Дефиниција деривата некретнина

Шта је дериват некретнине?

Деривати некретнина, који се понекад називају и деривати имовине, су инструменти који омогућавају инвеститорима да стекну изложеност према класи имовине некретнина, а да не морају заиста посједовати зграде. Уместо тога, они замењују некретнину перформансама индекса поврата некретнина. На овај начин, инвеститори могу улагати у капитал или дуг некретнина, а да никада не купе стварну имовину или користе некретнине као колатерална.

Предности деривата некретнина

Деривати некретнина омогућавају инвеститору да смањи њихов износ унапред главни град посвећеност и заклањање портфеља некретнина са друге стране, док се истовремено обезбеђују алтернативне стратегије управљања ризицима.

Историјски гледано, некретнине су имале ниску корелацију, у погледу перформанси, са залихама и обвезница улагања, што га чини пожељним портфељем диверсификација оруђе. Нажалост, физичка куповина и продаја својство није ни приближно тако једноставно као трговање хартијама од вредности.

НПИ индекс

Национални савет индекса повереника улагања у некретнине (НПИ) је прихваћени индекс креиран да оцени инвестиционе перформансе комерцијална некретнина тржишту. Првобитно развијен 1977. године, индекс без задужења вреди укупно око 702 милијарде долара (у трећем кварталу 2020.) из свих крајева САД -а

Улагања у пословне некретнине категорисана су у следеће врсте улагања:

• Приватна имовина
• Приватни дуг
• Јавни капитал
• Јавни дуг

Како функционишу деривати некретнина

Развијени за сектор приватног капитала, деривати понуђени по НЦРЕИФ индексу засновани су на замене који долазе у различитим облицима, омогућавајући инвеститорима да замене изложеност на било који од њих поштовање или укупан повраћај самог индекса или замјеном изложености из једне намјене земљишта у другу.

Један од метода је „ићи дуго"(понављање изложености куповине некретнина) или" го кратак“(понављање изложености продаји некретнина). Други начин је да се укупан принос на НЦРЕИФ индекс размени по секторима имовине, на тај начин омогућавајући инвеститорима да замене прихода од некретнина повезаних са канцеларијама за некретнине на мало, за пример.

Повратна размена омогућава два инвеститора са обе стране свопа да спроведу стратегије које се не могу постићи стварном имовином на приватном тржишту некретнина. Замене омогућавају инвеститорима да тактички променити или поново уравнотежити своје портфеље на одређени временски период без преноса власништва на имовину која је тренутно на биланс. Уговорима на највише три године обично управља једна инвестициона банка, који делује као клириншка кућа за средства.

У случају да инвеститор дуго чека на укупан принос НЦРЕИФ индекса, прихватио би укупан принос на НПИ (плаћа се квартално) по унапред утврђеном року номинални износ и пристати на плаћање референтне краткорочне каматне стопе, плус спред (маржу) на исти номинални износ. Друга страна у свап -у би примила исте новчане токове обрнуто, платила квартални поврат индекса и примила референтну стопу плус спред.

Под претпоставком да постоје инвеститори за обе стране трговине, два инвеститора желе да тргују једним изложеност имовине за другог би могла да мења приход НПИ за ту врсту имовине за други. На пример, менаџер портфеља који сматра да је њихов фонд превише алоциран у канцеларијску имовину и недовољно алоциран индустријске би могле заменити део канцеларијске изложености за индустријску без стварне куповине или продаје некретнина.

Индекс јавног капитала

Уместо НПИ, деривати за изложеност јавном капиталу на тржишту комерцијалних некретнина користе укупан приход од Национално удружење инвестицијских фондова у некретнине (НАРЕИТ) да бисте израчунали готовински токови прихваћен (за дугог инвеститора) или плаћен (од кратког инвеститора).

Овај индекс обезбеђује повраћај перформанси на тржишту јавних хартија од вредности колатерализовано комерцијалним некретнинама. На пример, прималац свопа плаћа референтну краткорочну каматну стопу, плус а ширење, да би прешли на једногодишњу размену индекса са номиналним износом од 50 милиона долара, а они би примали кварталне уплате из НАРЕИТ индекса на 50 милиона долара. Још једном, инвеститор може добити потпуно разноврсну изложеност јавним некретнинама без куповине једне имовине.

Деривати дуга за некретнине

Због ширине и дубине транше различитих профила ризика из основног фонда хипотека комерцијалних некретнина пронађених на комерцијалне хипотекарне хартије од вредности (ЦМБС) тржишту, деривати некретнина су такође доступни на позицијама дуга по основу некретнина. Замјене јавног дуга за некретнине засноване су на индексима ЦМБС тржишта.

Захваљујући ширини и дубини података из великог броја трансакција (у односу на власничке некретнине), ЦМБС индекси су много бољи показатељ перформанси за своја тржишта од оних за њихов капитал колеге. Најуочљивија разлика између свопова капитала и свопова дуга је у томе што примаоци уплата по основу камата примају референтну стопу минус спред, за разлику од свопова акција, који се обично заснивају на референтној стопи плус ширење. То је зато основне хартије од вредности обично се финансирају краткорочно револвинг репо орочени дуг, који је обично референтна краткорочна каматна стопа минус спред, па се каматна стопа преноси на свап стране.

Дужнички деривати приватних некретнина, као нпр замене кредитних обавеза (ЦДС), обично се користе живица кредитни ризик. Деривати, као што су свопови кредита, пружају своп страни и каматну стопу и кредитни ризик, док имовина (зајам за комерцијалне некретнине) остаје у билансу стања друге уговорне стране. Дакле, а хипотекарни зајмодавац може заштитити делове свог портфеља дуга за различите услове улагања без потребе да продаје сам кредит. На овај начин, инвеститори се могу иселити из одређених сектора тржишта некретнина када осете да повратак није сразмерно ризику, а затим касније повратити изложеност када се појави тржиште за тај сектор побољшава.

Посебна разматрања

Пошто су имовина комерцијалних некретнина капитално интензивни и релативно неликвидан, инвеститорима у некретнине било је тешко да заштите своју изложеност или да је изврше алфа стратегије. Високи трансакцијски трошкови и тржиште мање ефикасно од тржишта акција и обвезница додатно су отежали ребаланс портфолија као одговор на тржишне промене.

Како подаци о некретнинама постају транспарентнији, а информације о трансакцијама постају све лакше и јефтиније прибављати, индекси некретнина постали су релевантнији, што је довело до стварања све ефикаснијег тржишта деривата. Деривати на некретнине омогућавају инвеститорима да промене своју изложеност специфичним ризицима и могућностима без потребе за куповином и продајом имовине. Ови деривативи омогућавају улагање у различите секторе тржишта капитала некретнина или трговину изложености некретнинама уз променљиву каматну стопу плус или минус премију.

Могућност размене изложености омогућава улагачу у некретнине да постане тактичнији приликом улагања. Сада могу да се крећу и излазе из сва четири квадранта тржишта некретнина, што омогућава боље управљање ризицима и потенцијал за повећање Краткорочни или дугорочни повратак на своја улагања.