Који су ризици улагања у некретнине (РЕИТ)?

Трустови за улагање у некретнине (РЕИТ) су популарна инвестициона средства која остварују приход за своје инвеститоре. РЕИТ је компанија која поседује и управља различитим некретнинама у којима се 90% прихода које остварује исплаћује акционарима у облику дивиденди.

Као резултат тога, РЕИТ могу понудити инвеститорима сталан ток прихода који је посебно привлачан у окружењу са ниским каматним стопама. Ипак, постоје ризици РЕИТ -а које бисте требали разумјети прије него што инвестирате.

Како функционишу инвестициони фондови за некретнине

Пошто РЕИТ -ови враћају најмање 90% својих опорезиви приход до акционари, обично нуде већи принос у односу на остатак тржишта. РЕИТ -ови плаћају својим акционарима путем дивиденде, које су готовинска плаћања корпорација њиховим инвеститорима. Иако многе корпорације такође исплаћују дивиденде својим акционарима, поврат дивиденди од РЕИТ-ова премашује приход већине компанија које исплаћују дивиденде.

Неки РЕИТ -ови су специјализирани за одређени сектор некретнина, док су други разноликији у свом власништву. РЕИТ -ови могу држати много различитих врста имовине, укључујући:

• Комплекси станова
• Здравствене установе
• Хотели
• Пословне зграде
• Објекти за самостално складиштење
• Малопродајни центри, попут трговачких центара

РЕИТ-ови су атрактивни за инвеститоре јер нуде могућност зараде на основу дивиденди од ових некретнина, а да не поседују ниједну од некретнина. Другим речима, инвеститори не морају да улажу новац и време куповином некретнине директно, што може довести до изненађујућих трошкова и бескрајних главобоља.

Ако РЕИТ има добар менаџерски тим, доказане резултате и изложеност добрим некретнинама, примамљиво је помислити да инвеститори могу седети и гледати како њихова улагања расту. Нажалост, постоје неке замке и ризици за РЕИТ -ове које инвеститори морају знати пре доношења било каквих одлука о улагању.

Ризици нетргованих РЕИТ-ова

РЕИТ-ови којима се не тргује или РЕИТ-ови којима се не тргује на берзи не тргују на берзи, што отвара инвеститоре за посебне ризике.

Вредност акција

РЕИТ-овима којима се не тргује не тргује се јавно, што значи да инвеститори нису у могућности да спроведу истраживање о свом улагању. Због тога је тешко одредити вредност РЕИТ -а. Неки РЕИТ-ови којима се не тргује откриће сву имовину и вредност након 18 месеци од њихове понуде, али то и даље није утешно.

Недостатак ликвидности

РЕИТ-ови којима се не тргује су такође неликвидан, што значи да на тржишту можда неће бити купаца или продаваца када инвеститор жели да изврши трансакцију. У многим случајевима РЕИТ-ови којима се не тргује не могу се продати најмање седам година. Међутим, неки дозвољавају инвеститорима да поврате део улагања након годину дана, али обично постоји накнада.

Дистрибуције

РЕИТ-ови којима се не тргује морају удружити новац за куповину и управљање некретнинама, што закључује новац инвеститора. Али овај обједињени новац може имати и тамнију страну. Та тамнија страна односи се на понекад исплаћивање дивиденди из новца других инвеститора - за разлику од прихода који је остварен некретнином. Овај процес ограничава проток новца за РЕИТ и умањује вредност акција.

Таксе

Још један недостатак за РЕИТ-ове којима се не тргује су унапред плаћене таксе. Већина наплаћује авансну накнаду између 9%и 10% - а понекад чак и до 15%.Постоје случајеви у којима РЕИТ-ови којима се не тргује имају добро управљање и одлична својства, што доводи до звезданих приноса, али то је такође случај са РЕИТ-овима којима се јавно тргује.

РЕИТ-ови којима се не тргује такође могу имати накнаде за спољне менаџере. Ако РЕИТ са којим се не тргује плаћа спољном менаџеру, тај трошак смањује приносе инвеститора. Ако одлучите да инвестирате у РЕИТ који се не тргује, императив је да поставите менаџменту сва потребна питања у вези са горе наведеним ризицима. Више транспарентност, боље.

Ризици РЕИТ -а којима се јавно тргује

РЕИТ -ови којима се јавно тргује нуде инвеститорима начин да некретнинама додају инвестициони портфолио и зараде атрактивну дивиденду. РЕИТ-ови којима се јавно тргује сигурнија су игра од њихових партнера који нису на берзи, али и даље постоје ризици.

Каматни ризик

Највећи ризик за РЕИТс је када каматне стопе пораст, што смањује потражњу за РЕИТ -овима. У окружењу са растућим стопама, инвеститори се обично одлучују за сигурније приходе, као што је нпр Амерички трезори. Ризнице су под гаранцијом владе, а већина плаћа фиксну камату. Као резултат тога, када се стопе повећају, РЕИТ се распродају, а тржиште обвезница расте док се инвестициони капитал улива у обвезнице.

Међутим, може се изнијети аргумент да растуће каматне стопе указују на јаку економију, што ће онда значити веће ренте и стопе попуњености. Историјски гледано, РЕИТ -ови не раде добро када каматне стопе расту.

Избор погрешног РЕИТ -а

Други примарни ризик је одабир погрешног РЕИТ -а, што би могло звучати поједностављено, али ради се о логици. На пример, приградски тржни центри су у опадању. Као резултат тога, инвеститори можда неће желети да улажу у РЕИТ са изложеношћу трговачком центру у приградским насељима. Витх Миленијалци преферирајући урбани живот ради погодности и уштеде, урбани тржни центри могли би бити боља игра.

Трендови се мењају, па је важно истражити некретнине или поседе у оквиру РЕИТ -а како бисте били сигурни да су и даље релевантни и да могу генерисати приход од закупа.

Порески третман

Иако то није ризик по себи, за неке инвеститоре може бити значајан фактор да се дивиденде РЕИТ -а опорезују обичан приход. Другим речима, обична стопа пореза на доходак иста је као и стопа пореза на приход инвеститора, која је вероватно већа од стопа пореза на дивиденде или пореза на капиталну добит за акције.

Доња граница

Улагање у РЕИТ-ове може бити пасивна алтернатива директној куповини некретнине која доноси приход. Међутим, инвеститори не би требали бити под утицајем великих исплата дивиденди јер РЕИТ-ови могу умањити перформансе тржишта у растућем окружењу каматних стопа.

Уместо тога, важно је да инвеститори изаберу РЕИТ-ове који имају солидне менаџерске тимове, квалитетна својства заснована на тренутним трендовима и којима се тргује на јавном тржишту. Такође је добра идеја да сарађујете са пореским рачуновођом од поверења како бисте утврдили начине за постизање најповољнијег пореског третмана. На пример, могуће је држите РЕИТ-ове на рачуну са олакшицама, као што је Ротх ИРА.