Однос кредита и вредности (ЛТВ) Дефиниција и формула

Шта је однос кредита и вредности (ЛТВ)?

Однос кредита и вредности (ЛТВ) је процена кредитног ризика коју финансијске институције и други зајмодавци испитују пре одобравања хипотеке. Обично се процене зајмова са високим коефицијентима ЛТВ сматрају зајмовима са већим ризиком. Стога, ако је хипотека одобрена, зајам има већу камату.

Осим тога, зајам са високим односом ЛТВ -а може захтевати од зајмопримца да купи хипотекарно осигурање како би надокнадио ризик зајмодавца. Ова врста осигурања назива се приватно хипотекарно осигурање (ПМИ).

Разумевање односа кредита и вредности (ЛТВ)

Заинтересовани купци куће могу лако израчунати однос ЛТВ куће. Ово је формула:

​ЛТВ.ратио=А.ПВ.М.А.​где:М.А.=Износ хипотекеА.ПВ.=Процењена вредност имовине​

Однос ЛТВ израчунава се дељењем износа позајмљеног износа са оцењен вредност имовине, изражена у процентима. На пример, ако купите кућу процењену на 100.000 УСД за њену процењену вредност, и зарадите 10.000 УСД капара, позајмићете 90.000 долара. Ово резултира односом ЛТВ од 90% (тј. 90.000/100.000).

Одређивање односа ЛТВ -а је критична компонента хипотеке потписивање. Може се користити у процесу куповина куће, рефинансирање текућу хипотеку у нови кредит или задуживање према акумулираном капитал у оквиру имовине.

Зајмодавци процењују однос ЛТВ да би утврдили ниво изложености ризику који преузимају приликом преузимања хипотеке. Када зајмопримци затраже зајам у износу који је по процењеној вредности или близу ње (и стога има већи однос ЛТВ), зајмодавци примећују да постоји већа вероватноћа да ће кредит бити одобрен Уобичајено. То је зато што је у оквиру имовине изграђено врло мало капитала. Као резултат тога, у случају: оврха, зајмодавцу ће можда бити тешко продати кућу за довољно да покрије преостало стање хипотеке, а да ипак оствари профит од трансакције.

Главни фактори који утичу на омјере ЛТВ -а су износ предујма, продајна цијена и процијењена вриједност имовине. Најнижи омјер ЛТВ -а постиже се већим предујмом и нижом продајном цијеном.

Како зајмодавци користе ЛТВ

Однос ЛТВ -а је само један фактор у одређивању подобности за осигурање хипотеке, а зајам за некретнине, или а линија КРЕДИТА. Међутим, оно може одиграти значајну улогу у каматној стопи коју зајмопримац може осигурати.

Већина зајмодаваца нуди подносиоцима хипотекарних кредита и хипотекарних кредита најнижу могућу каматну стопу када је њихов однос ЛТВ на или испод 80%.Виши коефицијент ЛТВ не искључује зајмопримце да добију хипотеку, иако се камата на кредит може повећати са повећањем стопе ЛТВ. На пример, зајмопримац са ЛТВ односом од 95% може бити одобрен за хипотеку. Међутим, њихова каматна стопа може бити за пуни процентни поен већа од каматне стопе дате зајмопримцу са ЛТВ коефицијентом од 75%.

Ако је однос ЛТВ већи од 80%, од зајмопримца се може захтевати куповина приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Ово може додати од 0,5% до 1% укупном износу кредита на годишњој основи. На пример, ПМИ са стопом од 1% на зајам од 100.000 УСД додао би додатних 1.000 УСД на укупан износ плаћен годишње (или 83,33 УСД месечно). ПМИ плаћања су потребна све док однос ЛТВ не буде 80% или мањи. Однос ЛТВ -а ће се смањивати како отплаћујете зајам и како се вриједност вашег дома временом повећава.

Уопштено говорећи, што је нижи однос ЛТВ -а, веће су шансе да ће кредит бити одобрен и каматна стопа ће вероватно бити нижа. Осим тога, као зајмопримац, мање је вероватно да ћете морати да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ).

Иако није закон да зајмодавци захтевају однос ЛТВ од 80% како би зајмопримци избегли додатне трошкове ПМИ -а, то је пракса скоро свих зајмодаваца. Изузеци од овог захтева понекад се праве за зајмопримце који имају висок приход, мањи дуг или имају велики инвестициони портфолио.

