Инвестициони фонд за некретнине (РЕИТ) Дефиниција

Шта је инвестицијски фонд за некретнине (РЕИТ)?

Труст за улагање у некретнине (РЕИТ) је компанија која поседује, управља или финансира некретнине које стварају приход. По узору на заједничке фондове, РЕИТ окупља капитал бројних инвеститора. Ово омогућава индивидуалним инвеститорима да зараде дивиденде од улагања у некретнине - без потребе да сами купују, управљају или финансирају било коју имовину.

Како РЕИТ функционишу

Конгрес је основао РЕИТ 1960. као допуну проширења акцизе на цигаре. Одредба омогућава инвеститорима да купују комерцијалне акције 

портфељи некретнина- нешто што је раније било доступно само богатим појединцима и преко великих финансијских посредника.

Некретнине у портфељу РЕИТ -а могу укључивати стамбене комплексе, центре података, здравствене установе, хотеле, инфраструктуру у облику каблова од влакана, ћелијских торњева и енергетских цевовода-пословне зграде, малопродајни центри, складишта за складиштење, дрвна земљишта и складишта.

Генерално, РЕИТ -ови су специјализовани за одређени сектор некретнина. Међутим, разнолики и специјализовани РЕИТ -ови могу у свом портфељу држати различите врсте некретнина, попут РЕИТ -а који се састоји и од канцеларијске и од малопродајне имовине.

Многи РЕИТ -ови се јавно тргују на великим берзама хартија од вредности, а инвеститори их могу куповати и продавати као акције током целе трговачке сесије.Ови РЕИТ -ови се обично тргују у значајном обиму и сматрају се врло ликвидним инструментима.

Шта се квалификује као РЕИТ?

Већина РЕИТ -ова има једноставан пословни модел: РЕИТ даје у закуп простор и убира закупнине на некретнинама, а затим дистрибуира тај приход као дивиденду акционарима. Хипотекарни РЕИТ не поседују некретнине, већ финансирају некретнине. Ови РЕИТ -ови остварују приход од камата на своја улагања.

До квалификују као РЕИТ, компанија се мора придржавати одређених одредби Интерног кодекса прихода (ИРЦ). Ови захтеви укључују првенствено дугорочно поседовање некретнина које стварају приход и расподелу прихода акционарима. Конкретно, компанија мора испунити следеће услове да би се квалификовала за РЕИТ:

• Уложите најмање 75% укупне имовине у некретнине, готовину или америчке трезоре
• Извуците најмање 75% бруто прихода од закупнина, камата на хипотеке које финансирају некретнине или продаје некретнина
• Плаћајте најмање 90% опорезивог прихода у облику дивиденди акционара сваке године
• Будите субјект који се опорезује као корпорација
• Њима управља управни одбор или повереници
• Имати најмање 100 акционара након прве године постојања 
• Немојте имати више од 50% својих акција у власништву пет или мање појединаца

Врсте РЕИТ

Постоје три врсте РЕИТ -ова:

• ЕИТ капитал. Већина РЕИТ-ова су РЕИТ-ови капитала, који посједују и управљају некретнинама које стварају приход. Приходи се остварују првенствено кроз закупнине (а не препродајом некретнина).
• Хипотекарни РЕИТ. Хипотекарни РЕИТ -ови позајмљују новац власницима и оператерима некретнина било директно путем хипотека и кредита, било индиректно путем стицања хипотекарне хартије од вредности. Њихову зараду генеришу првенствено нето каматна маржа—Разлика између камата које зарађују на хипотекарним кредитима и трошкова финансирања ових кредита. Овај модел их чини потенцијално осетљивим на повећање каматних стопа.
• Хибридни РЕИТ. Ови РЕИТ -ови користе стратегије улагања и капиталних и хипотекарних РЕИТ -ова. 

Врста РЕИТ	Холдингс
Капитал	Поседује и управља некретнинама које доносе приход
Хипотека	Има хипотеке на некретнинама
Хибрид	Поседује некретнине и држи хипотеке

РЕИТ -ови се даље могу класификовати на основу начина на који се њихове акције купују и држе:

• РЕИТ -ови који се јавно тргују. Дионице РЕИТ -а којима се јавно тргује котирају на националној берзи хартија од вриједности, гдје их купују и продају индивидуални инвеститори. Њих регулише америчка Комисија за хартије од вредности (СЕЦ).
• Јавни РЕИТ-ови којима се не тргује. Ови РЕИТ -ови су такође регистровани код СЕЦ -а, али не тргују на националним берзама хартија од вредности. Као резултат тога, они су мање ликвидни од РЕИТ -а на којима се јавно тргује. Ипак, они су стабилнији јер нису подложни тржишним флуктуацијама.
• Приватни РЕИТ. Ови РЕИТ -ови нису регистровани код СЕЦ -а и не тргују на националним берзама хартија од вредности. Генерално, приватни РЕИТ -ови се могу продати само институционалним инвеститорима.

