Појединачне куће за становање ће имати различите нивое законских овлашћења, у зависности од тога како су дизајниране. Међутим, генерално говорећи, куће за становање ће имати законско овлашћење да креирају и спроводе политике заједнице, на пример да ли је у згради дозвољено пушење, кућни љубимци или изнајмљивање. Такође, ХОА ће одлучивати о буџетима за зграду и имаће овлашћење да својим члановима наплаћују мјесечне или једнократне накнаде. Ако члан одбије да плати ове таксе или да се придржава политике заједнице, домови здравља могу изрећи низ казни. У многим случајевима ове казне могу укључивати новчане казне, ограничење привилегија заједнице, па чак и парнице.