Пример ЛТВ -а

На пример, претпоставимо да купујете кућу која се процењује на 100.000 долара. Међутим, власник је спреман да га прода за 90.000 долара. Ако уплатите 10.000 УСД предујма, ваш зајам је 80.000 УСД, што резултира односом ЛТВ од 80% (тј. 80.000/100.000). Ако бисте повећали износ своје капара на 15.000 УСД, ваш хипотекарни кредит сада износи 75.000 УСД. Тако би ваш однос ЛТВ био 75% (тј. 75.000/100.000).

Варијације правила односа кредита и вредности

Различите врсте кредита могу имати различита правила када су у питању захтеви за однос ЛТВ.

Зајмови ФХА

ФХА кредити су хипотеке намењене зајмопримцима са ниским до умереним приходима. Издаје их зајмодавац одобрен од ФХА и осигурава га Савезна стамбена управа (ФХА). Зајмови ФХА захтијевају нижу минималну уплату и кредитне бодове од многих конвенционалних кредита. Зајмови ФХА дозвољавају почетни однос ЛТВ до 96,5%, али захтијевају а премија хипотекарног осигурања (МИП) то траје онолико дуго колико имате тај кредит (без обзира на то колико на крају падне однос ЛТВ).Многи људи одлучују да рефинансирају своје ФХА кредите када њихов однос ЛТВ достигне 80% како би се уклонили захтеви МИП -а.

ВА и УСДА кредити

Зајмови ВА и УСДА - доступни садашњој и бившој војсци или онима у руралним подручјима - не захтијевају приватно хипотекарно осигурање иако омјер ЛТВ -а може бити чак 100%. Међутим, и ВА и УСДА кредити имају додатне накнаде.

Фанние Мае и Фреддие Мац

ХомеРеади Фанние Мае и Хоме Фреддие Мац Могући хипотекарни програми за зајмопримце са ниским приходима дозвољавају однос ЛТВ од 97%. Међутим, они захтевају хипотекарно осигурање док однос не падне на 80%.

За кредите ФХА, ВА и УСДА доступне су поједностављене опције рефинансирања. Ови захтеви се одричу процене тако да однос ЛТВ куће не утиче на кредит. За зајмопримце са односом ЛТВ преко 100% - такође познатим као „под водом“ или „наопако“ - Фание Мае'с Доступне су и опције рефинансирања високог зајма у вредности и Фреддие Мац-ова побољшана помоћ Опције.

ЛТВ вс. Комбиновани ЛТВ (ЦЛТВ)

Док ЛТВ однос гледа на утицај једног хипотекарног кредита при куповини некретнине, комбиновани зајам у вредност (ЦЛТВ) однос је однос свих осигураних кредита на некретнини према вредности имовине. Ово не укључује само примарну хипотеку која се користи у ЛТВ -у, већ и све друге хипотеке, зајмове за стамбене инвестиције или кредитне линије или друга заложна права. Зајмодавци користе коефицијент ЦЛТВ за утврђивање ризика неплаћања потенцијалног купца куће када постоји више од једног кредита користи - на пример, ако ће имати две или више хипотека, или хипотеку плус зајам за хипотеку или кредитну линију (ХЕЛОЦ). Уопштено говорећи, зајмодавци су спремни да позајмљују по ЦЛТВ коефицијентима од 80% и више и зајмопримцима са високим кредитним рејтингом. Примарни зајмодавци имају тенденцију да буду издашнији у погледу ЦЛТВ захтева, јер је то темељнија мера.

Погледајмо мало ближе разлику. ЛТВ однос узима у обзир само примарни хипотекарни салдо на кући. Стога, ако је примарни хипотекарни салдо 100.000 УСД, а вредност куће 200.000 УСД, ЛТВ = 50%.

Размотримо, међутим, пример ако има и другу хипотеку у износу од 30.000 УСД и ХЕЛОЦ од 20.000 УСД. Комбиновани зајам у вредности сада постаје (100.000 УСД + 30.000 УСД + 20.000 УСД / 200.000 УСД) = 75%; много већи однос.

Ова комбинована разматрања су посебно важна ако хипотекарни зајмопримац не изврши обавезу наплате оврхе.

Недостаци зајма у вредности (ЛТВ)

Главни недостатак информација које пружа ЛТВ је то што укључује само примарну хипотеку коју има власник куће дугује и не укључује у своје обрачуне друге обавезе зајмопримца, као што је друга хипотека или капитал куће зајам. Стога је ЦЛТВ инклузивнија мера способности зајмопримца да отплати стамбени кредит.