Како инвестирати у РЕИТ

Можете улагати у РЕИТ -ове на којима се јавно тргује - као и РЕИТ заједнички фондови и РЕИТ фондови којима се тргује на берзи (ЕТФ)-куповином акција преко брокера. Можете купити акције нетргованог РЕИТ-а преко брокера или финансијског саветника који учествује у понуди нетргованог РЕИТ-а.

РЕИТ -ови су такође укључени у све већи број дефинисана давања и дефинисан допринос инвестициони планови. Процењује се да 87 милиона америчких инвеститора поседује РЕИТ -ове путем своје пензионе штедње и других инвестиционих фондова Нареит, истраживачка компанија РЕИТ са седиштем у Вашингтону.

У САД постоји више од 225 РЕИТ-ова којима се јавно тргује, што значи да ћете морати да обавите неке домаће задатке пре него што одлучите који РЕИТ ћете купити.Обавезно размотрите менаџерски тим РЕИТ -а и забележите резултате - и сазнајте како су они надокнађени. Ако се ради о компензацији заснованој на учинку, велике су шансе да ће напорно радити на одабиру правих улагања и одабиру најбољих стратегија.

Наравно, такође је добра идеја погледати бројеве, попут очекиваног раста зараде по акцији и тренутних дивидендних приноса. Посебно корисна метрика је РЕИТ -ова средства од операција (ФФО), који се израчунава додавањем амортизације у зараду, а затим одузима све добитке од продаје.

Предности и недостаци улагања у РЕИТ

РЕИТ-ови могу играти важну улогу у инвестиционом портфељу јер могу понудити снажну, стабилну годишњу дивиденду и потенцијал за дугорочну апресијацију капитала. РЕИТ перформансе укупног приноса у последњих 20 година надмашиле су С&П 500 индекс, друге индексе и стопу инфлације.Као и свака инвестиција, РЕИТ има своје предности и недостатке.

Позитивна страна је што је РЕИТ лако купити и продати, јер се већина тргује на јавним берзама - карактеристика која ублажава неке од традиционалних недостатака некретнина. Што се тиче перформанси, РЕИТ-ови нуде атрактивне приносе прилагођене ризику и стабилан ток готовине. Такође, присуство некретнина може бити добро за портфељ јер пружа диверзификацију и приход на основу дивиденди-а дивиденде су често веће него што можете постићи другим улагањима.

С друге стране, РЕИТ не нуде много у смислу повећања капитала. Као део своје структуре, морају да врате 90% прихода назад инвеститорима.Дакле, само 10% опорезивог прихода може се поново уложити у РЕИТ за куповину нових поседовања. Други негативни аспекти су да се дивиденде РЕИТ -а опорезују као редовни приход, а неки РЕИТ -ови имају високе накнаде за управљање и трансакције.

РЕИТ Превара

Комисија за хартије од вредности (СЕЦ) препоручује да инвеститори треба да буду опрезни према свима који покушају да продају РЕИТ -ове који нису регистровани код СЕЦ -а. Саветује се да „Можете да проверите регистрацију и јавно продатих и нетргованих РЕИТ-ова путем СЕЦ -ов ЕДГАР систем. Такође можете користити ЕДГАР за преглед годишњих и тромесечних извештаја РЕИТ -а, као и било ког проспекта понуде. "

Такође је добра идеја да проверите брокера или инвестиционог саветника који препоручује РЕИТ. ДИК има а бесплатан алат за претрагу то вам омогућава да потражите ако је стручњак за инвестиције лиценциран и регистрован.

Пример РЕИТ -а из стварног света

Још једно питање при одабиру РЕИТ -а је да погледате вруће секторе тржишта некретнина. У које се све брже привредне секторе генерално може ући путем некретнина? На пример, здравствена заштита је једна од најбрже растућих индустрија у Сједињеним Државама-посебно у расту здравствених зграда, центара за ванболничку негу, установа за негу старијих особа и заједница пензионера.

Неколико РЕИТ -ова се фокусира на овај сектор. Хеалтхпеак Пропертиес - раније ХЦП - је један пример. Од 22. јула 2020. године имао је тржишну капитализацију од скоро 14,4 милијарде УСД, са око 5 милиона акција којима се трговало дневно.Његов портфолио се фокусира на три основне класе имовине: установе за науке о животу, медицинске ординације и стамбено збрињавање.